Vicenç Hernández, Univ. Pompeu Fabra: “Ser propietario consolidó la clase media en España, y eso se está debilitando"

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos económicos y sociales en España. La combinación de oferta insuficiente, aumento de la demanda, fiscalidad, globalización del mercado y cambios demográficos ha generado un escenario de fuerte tensión, especialmente para los jóvenes.

Vicenç Hernández Reche conoce el mercado inmobiliario tanto desde la vertiente empresarial como la académica. Cuenta con una larga trayectoria vinculada al ámbito de la intermediación y como profesor del departamento de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Su experiencia le permite aportar una visión que combina comportamiento del comprador, funcionamiento del sector y políticas públicas, tres dimensiones clave para entender la actual tensión inmobiliaria.

Analizamos el papel de la psicología económica en la toma de decisiones, el desequilibrio entre compra y alquiler, la demanda internacional, las tensiones generacionales y las políticas necesarias para estabilizar el mercado inmobiliario.

El FOMO por comprar vivienda

– El mercado inmobiliario en España tiene un peso tradicional muy importante, pero también arrastra cierto miedo tras la burbuja. Ahora vemos subidas relevantes del precio de la vivienda que también tienen una traslación emocional en los compradores. ¿Cómo influye esa psicología del comprador en la evolución del mercado inmobiliario?

En un mercado con oferta muy limitada, la decisión de compra se acelera y gana mucho peso el componente emocional. La psicología económica ayuda a explicar sesgos cognitivos como el efecto de la escasez, el FOMO —el miedo a quedarse fuera de lo que sucede—, la aversión a la pérdida, el anclaje al precio anunciado o el comportamiento gregario: «como todos compran, yo tengo que comprar».

Estos sesgos reducen la búsqueda de alternativas y elevan la predisposición a pagar, sobre todo cuando existen pujas o ventanas de decisión muy cortas. En España, la tensión se observa en subidas de precios de doble dígito —en torno al 12,7 % interanual según estadísticas oficiales— y en el récord reciente de precios y actividad reportado por los registradores, con un aumento cercano al 9,6 % en 2025 y más de 700.000 compraventas.

Cuando la narrativa dominante es «si no compras ahora te quedas fuera», las expectativas pueden volverse autocumplidas. Es un mecanismo similar al de los mercados financieros: si suficientes personas creen que algo subirá y compran, efectivamente sube.

Ahora bien, los fundamentales siguen siendo el marco de referencia: demografía, empleo, financiación y, sobre todo, oferta insuficiente. El Banco de España señala que los criterios de concesión hipotecaria no se han relajado, lo que limita dinámicas como las de la crisis anterior.

En síntesis, la psicología no crea el problema, pero amplifica la pendiente. Genera más urgencia, menos comparación y más competencia por cada vivienda. En mercados locales muy competidos —grandes ciudades o zonas costeras— el componente emocional es mayor.

Para el comprador, estructurar el proceso ayuda, fijar límites de precio, utilizar checklist, contar con una preaprobación hipotecaria… Es una forma de evitar caer en la «trampa del precio».

La pinza de precios: comprar es muy caro, alquilar más

– También influye el hecho de que el alquiler, en muchos casos, ya no sea una alternativa real.

Exacto. Hay un fallo estructural que actúa como acelerador coyuntural, el desajuste entre creación de hogares y producción de vivienda nueva. El Banco de España ha cuantificado un déficit acumulado de vivienda de cientos de miles de unidades en los últimos años.

Cuando la oferta es rígida, cualquier aumento de la demanda se traduce en precios más altos y decisiones más impulsivas. Al mismo tiempo, la relajación de la política monetaria y la bajada del coste hipotecario han reactivado la demanda desde mediados de 2024, con un ciclo expansivo y fuerte dinamismo del crédito.

La compra impulsiva aparece cuando el hogar prioriza asegurar vivienda frente a optimizar otras variables como el tipo de vivienda, el plazo, los gastos o colchón de liquidez.

Corregirlo requiere dos vías: protección del prestatario y contención del riesgo sistémico. Por ejemplo, preaprobaciones bancarias realistas, simulaciones de estrés, asesoramiento independiente, límites al loan to value (LTV) o control de plazos máximos, medidas habituales en Europa.

El mercado inmobiliario debería ser equilibrado. La dicotomía «comprar o alquilar» es falsa: ambos modelos son necesarios. Si una persona no puede comprar, debe existir suficiente oferta de alquiler para que no se vea obligada a hacerlo. Y eso es lo que está fallando.

Tensión en la vivienda, tensión intergeneracional

– Me preocupa esa especie de rivalidad generacional que se está generando alrededor del acceso a la vivienda.

Todo está relacionado. Yo tengo 48 años, pero también he tenido 30. En mi generación la situación era distinta, sobre todo porque la relación entre salario y precio de la vivienda era mejor que ahora. Quizá eso es lo único que nos puede salvar a algunos.

El problema es que las decisiones que se toman hoy condicionan el futuro. Y lo más probable es que nuestras pensiones sean más bajas. Comprar un inmueble ha sido durante mucho tiempo un seguro patrimonial. Puedes tener una pensión mejor o peor, pero si has pagado tu vivienda durante 30 años, de tu casa no te mueve nadie.

Si fomentamos una cultura de alquiler permanente, esa concepción de ahorro y de tranquilidad como complemento para la vejez desaparece. Por eso el problema no es solo que los jóvenes no puedan comprar. Incluso si el alquiler fuera razonable, podría ser una opción válida para ganar movilidad y reducir ataduras económicas en determinadas etapas de la vida. El problema es que el alquiler actual tampoco permite ahorrar.

Hoy puedes pagar mucho dinero por vivir, pero sin generar patrimonio. Y comparar el alquiler con la hipoteca únicamente por la cuota mensual es un error. Si comparas 1.000 euros de alquiler con 1.200 de hipoteca, parece que el alquiler es más barato. Pero son cosas distintas. Una parte de la hipoteca son intereses —el precio de que alguien te adelante el dinero—, pero otra parte construye patrimonio. Aunque la vivienda no se revalorice, te da seguridad vital. El alquiler cubre una necesidad inmediata, pero no permite planificar el futuro.

Ahí entra también la psicología económica: no solo importa cuánto cuesta algo, sino qué valor aporta. Pagar menos por algo que no genera patrimonio puede ser, en realidad, más caro a largo plazo.

¿Cómo solucionamos el problema de la vivienda?

– ¿Cómo podemos reorientar esta situación? ¿Hay salida?

Lo que hay que hacer es ayudar a los jóvenes que quieran comprar a poder hacerlo. No se trata de decir que lo óptimo sea comprar siempre, sino de entender que la propiedad ha sido uno de los grandes motores de estabilidad de la clase media en España. La capacidad de ser propietario ha contribuido a consolidar esa clase media, y eso se está debilitando. Las políticas deben favorecer el alquiler, pero en el sentido de incentivar a los propietarios a alquilar. No desde la idea de que el propietario explota al inquilino, sino desde la estabilidad.

Por ejemplo, cuando un propietario plantea subir el alquiler porque el mercado lo permite, muchas veces la decisión racional no es subirlo si el inquilino es cumplidor y cuida la vivienda. El propietario debería buscar estabilidad, no maximizar cada euro.

Lo que sí genera preocupación es la inseguridad jurídica: el miedo a impagos, ocupaciones o procesos legales largos. Por eso son necesarios incentivos fiscales y seguridad jurídica para quien alquila, por ejemplo si se alquila a jóvenes. Cuando esos incentivos no existen, la oferta de alquiler se reduce. Y cuando la oferta se reduce, los precios suben. Se genera un círculo vicioso.

Eso, a la vez, genera una ansiedad en los dos sentidos. En quienes buscan vivienda por comprar ya, antes de que suban más. Pero también dentro de los propietarios hay quien posee una vivienda en alquiler y piensa que debe aprovechar y sacar toda la rentabilidad que pueda. En mi opinión se deben tener en cuenta otros factores. Por ejemplo, si tiene un inquilino que te paga en tiempo y forma y te mantiene el inmueble, a lo mejor te compensa más no subirlo tanto y que se quede. Hay que cuidar en ambos sentidos.

-¿Se está queriendo extraer quizá demasiado beneficio de un desequilibrio que es muy pernicioso?

El problema es que muchas veces se señala a los grandes tenedores o a los fondos de inversión, cuando el grueso del mercado está en manos de pequeños propietarios. Los fondos propietarios son pocos. Durante la crisis inmobiliaria, de hecho, los fondos contribuyeron a absorber activos problemáticos del sistema financiero. Como en cualquier sector, hay comportamientos buenos y malos, pero no son el origen principal del problema.

Lo esencial es garantizar seguridad jurídica para todos: propietario e inquilino. Si alguien incumple la ley, debe haber mecanismos ágiles para resolverlo. Se necesitan políticas fiscales que incentiven el alquiler, ventajas para quienes quieran comprar y un marco estable. En lugar de políticas de prohibición, hacen falta políticas de promoción.

Ansiedad del mercado y decisiones defensivas

Existe además una ansiedad en ambos lados del mercado. El comprador siente FOMO, miedo a quedarse fuera si los precios siguen subiendo. Y el propietario también siente incertidumbre: si puede cobrar más ahora, teme no poder hacerlo en el futuro.

Parte de ese comportamiento viene del miedo a la inseguridad jurídica. Si un propietario piensa que no podrá reaccionar ante un impago, puede intentar maximizar la renta mientras el mercado se lo permite. Esa combinación de incertidumbre, expectativas y falta de medidas estructurales alimenta la tensión del mercado inmobiliario.

– ¿Qué políticas serían necesarias?

Incentivos fiscales y seguridad jurídica para propietarios e inquilinos. Si alquilar implica riesgo jurídico, muchos propietarios retiran vivienda del mercado, reduciendo la oferta y elevando precios.
Se necesitan políticas de promoción, no de prohibición. Incentivos para propietarios que alquilen —por ejemplo, a jóvenes—, ventajas fiscales y estabilidad normativa.

Los fondos de inversión no son el principal problema del mercado del alquiler en España. El grueso de la propiedad sigue estando en pequeños propietarios. Lo esencial es garantizar seguridad jurídica para todos. Cuando la oferta de alquiler se reduce, se genera un círculo vicioso: menos viviendas disponibles y precios más altos.