CaixaBank alerta del aumento de la tensión inmobiliaria por la falta de vivienda

El mercado residencial español atraviesa una fase de creciente tensión marcada por una demanda muy dinámica, una oferta insuficiente y una fuerte heterogeneidad territorial. Así lo recoge el Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 de CaixaBank Research, que advierte de que el déficit de vivienda se concentra sobre todo en las grandes ciudades y en las zonas turísticas, y que previsiblemente seguirá aumentando en los próximos años.

Según el análisis, la actividad residencial alcanzó en 2025 uno de sus niveles más elevados de los últimos años, al superar las 714.000 transacciones, el mayor registro desde 2007. El informe atribuye este dinamismo al crecimiento poblacional, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la fortaleza del mercado laboral y unas condiciones financieras favorables. No obstante, en la segunda mitad del año ya comenzaron a apreciarse señales de moderación por el alto nivel de los precios y por la escasez de vivienda disponible, especialmente en obra nueva.

Aumenta la tensión inmobiliaria

En el lado de la oferta, CaixaBank Research señala que persisten cuellos de botella relevantes. Aunque los visados de obra nueva avanzan, la producción efectiva de viviendas sigue sin ser suficiente para absorber la creación de hogares.

En este contexto, estima que España arrastra un déficit superior a las 730.000 viviendas desde 2021, con una elevada concentración geográfica: cerca de la mitad se localiza en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Además, proyecta que este desfase podría superar las 900.000 viviendas en 2029.

El informe también subraya que el actual ciclo inmobiliario presenta una elevada dispersión territorial de los precios, a diferencia de lo ocurrido en el boom previo a 2008. Los mayores incrementos se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda es más intensa y la oferta más rígida. Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado de los precios desde 2015, mientras que en las provincias turísticas se ha ampliado de forma notable la brecha respecto al resto del país.

¿Y el alquiler?

En el mercado del alquiler, el indicador de CaixaBank Research elaborado con datos internos anonimizados de alta frecuencia muestra diferencias claras entre contratos renovados y nuevos contratos. Mientras los primeros registran crecimientos moderados, en general alineados con la inflación y condicionados por los límites regulatorios, los nuevos contratos presentan aumentos de dos dígitos, especialmente en 2025.

La tasa de esfuerzo mediana se mantiene estable en torno al 30%, aunque con diferencias significativas según edad, territorio y tipo de contrato, y con una presión especialmente elevada entre jóvenes, hogares urbanos y nuevos inquilinos.

CaixaBank Research incorpora además un foco de riesgo geopolítico al advertir de que la guerra en Irán podría afectar al sector inmobiliario por varias vías. Entre ellas, menciona el posible encarecimiento de costes, sobre todo de materiales intensivos en energía, y un eventual endurecimiento de las condiciones financieras internacionales si aumentan las primas de riesgo o si el BCE se viera obligado a subir los tipos de interés.

A ello se sumaría un posible deterioro de la confianza de hogares y empresas, con impacto sobre la inversión y la demanda residencial.

Pese a ello, el servicio de estudios de CaixaBank concluye que el factor decisivo seguirá siendo la insuficiencia estructural de oferta, especialmente en las zonas más dinámicas, un elemento que continuará condicionando la evolución del mercado y manteniendo la presión sobre los precios en los próximos años.