València se queda sin vivienda nueva y suma ya 40 asentamientos chabolistas

La ciudad de València está dejando de ofrecer una salida habitacional para quienes desean vivir en ella. Esa es la contundente advertencia del último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), correspondiente al segundo trimestre de 2025. El documento revela cifras alarmantes: solo 91 viviendas plurifamiliares de obra nueva están disponibles para la venta en toda la ciudad, lo que representa menos del 0,02 % del parque residencial total. Y apenas 15 viviendas de protección pública permanecen activas en el mercado.

«Lo verdaderamente grave no es que no podamos medir el mercado con rigor; es que ya no hay mercado que medir», sentencia Fernando Cos-Gayón López, director de la cátedra. «Desde una perspectiva social, revela que ya no hay condiciones para producir vivienda. La oferta ha colapsado. Y el mercado no se modera: enloquece», concluye tajante.

El informe constata, además, que este desplome de la oferta está provocando efectos sociales de enorme calado: València alberga ya 40 asentamientos informales en diferentes puntos de su perímetro urbano, en los que más de 200 menores viven en condiciones que no garantizan derechos básicos.

La emergencia habitacional no es coyuntural: es estructural. Y se expande a la vista de todos.

Una ciudad que expulsa: nueva pobreza habitacional

Pasear por algunas zonas de la ciudad basta para comprobarlo: desde los antiguos terrenos del circuito de Fórmula 1 junto al puerto hasta los márgenes de ronda norte, las furgonetas estacionadas de forma permanente, caravanas sin movilidad y chabolas improvisadas revelan una realidad cada vez más común: vivir en el margen de la legalidad urbanística.

Según Cos-Gayón, el fenómeno ha cambiado profundamente en los últimos años. «Antes se trataba de una marginalidad más localizada. Ahora lo que vemos es que hay gente que viene a trabajar, con la intención real de integrarse, y simplemente no encuentra nada», explica a este medio. «Personas que antes alquilaban habitaciones por 300 euros ahora se enfrentan a precios superiores a 500… y aun así les examinan para saber si ‘dan el perfil’ como inquilinos», asegura.

El problema, añade, es que la exclusión habitacional ya no responde a vulnerabilidades estructurales tradicionales, sino a un bloqueo económico del sistema: el parque de vivienda asequible ha desaparecido y el acceso a un alquiler se ha vuelto inaccesible, incluso para quienes tienen empleo.

«Tenemos dos perfiles migratorios conviviendo: personas que llegan con salarios altos, capaces de pagar más, y personas que vienen a buscarse la vida desde abajo. La segunda ya no tiene alternativa», explica el director.

El colapso de la obra nueva: un mercado estadísticamente inexistente

Los datos del Observatorio son tan extremos que, según el propio Cos-Gayón, la actividad investigadora está al borde del bloqueo técnico: «Nos hemos planteado hasta cuándo podremos seguir emitiendo informes. En ocho de los 19 distritos de València no hay ni una vivienda nueva en venta. Las muestras estadísticas dejan de tener sentido».

La distorsión del mercado es tan profunda que dos o tres operaciones pueden alterar el índice de precios de toda la ciudad. «Si entran al sistema un par de viviendas de una promoción en Ciutat Vella, eso altera la media. Literalmente, sabemos qué viviendas son. No es representativo», explica. «Cuando no puedes medir, te quedas ciego. Y eso es gravísimo para la planificación urbana».

Más preocupante aún es la reacción institucional. O mejor dicho, su ausencia. «A nivel político no parece importarles. Llevamos años advirtiendo con datos. Nadie ha reaccionado. El nivel de dejación de funciones por parte de los responsables públicos es alarmante».

El Plan Viu y el «módulo dinámico»: el cuello de botella normativo

En este contexto crítico, el Plan Viu —la hoja de ruta de la Generalitat Valenciana para la promoción de vivienda protegida en suelo público— se presenta como una posible vía de salida. Pero, como tantas veces, el problema no es la estrategia, sino su ejecución. El plan está técnicamente operativo, pero paralizado por una omisión clave: no se ha activado el «módulo dinámico», un mecanismo que permite ajustar el precio máximo de la vivienda protegida en función del precio real de mercado en cada zona.

«Ese módulo ya está redactado. Lo elaboramos nosotros, desde la Cátedra, por encargo directo de la Generalitat. Y lo tienen desde hace meses. No entendemos por qué no lo publican», denuncia Cos-Gayón. «Sin ese módulo, ninguna promoción de vivienda protegida es viable. No hablamos solo de rentabilidad, sino de pura viabilidad», explica.

El tiempo apremia. Según el director del Observatorio, incluso si el módulo se publicara mañana, pasarían al menos tres años hasta que las primeras viviendas salieran al mercado. «Y eso en el mejor de los escenarios. Estamos avisando desde hace tiempo: cuando queramos construir, aún nos quedarán tres años de espera. La situación no se resolverá con rapidez. Y mientras tanto, la ciudad sigue expulsando a su gente».

El mercado del alquiler y el espejismo de la burbuja

Mientras la oferta desaparece, los precios del alquiler siguen subiendo: el precio medio ya supera los 1.900 euros al mes en València. La narrativa oficial insiste en responsabilizar al turismo. Pero para Cos-Gayón, ese argumento es una coartada: «El alquiler no se decreta. Se construye. Y no se está construyendo».

Las políticas estatales tampoco ayudan. La Ley 12/2023 ha provocado —según el informe— un efecto contrario al buscado: ha generado tal inseguridad jurídica que muchos pequeños propietarios están saliendo del mercado. Temen no poder recuperar sus viviendas y se retraen. «Se penaliza al propietario y no se genera alternativa. El resultado: menos oferta, más tensión».

Ante este escenario, surge inevitablemente la comparación con 2008: ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? Cos-Gayón lo niega de plano. «No hay una sobreoferta ni una demanda sobrefinanciada. No es una burbuja. Es una escasez salvaje. Y esa escasez seguirá empujando los precios hacia arriba, aunque no haya lógica económica que los sostenga».

Una generación sin salida, un sistema sin dirección

La entrevista finaliza con una reflexión generacional. ¿Cómo se equilibra una sociedad que, por un lado, está compuesta por una mayoría de propietarios (muchos por herencia), y por otro, condena a sus jóvenes a no poder emanciparse? Cos-Gayón responde con sinceridad: «Tengo hijos en esa situación. Y por eso creamos esta cátedra: para garantizar el acceso a quienes hoy no pueden llegar».

Pero esa meta, admite, queda cada vez más lejos: «El sector inmobiliario es el único que denuncia que no hay suficiente oferta. Pero no se le apoya: no hay incentivos, ni bonificaciones. Solo estigmatización. Y el Estado, que debería garantizar el derecho a la vivienda, no lo está haciendo».

Frente al ruido ideológico, el director del observatorio pide recuperar el enfoque técnico: «La vivienda es un derecho, sí, pero también es una realidad económica. Si seguimos politizando el debate, volveremos a fracasar. Lo que necesitamos es construir. Y hacerlo ya».

València ya no es una ciudad cara, es una ciudad que no ofrece vivienda posible. Las alertas llevan años activas, los datos están sobre la mesa, los asentamientos se multiplican. Y sin un giro inmediato en la política pública, lo que hoy es un colapso puede derivar en algo más grave: una fractura social sin retorno.