¿Qué es lo que tenemos que saber para evitar conflictos al comprar vivienda?

España se ha convertido en uno de los destinos preferidos para la adquisición de propiedades inmobiliarias por parte de extranjeros. Esta tendencia ha sido impulsada por diversos motivos, desde la seguridad legal hasta el atractivo cultural, que atraen a inversores y compradores internacionales a nuestro país. En 2022, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros aumentó un 45%, con británicos, alemanes y franceses a la cabeza.

A medida que nuestra nación se abre cada vez más al capital extranjero, es importante conocer los datos relevantes y considerar los aspectos clave antes de tomar decisiones de inversión.

Charlamos con Uri Geigle, abogado y socio fundador de Dauss, firma especializada en inversión extranjera, acerca de los principales conflictos que presenta la inversión foránea en nuestro país, información importante y consejos para aquellos interesados en invertir de manera exitosa en nuestro país.

¿Qué hay que saber?

-¿Cuáles son los conflictos jurídicos más comunes que se presentan en la compraventa de inmuebles en España?

Como abogados solemos realizar una Due Diligence jurídica antes de la compraventa con el fin de conocer con la mayor exactitud y profundidad posible el estado de la propiedad.

Los principales conflictos jurídicos suelen aparecen en esta fase, ya que al comprar un inmueble muchas veces se olvida que no solamente se adquiere su estructura física, sino también todos los derechos y obligaciones que son inherentes a ella.

Al realizar la Due Diligence, muchas veces aparecen cargas que eran desconocidas por los clientes y que podrían haber supuesto un grave perjuicio en el futuro.

-¿Qué aspectos legales se deben tener en cuenta al momento de comprar o vender una propiedad?

Los aspectos a tener en cuenta son muy variados. Desde un punto de vista de potestad, ya que las personas deben tener la capacidad jurídica de vender o comprar ese bien; como desde un punto de vista contractual, para el cual es importante conocer la legislación aplicable y todos los escenarios posibles, para ser regulados correctamente; hasta a un punto de vista urbanístico, con las diferentes normativas, incluso autonómicas, por las cuales los escenarios pueden ser muy distintos (afecciones, expropiaciones, servidumbres, etc).

¿Qué documentos necesitamos?

-¿Qué documentos son necesarios para llevar a cabo una compraventa de inmueble sin problemas?

La documentación necesaria es amplia, pero puede depender del uso que se le dará al inmueble. Principalmente y a modo de resumen, por su parte, el vendedor debería aportar, como mínimo:

• La Escritura por la cual es propietario legítimo del inmueble.
• Documentación catastral y nota simple registral del inmueble.
• Documentación que acredite que la vivienda está al día en el pago de los impuestos (por ejemplo, IBI).
• Informe y certificado energético.
• Cédula de habitabilidad, en caso de tratarse de una vivienda.
• Últimas facturas de los suministros.
• Si el inmueble está sujeto a régimen de propiedad horizontal, documentación relativa a la Comunidad de Propietarios y a las obligaciones que de ello se deriven para el inmueble.
• Cualquier tipo de documento privado o público que pueda afectar directa o indirectamente a la propiedad (como, por ejemplo, una hipoteca).

Conflictos jurídicos

-¿Cómo se resuelve un conflicto jurídico en la compraventa de inmuebles en España?

Como abogados especializados en el sector inmobiliario, nuestro principal objetivo es hacer un trabajo previo a la transacción suficientemente exhaustivo para evitar, en la medida de lo posible, conflictos en el futuro.

El papel del abogado es brindar seguridad jurídica y claridad en estos asuntos a sus clientes, para que, de esta manera en caso de desacuerdos, no sea necesario acudir a la vía judicial. En esta tarea, la cooperación con los notarios y registradores, como garantes de fe pública y del tracto sucesivo registral, es de vital importancia.

¿Y los extranjeros?

-¿Cuáles son los principales conflictos jurídicos a los que se enfrentan los extranjeros al comprar inmuebles en España?

Afortunadamente, los extranjeros tienen los mismos derechos que los nacionales a adquirir propiedades en España, por lo que los principales conflictos jurídicos suelen ser muy similares en ambos casos; y suelen aparecer principalmente al realizar la pertinente Due Diligence.

Al comprar un inmueble es importante vigilar que no solamente se adquiere su estructura física, sino también todos los derechos y obligaciones que vienen inherentes a ella.

Al realizar la Due Diligence, muchas veces aparecen cargas que eran desconocidas por los clientes y que podrían haber supuesto un grave perjuicio en el futuro.

-¿Qué importancia tienen las diferencias culturales y lingüísticas en la compraventa de inmuebles por parte de extranjeros en España?

Los inversores extranjeros buscan sentirse seguros en un mercado al cual no están acostumbrados, por lo que ser acompañados por un equipo que cultural y lingüísticamente entienda ambos mercados y facilite su aterrizaje en un ordenamiento jurídico ajeno, es de especial relevancia.

En Dauss intentamos no dar solamente un servicio jurídico excelente, sino también entender sus necesidades y aspiraciones personales, así como comprender la motivación de la adquisición.

Gracias a nuestro equipo internacional y a su experiencia estamos en buena disposición para hacer frente a estos retos en el día a día.

Lo que no se puede olvidar

-¿Qué aspectos legales deben tener en cuenta los extranjeros al comprar una propiedad en España?

Al comprar una propiedad en España hay muchos factores que deben ser tenidos en cuenta. Principalmente destacaría:

• Obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE): El NIE es el número de identificación fiscal necesario para cualquier transacción financiera en España, incluida la compra de una propiedad. En el caso de que un extranjero desee adquirir una propiedad en España, deberá primeramente solicitar el NIE ante las autoridades pertinentes.
• Documentación y requisitos legales: Si bien todo el mundo quiere en un negocio jurídico realizar la transacción de la manera más rápida posible, en el caso de las compraventas inmobiliarias el estudio previo y la preparación de la documentación son factores extremadamente importantes.La realización de una exhaustiva Due Diligence antes de la firma es un factor clave para conocer a fondo el objeto que se está adquiriendo y los posibles escenarios que pueden aparecer en un futuro, como por ejemplo debido a cargas o servidumbres que eran desconocidas por parte del comprador en primera instancia.

Financiación e impuestos

• Formalismos contractuales: Si bien las compraventas con transmisión del dominio y la propiedad del inmueble no se celebran hasta el otorgamiento de la escritura pública notarial, en España es muy frecuente la preparación contractual previa, normalmente en forma de arras. En las arras, si el trabajo ha sido realizado correctamente, solemos encontrar ya todas las condiciones y escenarios por los cuales se regulará la futura compraventa, por lo que su importancia no es menor a la de la escritura notarial.
• Financiación: En caso de ser necesaria la financiación para la compra, los extranjeros deben conocer las condiciones establecidas por las entidades financieras en España, ya que pueden distar sustancialmente entre los diferentes países. Asimismo, las condiciones pueden variar en función de si estamos hablando de personas físicas extranjeras no residentes, residentes o personas jurídicas.
• Impuestos: El acompañamiento a nivel fiscal en la compra de una propiedad en España es otro punto muy relevante que debe ser seguido de cerca. Los inversores deben estar informados sobre las obligaciones fiscales que puede suponer una compraventa inmobiliaria y asegurarse de cumplir con los correspondientes pagos.

¿Siempre necesitamos un abogado?

-¿Es necesario contratar a un abogado en España para la compraventa de un inmueble por parte de un extranjero?

El asesoramiento legal en transacciones tan grandes como las inmobiliarias siempre es altamente recomendable. Más aún si estamos hablando de personas que están acostumbradas a una legislación, cultura y costumbres diferentes.

Nuestro trabajo como abogados en estos casos es tener todos los escenarios posibles controlados para que el cliente pueda comprar con la máxima información, tranquilidad y seguridad jurídica posible.

-¿Qué recomendaciones les daría a los extranjeros que estén interesados en comprar una propiedad en España?

Les recomendaría tener voluntad de conocer el mercado y la oferta inmobiliaria en detalle y rodearse de las personas adecuadas a tal fin. Muchas veces la primera impresión emocional lleva al comprador extranjero a enamorarse de un inmueble que, analizado en detalle, no cumple con sus objetivos como comprador.

Es entonces cuando pueden producirse frustraciones en el proceso de compra que afectarán tanto a la relación vendedor-comprador, como al interés y confianza del comprador extranjero en su decisión de comprar un inmueble en nuestro país.