El inmobiliario cambia de ciclo: invertir exige mirar más allá del precio

Durante cuatro años, Barcelona acogió The District. Su quinta edición, celebrada del 22 al 24 de septiembre de 2026, trasladó a Madrid el encuentro de fondos, promotores y otros actores del inmobiliario europeo. El cambio de sede refleja el peso de la capital como destino del capital internacional, pero las conversaciones del sector apuntan a una cuestión más amplia: cómo invertir en un mercado que demanda vivienda y en el que sacar adelante nuevos proyectos sigue siendo difícil.

Xavier González-Frías, event manager de The District, percibe un cambio en los criterios de inversión. El coste del capital obliga a examinar los proyectos con más cuidado y a prestar mayor atención a lo que un inmueble puede generar mediante su transformación y gestión. «La inversión inmobiliaria será más selectiva», resume. En su opinión, pierde peso la estrategia de confiar únicamente en la financiación barata o en que el activo aumente de valor.

La vivienda asequible necesita tiempo y capacidad de ejecución

La vivienda concentra una parte importante del interés inversor, aunque González-Frías advierte de que disponer de capital no basta para convertirlo en pisos accesibles. Señala tres trabas recurrentes: suelo, licencias e impuestos. También considera necesaria la colaboración entre administraciones y empresas para que los proyectos lleguen a construirse.

El tipo de financiación importa. Según explica, la vivienda asequible requiere capital dispuesto a permanecer durante años en los proyectos y a aceptar costes de financiación contenidos. Esa necesidad plantea una distancia entre la urgencia de ampliar la oferta y los plazos que exige preparar suelo, obtener permisos y levantar viviendas.

González-Frías sitúa así el problema en la ejecución: existe demanda, pero la oferta no crece al mismo ritmo. Durante la entrevista atribuye el bloqueo principalmente a las administraciones.

Xavier González-Frías event manager en The District

Madrid atrae capital; València aspira a captar una parte

El traslado del encuentro a Madrid coincide con la posición que la ciudad ocupa en las decisiones de muchos inversores. González-Frías la describe como puerta de entrada del capital latinoamericano y sostiene que València y Málaga también pueden ganar protagonismo.

Para competir por proyectos, apunta a la necesidad de ofrecer facilidades y espacio donde desarrollarlos. No identifica, sin embargo, operaciones concretas que permitan concluir que el capital esté desplazándose ya desde Madrid hacia València. Por ahora, su lectura es una expectativa de crecimiento para estas ciudades, más que un cambio acreditado en los flujos de inversión.

Centros de datos: demanda fuerte, ejecución compleja

Fuera de la vivienda, González-Frías destaca el interés por los centros de datos, aunque advierte de que «el límite no es la demanda, sino la energía y la ejecución». La disponibilidad de suministro y la rapidez de las licencias pueden determinar qué proyectos salen adelante, por mucho capital que quieran atraer.

También observa un renovado interés por los locales comerciales y los centros comerciales. En las principales calles comerciales, señala, la escasez de espacios disponibles mantiene la competencia entre marcas. Su diagnóstico dibuja un mercado con oportunidades en distintos tipos de activos, pero cada vez más condicionado por la viabilidad concreta de cada proyecto.

En financiación, apunta al crecimiento de las alternativas a la banca tradicional como una opción para los promotores. Evita, no obstante, afirmar que ese crédito esté llegando en mayor medida a la vivienda asequible. Esa será una de las pruebas para el sector: comprobar si el interés inversor se traduce en más viviendas iniciadas y terminadas, y si estas llegan a los hogares que hoy tienen dificultades para acceder a ellas.