90.000 viviendas vacías de grandes tenedores y solo 2.520 registradas en Valencia

La crisis de acceso a la vivienda en la Comunitat Valenciana no se explica únicamente por la falta de construcción o el aumento de la demanda. Tampoco por la mayor o menor proliferación de viviendas turísticas. Existe un factor menos visible pero cada vez más relevante en el debate público: la dificultad de las administraciones para identificar y movilizar el parque de viviendas vacías en manos de grandes tenedores.

Mientras distintas estimaciones sitúan en torno a 90.000 las viviendas desocupadas pertenecientes a grandes propietarios en la Comunitat Valenciana, el registro oficial de la Generalitat apenas recoge unas 2.520, una diferencia que evidencia la distancia entre el marco normativo existente y su aplicación real.

La brecha estadística no es solo un problema de cifras. Refleja las limitaciones administrativas, jurídicas y económicas para intervenir en un mercado inmobiliario tensionado, especialmente en áreas urbanas como València, donde la escasez de oferta se ha convertido en uno de los principales factores de presión sobre los precios del alquiler y la compra.

Construir es necesario, pero requiere tiempo. Sacar al mercado la vivienda ya existente podría aliviar en parte la tensión que atraviesa el mercado en la actualidad.

Un registro con alcance limitado

La Comunitat Valenciana cuenta desde hace años con herramientas legales para actuar sobre la vivienda vacía. La Ley por la Función Social de la Vivienda y el desarrollo reglamentario posterior obligan a los grandes tenedores a declarar los inmuebles deshabitados y contemplan sanciones si permanecen vacíos durante largos periodos.

Sin embargo, la eficacia de estas medidas depende en gran parte de la capacidad de la Administración para identificar esas viviendas y verificar su situación real. El Registro de Viviendas Deshabitadas de la Generalitat sigue siendo reducido en comparación con las estimaciones del parque vacío en manos de grandes propietarios.

Este desfase tiene varias explicaciones. Por un lado, el sistema depende en gran medida de la declaración de los propios propietarios y de procesos de inspección complejos. Por otro, la definición de vivienda vacía no siempre resulta sencilla de acreditar desde el punto de vista jurídico o administrativo.

El resultado es que la capacidad de intervención pública sobre el parque inmobiliario desocupado es mucho menor de lo que sugieren los debates políticos sobre los grandes tenedores.

La vivienda vacía en un mercado tensionado

El debate sobre la vivienda vacía cobra especial relevancia en un contexto de desequilibrio estructural entre oferta y demanda residencial. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la Comunitat Valenciana cuenta con alrededor de 459.000 viviendas vacías, una de las cifras más elevadas de España en términos absolutos. Sin embargo, la mayor parte de este parque se concentra en municipios pequeños o en inmuebles que no están en condiciones de salir al mercado de alquiler de forma inmediata.

En paralelo, la presión de la demanda se concentra en las áreas urbanas. Solo en la ciudad de València se estima la existencia de unas 37.000 viviendas vacías, según cálculos municipales. Al mismo tiempo, el mercado del alquiler ha registrado incrementos significativos en los últimos años, impulsados por el crecimiento demográfico, la reducción del tamaño medio de los hogares y la demanda vinculada al empleo y la movilidad laboral.

A escala nacional, el déficit de vivienda se sitúa en torno a 800.000 unidades, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas. Este déficit estructural explica que la construcción de nuevas viviendas no esté siendo suficiente para absorber la demanda residencial.

La Comunitat Valenciana reproduce esta tendencia. La creación de hogares ha crecido más rápido que la producción de vivienda nueva en la última década, lo que ha contribuido a tensionar el mercado inmobiliario, especialmente en el alquiler.

Entre la inversión inmobiliaria y la falta de oferta

El contraste entre la escasez de vivienda asequible y el dinamismo del mercado inmobiliario es uno de los elementos que definen el momento actual del sector. España se ha convertido en el país más atractivo de Europa para la inversión inmobiliaria en 2026, según la consultora CBRE, con más de 18.400 millones de euros de inversión en 2025, un 31 % más que el año anterior.

El segmento residencial concentra el mayor interés inversor, con aproximadamente un 34 % de las operaciones, impulsado por la demanda de alquiler y el crecimiento de la población. Las previsiones para 2026 apuntan a un volumen de inversión de entre 19.000 y 21.000 millones de euros.

Este flujo de capital coincide con una oferta residencial limitada. España cuenta con un parque de vivienda pública que apenas alcanza el 2,5 % del total, muy por debajo de la media europea, situada en torno al 9 %. Este factor explica en parte la dificultad para ofrecer alternativas de alquiler asequible.

En la Comunitat Valenciana, la vivienda protegida representa también una proporción reducida del parque residencial, lo que aumenta la dependencia del mercado privado para satisfacer la demanda.

Las dificultades para movilizar vivienda vacía

La movilización del parque vacío, especialmente el perteneciente a grandes tenedores, se ha planteado como una de las soluciones para aumentar la oferta sin depender exclusivamente de la construcción. Sin embargo, los datos muestran que esta estrategia encuentra importantes limitaciones.

El impuesto autonómico sobre viviendas deshabitadas ha tenido una aplicación muy reducida. En algunos ejercicios fiscales, solo unas pocas centenas de viviendas han estado sujetas al tributo, una cifra muy inferior al volumen estimado de inmuebles vacíos.

Además, una parte significativa de las viviendas desocupadas lleva años fuera del mercado. En España, aproximadamente el 38 % de las viviendas vacías permanecen deshabitadas durante más de cinco años, lo que refleja problemas estructurales relacionados con la localización, el estado de los inmuebles o la rentabilidad del alquiler.

También influyen factores de comportamiento de los propietarios. Estudios del sector inmobiliario señalan que entre los motivos más frecuentes para mantener viviendas vacías están relacionadas con el temor a impagos o conflictos legales, la necesidad de rehabilitación, el uso como activo de inversión o la incertidumbre regulatoria.

Una brecha que resume el problema de la vivienda

La diferencia entre las 90.000 viviendas vacías estimadas en manos de grandes tenedores y las aproximadamente 2.520 registradas por la Generalitat sintetiza las dificultades estructurales de la política de vivienda. El problema no se reduce a la existencia de viviendas desocupadas, sino a la capacidad real de las administraciones para identificarlas, intervenir sobre ellas y convertirlas en oferta residencial efectiva.

En un mercado marcado por el aumento de la demanda, el crecimiento de la inversión inmobiliaria y la escasez de vivienda asequible, esta brecha entre estimación y control público se ha convertido en uno de los indicadores más claros de la complejidad del problema habitacional.

La evolución del registro autonómico, la aplicación de incentivos y sanciones y la colaboración con grandes propietarios serán factores determinantes para medir si la movilización de vivienda vacía puede convertirse en una herramienta real para aliviar la presión del mercado residencial en la Comunitat Valenciana.