Director de KPMG – Valencia

Con este finalizamos la serie de artículos publicados en los últimos meses, sobre los aspectos novedosos regulados en la Resolución de 1 de marzo de 2013, de la presidenta del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas(Icac), por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias. En las líneas que siguen vamos a centrarnos en los criterios de clasificación y reclasificación de las inversiones inmobiliarias.

La resolución determina como novedad que las inversiones inmobiliarias en construcción o desarrollo se deben clasificar como inversión inmobiliaria en curso. Las inversiones inmobiliarias que están siendo objeto de mejora o ampliación, se mantienen clasificadas como inversiones inmobiliarias. (NRV 5ª. NC Inmovilizado Material).

Asimismo, la norma desarrolla el tratamiento contable de las inversiones de doble uso y aquellas en las que existen servicios auxiliares.
Cuando un inmueble se utilice en parte para uso propio y en parte como inversión inmobiliaria, cada parte se registrará de forma separada si se pueden vender o ceder en arrendamiento financiero de forma independiente; en caso contrario, se tratará como un activo para uso propio, salvo que sea insignificante la parte que se tiene con dicha finalidad, en cuyo caso se contabilizará íntegramente como una inversión inmobiliaria. (NRV 5ª. NC Inmovilizado Material).

En muchos casos, el propietario de un inmueble suministra servicios auxiliares a los arrendatarios y la clave para identificar una inversión inmobiliaria se basa en decidir si los servicios suministrados son un “componente relativamente insignificante del acuerdo en su totalidad”.

Dos ejemplos de inmuebles en los que se suministran servicios auxiliares son:
> Un hotel dirigido por su propietario no es una inversión inmobiliaria, porque los servicios auxiliares suministrados son un componente significativo del acuerdo en cuanto al valor.
> Un edificio de oficinas, en el cual los servicios de seguridad y mantenimiento son suministrados por el propietario es una inversión inmobiliaria, porque estos servicios auxiliares se consideran un componente insignificante del acuerdo.

Suelen surgir dificultades de clasificación respecto a los inmuebles que se encuentran entre estos dos casos extremos (por ejemplo,apartamentos con servicios y centros de negocios).

Se requiere aplicar juicio profesional para evaluar si se satisface la definición de inversión inmobiliaria y que la entidad desarrolle un criterio que sea aplicado coherentemente para realizar esa evaluación.

Según nuestro punto de vista, una empresa debe tomar la decisión en cada caso, considerando si el fondo económico del acuerdo se parece más al ejemplo del hotel poseído y dirigido (que no es una inversión inmobiliaria), o al ejemplo del edificio de oficinas con servicios de seguridad y mantenimiento suministrados por el propietario (que tiene la consideración de inversión inmobiliaria).

Reclasificaciones

Por último, se desarrollan los principios aplicables a las reclasificaciones. Cuando se modifique el uso otorgado a inmuebles del inmovilizado material o inversión inmobiliaria se reclasificarán entre las cuentas del subgrupo 21 o 22.

En este sentido, las parcelas adquiridas por empresas inmobiliarias sin un uso futuro determinado, se deben clasificar como inversión inmobiliaria y reclasificarse, en su caso, a existencias cuando comience el desarrollo para su venta.

Las reclasificaciones se deben realizar por un cambio de uso, independientemente de las intenciones de la sociedad. En este sentido, sólo es posible reclasificar un inmueble clasificado como existencias a inversión inmobiliaria al comienzo del contrato de arrendamiento operativo.

No obstante, también cabría realizar la reclasificación si se ha finalizado el desarrollo de una promoción sobre el terreno y se está arrendando a terceros en su condición actual y no con carácter temporal, o se ha finalizado el desarrollo de una promoción sobre el terreno y se han diferido de forma indefinida los planes de desarrollo futuros, manteniendo el activo a la espera de la recuperación del mercado inmobiliario, lo que implícitamente supone que el activo se mantiene para un uso futuro indeterminado o para generar plusvalías para la venta.

Sin embargo, si la intención futura es mantener el activo para su promoción y venta, no cabría realizar la reclasificación.

De la misma forma, sólo se podría reclasificar una inversión inmobiliaria a inmovilizado material cuando la empresa comience a utilizar el inmueble en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

La reclasificación de inmovilizado material a inversiones inmobiliarias tendrá lugar cuando la empresa deje de utilizar el inmueble en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos, y se destine a obtener rentas, plusvalías o ambas. Procederá realizar las reclasificaciones, siempre que el destino no sea temporal.

La reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias tendrá lugar cuando la empresa inicie una obra encaminada a producir una transformación sustancial del inmueble con la intención de venderlo.

Si se decide enajenar o disponer por otra vía del inmueble sin llevar a cabo una obra sustancial con carácter previo, el inmueble se seguirá considerando una inversión inmobiliaria.

Asimismo, si la entidad inicia una obra sobre una inversión inmobiliaria que no tiene por objeto el cambio de la utilidad o función desempeñada por el activo, no procederá su reclasificación durante la nueva etapa de desarrollo.

Las reclasificaciones entre inmovilizado material e inversiones inmobiliarias se realizan directamente, sin impacto en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Sin embargo, las reclasificaciones de existencias a inversiones inmobiliarias se deben realizar a través de la partida de “Trabajos realizados por la empresa en su Activo” y de “Inversiones inmobiliarias a existencias”, a través de la partida “Activos transformados en existencias” de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias.

www.kpmg.com