El mercado inmobiliario valenciano ha cogido el testigo de las dos grandes capitales españolas hasta convertirse en el más dinámico del país. La elevada demanda internacional de alto poder adquisitivo tras convertirse en una de las ciudades más visitadas de Europa hace que Valencia aspire a jugar en el mercado inmobiliario del gran lujo. En esta liga ya juegan alguno de los inmuebles en cartera de Engel & Völkers como el ático más caro de la historia de la ciudad, en venta por 8,6 millones de euros.

Esta propiedad ha sido el lugar escogido para la presentación del Informe del mercado inmobiliario 2023-24 de la Comunidad Valenciana elaborado por Engel & Völkers. En 2023, el precio medio de las viviendas vendidas por la compañía en Valencia ha subido un 7%, hasta los 2.610 euros/m2, un nivel relativamente bajo en comparación con Madrid y Barcelona.

«Receptora de hubs empresariales, Valencia ha duplicado su capacidad logística en los últimos dos años y diversificado la implantación de universidades privadas, lo que unido a su ubicación y climatología convierte a la ciudad en una de las más atractivas para los inversores por su positivo diferencial de precios respecto a otras urbes europeas de nivel similar», confirma Alfonso Casillas, director de la inmobiliaria en Valencia.

El precio medio de las viviendas en Valencia

El informe sitúa el precio medio al que se cerraron las operaciones gestionadas en el conocido barrio de Pla del Real en los 607.750 euros. Esta zona presenta el ticket medio más elevado de los 19 distritos de Valencia, seguido por los 550.000 euros de Eixample, según las ventas cerradas por la inmobiliaria el pasado año. Se trata de dos áreas históricas donde la oferta de vivienda es mucho menor y que siguen concentrando los precios más elevados de la ciudad.

Los 500.000 euros suponen una barrera aún difícil de superar para el resto de los barrios valencianos, pero a la que se aproximan tras las importantes alzas de precios experimentadas en los últimos meses. Destacado es el hecho de que en 8 de los distritos valencianos se han registrado incrementos de doble dígito, según las operaciones gestionadas por Engel & Völkers.

Quatre Carreres, La Saïda, Jesús y Patraix lideran estas subidas. No en vano, la inmobiliaria ha realizado en alguno de estos distritos operaciones a un coste cercano a los 5.000 euros/m2, sólo superado por el máximo de Ciutat Vella a 8.681 euros/m2 en una operación muy singular y por los 6.560 euros/m2 alcanzado en otra transacción cerrada en Eixample.

Sin perspectiva de cambio en la tendencia

Con todos estos datos es poco probable que exista un cambio en la dinámica que presenta Valencia en estos momentos, donde los españoles han vuelto a ser los clientes más activos en 2023 hasta acaparar el 60% de las compraventas cerradas por Engel & Völkers en la ciudad. El 40% restante ha estado dominado por los estadounidenses (7%), seguidos por los alemanes (4,5%) y por una amplia presencia internacional de 29 nacionalidades adicionales capitaneadas por franceses, italianos, mejicanos, holandeses, israelíes e incluso libaneses y serbios.

Los distritos más demandados por el cliente internacional fueron L’Olivereta, La Saïda, Jesús, Pla del Real y Benicalap, con una amplia diversidad de procedencias. Compradores de Polonia, Uruguay, Bulgaria, Malta y Bielorusia se unen en estos barrios a las nacionalidades habituales. Por el contrario, en Poblados Marítimos, Camins al Grau y Patraix, el 100% de las compraventas fueron firmadas por clientes españoles.

Destacado fue el hecho de que tan sólo en el 35% de las ventas se recurrió a financiación ajena frente el 65% de las operaciones cerradas por los clientes de Engel & Völkers con fondos propios. Casi diez puntos de diferencia frente al 44% y 56% registrado en 2022, respectivamente.

Alquiler: todos los distritos superan la barrera de los 10 euros/m2

El mercado de alquiler en Valencia prosigue su escalada alcista, en línea con otras grandes capitales, si bien en 2023 lo ha hecho a un ritmo más moderado que en el ejercicio precedente. La elevada presión de una demanda creciente frente a una cada vez más escasa oferta pone contra las cuerdas a este segmento.

Un tensionamiento que ha desbocado el coste de los alquileres a niveles históricos en los que todos los distritos de Valencia superan la barrera de los 10 euros/m2. Extramurs y Poblados Marítimos escalan hasta los 20 y 19 euros/m2, respectivamente, y por encima de los 15 euros/m2 se sitúan Ciutat Vella, Eixample y Quatro Carreres, seguidos por dos que cotizan a un precio medio de 15 euros/m2: Camins al Grau y La Saïda.

El perfil del inquilino de este segmento es ya mayoritariamente extranjero al acaparar éstos el 77% de los arrendamientos gestionados en 2023 en la capital. Destacada es la presencia de ucranianos que copan el 13% de los alquileres foráneos de la ciudad y de los rusos con el 12%. Las 72 nacionalidades distintas que engrosan el resto de los arrendamientos están capitaneados por estadounidenses, italianos, alemanes, franceses y argentinos.

Playetas y Torre Bellver, las urbanizaciones prime de la Costa del Azahar

El precio de la vivienda en Castellón no ha sido ajeno a la tendencia alcista generalizada que ha recorrido la costa mediterránea. Según las operaciones gestionadas por Engel & Völkers en 2023, el coste medio ha subido cerca del 6% hasta rozar los 1.700 euros/m2. Su capital, Castellón de la Plana, es junto a Oropesa del Mar, Benicàssim, Peñíscola, Alcalá de Xivert, Alcossebre y Vinaroz, el área más demandada y donde el precio medio de alguna de las operaciones gestionadas el pasado año por la inmobiliaria ha superado el millón de euros.

Las compraventas cerradas en Benicàssim y Oropesa han superado de media en 2023 los 600.000 y 500.000 euros, respectivamente. Precisamente, Oropesa del Mar ha alcanzado el precio más elevado de la denominada Costa del Azahar, con un precio medio de 2.478 euros/m2, al calor de dos urbanizaciones de alto standing como son Playetas y Torre Bellver.

En la primera, la venta de una villa de más de dos millones de euros ha marcado el máximo de 4.906 euros/m2.

¿Qué ocurre en la Costa Blanca?

El precio de la vivienda en Alicante ha vuelto a subir de forma generalizada en 2023, con Cabo de las Huertas a la cabeza. Según las operaciones gestionadas por Engel & Völkers en 2023, más del 60% de las propiedades vendidas en 2023 ha sido a un precio superior al millón de euros. Concretamente el 31% de las mismas han superado los dos millones de euros en Cabo Huertas, según la inmobiliaria. También se han cerrado ventas por encima de esta barrera en otras áreas como Playa de San Juan, Vistahermosa y Santa Pola.

En el último año se ha registrado una llegada masiva de compradores extranjeros hasta convertirse en los principales compradores de vivienda en Alicante. Si en 2022, el 58% de los clientes de Engel & Völkers eran nacionales, en 2023 este porcentaje se ha reducido al 46% frente al 54% restante de internacionales capitaneados por belgas y holandeses, seguidos de suizos, alemanes, escandinavos y ucranianos.

En el último año, únicamente el 30% de los clientes que compraron una vivienda con Engel & Völkers en Alicante recurrieron a la financiación bancaria, mientras que el 70% restante utilizó recursos propios, en línea con otras ciudades de la comunidad, si bien en algunos municipios de la Costa Blanca como Benidorm, Altea, Calpe, Moraira y Benissa únicamente entre el 4-5% de los clientes de la inmobiliaria piden hipoteca.

En el caso de Denia y Jávea este porcentaje se amplía hasta el 10%. Ambos destinos turísticos y sinónimos de exclusividad que registran una amplia presencia de extranjeros hasta acaparar el 75% de las adquisiciones de viviendas entre los 300.000 euros y 1,2 millones de euros. Alemanes (35%), holandeses (25%), franceses (20%), belgas y suizos, con un 10% respectivamente, protagonizan los cierres de las transacciones de Engel & Völkers.

Un porcentaje similar al registrado en Benidorm, donde la mayoría de los compradores de vivienda es extranjero, con una mayor presencia en Finestrat y Rincon de Loix hasta copar el 80% de las adquisiciones, con los británicos, holandeses, belgas, polacos y ucranianos a la cabeza, frente al 20% de los nacionales. Por el contrario, en la Playa de Poniente, la distribución es más homogénea entre clientes nacionales (45%) e internacionales (55%).

Dos de cada tres viviendas que vende Engel & Völkers en Finestrat tiene un coste superior al millón de euros y el 30% de las adquisiciones cerradas por la inmobiliaria ha sido a un precio por encima de los dos millones de euros.