La crisis en Oriente Medio impulsa a España como hub logístico europeo

La guerra y la disrupción de las rutas comerciales globales están reconfigurando el mapa logístico europeo. En este nuevo escenario, España gana peso como puerta de entrada al continente, pero territorios clave como Valencia afrontan un riesgo creciente: la falta de nueva oferta en un mercado ya tensionado puede derivar en un déficit de superficie disponible en el corto y medio plazo.

El actual contexto geopolítico ha alterado profundamente las dinámicas del sector logístico. La guerra y la consiguiente disrupción de las rutas marítimas —especialmente en el eje Ormuz-Suez— están acelerando un rediseño de los flujos comerciales globales, con un impacto directo en Europa y, particularmente, en España.

Según el informe The Logistics Property Telescope de EY, España se posiciona como un enclave estratégico al convertirse en el primer punto de entrada a Europa para mercancías que ahora rodean África a través del Cabo de Buena Esperanza. Su doble fachada marítima —Atlántico y Mediterráneo— y su conexión natural con África y América refuerzan este papel.

Este cambio transforma a España de mercado de destino en nodo de entrada, con implicaciones directas para la demanda logística, el diseño de cadenas de suministro y la localización de activos.

El stock existente gana protagonismo

En este escenario, el mercado está experimentando un giro claro donde los activos ya construidos ganan valor frente a los nuevos desarrollos.

El encarecimiento de los costes de construcción y de la energía, junto a una moderación en el crecimiento de las rentas, está frenando la viabilidad de nuevos proyectos. De hecho, de los 23,3 millones de m² de suelo logístico urbanizable en España, solo el 43% presenta condiciones económicas reales para su desarrollo.

Además, hasta 5,6 millones de m² de pipeline se consideran actualmente inviables.

Frente a esta situación, los operadores logísticos están optando por soluciones inmediatas: recurrir a naves ya construidas o infraarrendadas para responder con rapidez a la demanda vinculada al nearshoring y a la necesidad de reforzar inventarios de seguridad.

En España, existen actualmente más de 2,2 millones de m² disponibles para ocupación inmediata, a los que se suman otros 2,2 millones de m² construidos en los últimos años o en stock histórico que aún no han sido absorbidos completamente.

Valencia: mercado dinámico pero tensionado

En este contexto, Valencia presenta una paradoja clara y es que se trata de uno de los mercados más dinámicos de España, pero también uno de los más tensionados.

En 2025, la región alcanzó una absorción cercana a los 340.000 m², lo que supone el 14% del total nacional, con un crecimiento del 6,3%. Sin embargo, el stock disponible es extremadamente limitado: apenas 36.500 m², equivalentes al 0,9% de un inventario total de 4,2 millones de m².

Este desequilibrio es clave para entender la evolución del mercado.

Tal y como explica Marta Ciordia, gerente de Real Estate en EY Parthenon, el problema no es tanto un parón de la demanda como la falta de oferta futura. «En el caso de Valencia -explica- no vemos que haya habido un parón de demanda. Desde 2021 se vienen alquilando de media 335.000 m² anuales. Si se paraliza la nueva oferta logística, sí estimamos que se producirá un déficit entre oferta y demanda a corto-medio plazo».

Es decir, la demanda se mantiene sólida, pero la ausencia de nuevos desarrollos podría generar tensiones en el mercado en los próximos años.

El riesgo de perder oportunidades logísticas

El posicionamiento de España como puerta de entrada a Europa abre una ventana de oportunidad clara. Sin embargo, no todos los territorios están igualmente preparados para capitalizarla.

En el ámbito nacional, la disponibilidad de superficie permite absorber parte de la nueva demanda. Pero en mercados como Valencia —y también Barcelona— la baja tasa de vacancia introduce un riesgo evidente.

En opinión de Ciordia, «existe cierto riesgo de perder oportunidades en zonas con tasas de desocupación bajas como Valencia o Barcelona, que son precisamente los puertos que se van a reconfigurar como hubs de entrada europeos».

Este desajuste puede provocar un efecto redistributivo de la inversión logística hacia otras regiones con mayor disponibilidad de suelo o activos ya construidos.

Reequilibrio territorial: nuevas geografías ganan peso

La falta de producto disponible en los principales hubs logísticos está impulsando el protagonismo de mercados secundarios.

Regiones como Murcia, Sevilla, Zaragoza o el centro peninsular cuentan con mayor disponibilidad de activos y podrían beneficiarse de esta redistribución de la demanda.

En paralelo, los mercados secundarios ya representan el 39% del take-up nacional, consolidando su papel estructural dentro del sistema logístico español.

Este fenómeno apunta a una reconfiguración territorial del sector, donde la disponibilidad inmediata de activos se convierte en un factor determinante.

Menos desarrollo, más selectividad

El ciclo logístico entra ahora en una fase de mayor prudencia. Tras años de fuerte crecimiento, el sector afronta un entorno marcado por la incertidumbre macroeconómica, la presión inflacionista y el encarecimiento de la financiación.

Aunque el pipeline logístico crece un 13% interanual, la realidad es que gran parte de ese crecimiento no se materializará en nuevos desarrollos a corto plazo.

La consecuencia directa es una oferta futura mucho más contenida, con promotores que priorizan proyectos con demanda asegurada y usuarios comprometidos.

En este contexto, la financiación seguirá activa, pero más exigente. Para el periodo 2026-2028 se estima una demanda potencial de 6.300 millones de euros en proyectos, aunque condicionada a la viabilidad económica de los mismos.

Rentas, rentabilidades y suelo: señales de ajuste

El mercado empieza a mostrar signos de normalización en sus principales indicadores. En Valencia, las rentas prime se sitúan en 5,75 euros por metro cuadrado al mes, con un crecimiento más contenido que en años anteriores. Por su parte, las rentabilidades se estabilizan en torno al 5,35%, con un margen cada vez más limitado para nuevas compresiones.

Por su parte, el suelo logístico continúa encareciéndose debido a la escasez, alcanzando los 280 €/m² en ubicaciones consolidadas.

Este escenario refleja un mercado más maduro, donde la rentabilidad se ajusta y la selección de activos gana importancia.

Logística: activo refugio en un entorno incierto

Pese a la incertidumbre global, la logística mantiene su atractivo como segmento inmobiliario defensivo.

En 2025, la inversión alcanzó los 1.700 millones de euros en España, un 4% más que el año anterior, representando el 10% del total inmobiliario.

La indexación de rentas y el papel estructural de la logística en las cadenas de suministro refuerzan su resiliencia, especialmente en un contexto de nearshoring, friend-shoring y aumento de inventarios de seguridad.