Cláusulas esenciales de un contrato de compraventa de local

En un contrato de compraventa de local hay dos cláusulas básicas el objeto que se compra y vende (local) y el precio (la cantidad de dinero que paga el comprador al vendedor por el local, pero, además, hay otras cláusulas que regulan aspectos esenciales de la compraventa. Vamos a analizar todas ellas.

Objeto de la compraventa: el local comercial

El local comercial es el objeto del contrato, por ese motivo es preciso describirlo con detalle: ubicación, superficie útil y construida, linderos. Para ello se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad que corresponda y cotejar los detalles.

El precio

El precio es, como decíamos anteriormente, la cantidad de dinero que va a pagar el comprador al vendedor por el local. Es preciso incluir un precio cierto y concreto y establecer la forma de pago y los plazos para el caso en que se pacte un pago de precio aplazado.

En el caso en que se pacte un pago de precio aplazo se podrán solicitar por el vendedor garantías de pago como avales bancarios.

Las cargas del local

Es bastante habitual que el local comercial tenga cargas como hipotecas o servidumbres. En estos casos hay que detallar las cargas y establecer qué ocurre con dichas cargas. Por ejemplo, si existe una hipoteca sobre el local se debe regular qué importe queda por pagar, si el comprador va a subrogarse o no en la hipoteca (con la autorización del banco) o si el inmueble se entrega libre de cargas, en cuyo caso el vendedor deberá cancelar la hipoteca.

Gastos de comunidad e IBI

El vendedor deberá aporta un certificado de no deuda con la comunidad de propietarios firmado por el administrador y el secretario de la misma. De esta forma el comprador sabrá que no hay cuotas de comunidad pendientes de pago.

Gastos de la compraventa e impuestos

La compraventa cuando se formaliza ante Notario en escritura pública genera una serie de gastos: gastos de Notario, gastos de Registro de la Propiedad, gastos de gestoría (en el caso en que se contrate). Por lo tanto, en el contrato de compraventa se deberá regular quién paga cada gasto.

En el caso en que las partes no pacten otra cosa en cuanto a los gastos se aplica el artículo 1455 del Código Civil que establece lo siguiente: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Por otro lado, se deberá establecer que el comprador paga la Plusvalía Municipal y que la compraventa se encuentra gravada con IVA o ITP y AJD, en su caso.

Certificación energética

En base a lo establecido en el artículo 14 del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el vendedor deberá poner a disposición del comprador el certificado de eficiencia energética.