Anotaciones preventivas y Registros Públicos (Parte I)

¿Qué son y para qué se emplean?

Se trata de un asiento registral que puede afectar a la realidad registral de una finca pero que no tiene carácter definitivo, puesto que únicamente pretende asegurar el resultado de un derecho que, en el momento de inscripción, es incierto pero que puede llegar a afectar a algún bien o título inscrito.

El Ordenamiento Jurídico permite que quien reclame la propiedad de bienes inmuebles pueda solicitar al Registrador de la Propiedad que efectúe una anotación preventiva para que le otorgue un cierto rango registral que le suponga, en el caso de que la sentencia le resulte favorable, que no se vea perjudicado su derecho si se hubieran inscrito actos posteriores y que fueran contrarios a su título.

A diferencia de las inscripciones, que tienen tendencia a permanecer en el tiempo, las anotaciones preventivas tienen un cariz transitorio, teniendo por objetivo fundamental hacer una advertencia a posibles terceros adquirentes de que hay una situación jurídico-registral pendiente de resolución.

Tipos de anotaciones preventivas

Podemos agrupar las anotaciones preventivas en los siguientes grupos:

• Representativas de otro asiento.
• Relativas a los derechos en litigio.
• En función de garantía.
• De valor negativo.

Representativas de otro asiento

Entre ellas encontramos aquellas anotaciones que entran en el Registro como consecuencia de la imposibilidad que supone la inscripción del asiento que realmente pretendía el interesado. A su vez, éste puede realizar la anotación preventiva, una inscripción como tal o la cancelación de cualquier asiento registral que ya obre en el Registro.

Dicha imposibilidad puede deberse a distintas causas:

• Por presentación simultánea de títulos que sean contradictorios entre ellos y que han sido presentados al mismo tiempo y que son relativos a una misma finca.
• Por haber realizado una consulta a la Dirección General de los Registros y del Notariado respecto a alguna duda que, de forma transitoria, impida que se practique la inscripción de cualquier asiento.
• Por falta de índices en un Registro.

Cualquier defecto en la presentación de un título ante el Registro que tenga carácter subsanable determina la facultad que tiene el interesado para solicitar la correspondiente anotación preventiva. Éstas no son más que el simple resultado de la frustración del intento de practicar una concreta inscripción, anotación, nota o cancelación, por lo que se deja el tema en suspenso durante el periodo de vigencia de la anotación preventiva. Si la inscripción que se pretende se consigue en plazo, sus efectos se retrotraerán al momento en que se pretendió su inscripción, habiendo quedando cerrado el Registro durante su vigencia a cualquier título que fuera contradictorio con el anotado de forma preventiva.

En caso contrario, si no superase las circunstancias que impiden su inscripción puesto que no se ha efectuado en tiempo y forma la subsanación del defecto que la impidió, la anotación preventiva también perderá sus efectos retroactivamente.