Obra nueva prime y hoteles, favoritos de inversores ante la volatilidad

El mercado de inversión inmobiliaria en España ha consolidado su trayectoria de recuperación en 2024, cerrando el ejercicio con un volumen que, según las principales consultoras, ha superado las expectativas.

A pesar del entorno de incertidumbre financiera, la cifra total de inversión en el país se situó cerca de los 14.000 M€, lo que representa un incremento de aproximadamente el 20 % respecto al año anterior, según fuentes de CBRE. Otras proyecciones, como la de Cushman & Wakefield, sitúan el volumen ligeramente por encima de los 10.000 M€. Sin embargo, todas coinciden en la significativa mejora del mercado.

Este fuerte repunte, especialmente notorio en la segunda mitad del año, fue impulsado por el liderazgo residencial (living), que se afianzó como el activo predilecto, concentrando cerca del 31 % del volumen total (4.300 M€), destacando subsegmentos como las residencias de estudiantes y las viviendas para alquilar.

Fuentes de CBRE revelan también que el segmento Comercial protagonizó el mayor crecimiento interanual, con un aumento de hasta el 137 %, impulsado por transacciones en centros y parques comerciales.

Por otra parte, el capital nacional lideró la inversión, suponiendo el 55 % del total, si bien la actividad de los fondos de inversión y el capital extranjero,–especialmente de EE.UU. y el notable aumento de la inversión latinoamericana– se reactivó significativamente.

España, atractivo para la inversión

Igualmente, España se ha posicionado como el cuarto país europeo más atractivo para los inversores inmobiliarios en 2024, solo por detrás de mercados de referencia como Reino Unido, Alemania y Polonia, tal y como revelan fuentes de CBRE.

Si nos atenemos a las tendencias, España sigue priorizando, al igual que Europa, el sector living y los activos que cumplen con criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) e impulsando la rehabilitación de edificios para mejorar su sostenibilidad y rentabilidad.

¿Cómo se está comportando este año?

Aunque se podría concretar por tipo de inversión (suelo, residencial obra nueva, residencial segunda mano, comercial, turístico, etc.) o por zona geográfica, Laureano Gris Casanovas, socio y administrador de Norz Patrimonia percibe que la inversión inmobiliaria en nuestro país es un mercado que actualmente no es muy eficiente y «está bastante intervenido por el sector público, lo que genera incertidumbre a los posibles inversores, con un contexto macroeconómico aún favorable».

Cuestiones macroeconómicas como el Producto Interior Bruto, la inflación o los tipos de interés también influyen «de manera decisiva» en las decisiones de inversión, matiza Gris Casanova.
Si nos atenemos a las diferentes variables macroeconómicas, para Gris Casanova, un PIB creciente como en la actualidad, «suele ir acompañado de una confianza elevada, que incentiva la demanda y empuja los precios al alza», resume el analista.

Por otra parte, una inflación elevada –reconoce Gris Casanova– también «empuja los precios al alza, pero puede significar subidas futuras de tipos de interés que reducirían la demanda de inmuebles al encarecer su financiación».

¿Cuáles son los segmentos más atractivos?

Las opciones de inversión en el sector inmobiliario son muchas. Pero, en el momento actual, ¿por cuál deberíamos decantarnos? ¿Cuáles son los segmentos más atractivos… residencial en alquiler, hoteles, coliving, logística, residencial sénior, etc.?

Sin embargo, antes de lanzarse y llevar a cabo cualquier inversión hay factores clave que hay que considerar a la hora de invertir, –advierte Gris Casanovas– como es la rentabilidad esperada, los riesgos asociados y la duración de dicha inversión.

«Una buena inversión para una persona, sea sobre el activo que sea, –avisa el experto– no necesariamente ha de ser adecuada para otra».

Después de esta apreciación, Laureano Gris se decanta por la inversión en hoteles, «con buen crecimiento y visibilidad, debilidad de destinos competidores y picos de llegadas de turismo con gasto elevado y con ingresos por habitación disponible también alto».

Laureano Gris también recomienda invertir en residencial de obra nueva «en zonas prime debido a la alta demanda y a la resiliencia de la misma ante coyunturas menos favorables», matiza.

Volatilidad y liquidez: factores críticos

Gris Casanovas advierte que la volatilidad de precios y la baja liquidez son características intrínsecas del mercado español y condicionan la toma de decisiones. «Ambos factores afectan negativamente la rentabilidad final y, con frecuencia, se disocian de la esperada al inicio. Tenerlos en cuenta permite adaptar la estrategia a la realidad del momento», explica.

Los impagos y los costes de mantenimiento también son riesgos que deben tenerse en cuenta. «Actualmente se ha registrado un repunte moderado, con desahucios por impago de alquileres y ejecuciones hipotecarias, afectando la rentabilidad de la inversión», señala Gris Casanovas.

Por otro lado, la alta inversión inicial requerida limita la entrada de ciertos perfiles de inversor.

Por ello, el experto de Norz Patrimonia recomienda vehiculizar correctamente la operación, permitiendo coinvertir y financiar parcialmente la inversión para ampliar el acceso al mercado.

Costes de construcción y gestión de riesgos

El incremento de los costes de construcción es otro desafío clave. Por ello, Gris Casanovas indica que «ante mayores costes y mayor inversión necesaria, se incrementa la rentabilidad exigida y se traslada parte del riesgo a la constructora mediante máximos de costes en los contratos».

Además, se aplican estrategias para contener desviaciones temporales: industrialización, prefabricados, módulos o planificación avanzada. Parte de estos costes, al menos parcialmente suelen trasladarse al comprador final, equilibrando riesgo y rentabilidad.

Este enfoque estratégico permite a los inversores mantener la viabilidad financiera de los proyectos, al tiempo que garantiza plazos de ejecución más predecibles y reduce sorpresas en la rentabilidad final.

Innovación: tokenización inmobiliaria

La tokenización inmobiliaria, que convierte activos en tokens digitales en blockchain, surge como una herramienta para democratizar el acceso y diversificar carteras. «Permite fraccionar la propiedad de activos de alto valor, aunque es fundamental analizar riesgos: emisor, regulación, liquidez, custodia, valoración y fiscalidad», advierte Gris Casanovas.

Este tipo de innovación facilita que pequeños y medianos inversores accedan a proyectos que tradicionalmente requerían grandes capitales, al tiempo que los inversores experimentados pueden diversificar riesgo entre múltiples activos con menor exposición individual.

Eficiencia energética y criterios ESG

La eficiencia energética se ha convertido en un factor estratégico de inversión en 2025. Activos con calificación alta (A o B) capturan rentabilidad superior y ocupación estable, mientras que edificios con calificación baja (F o G) sufren descuentos y menor demanda.

«Los inversores institucionales priorizan carteras alineadas con criterios ESG. Esto facilita la captación inicial y mejora la salida futura del activo», explica Gris Casanovas. Incorporar eficiencia energética también permite aprovechar incentivos fiscales y financieros, reforzando la rentabilidad neta de los proyectos.

Política pública y vivienda social

La estrategia del Gobierno de triplicar la inversión en vivienda social (7.000 M€) pretende reducir el déficit existente, que actualmente solo cubre aproximadamente 300.000 unidades frente a una demanda muy superior.

«Incrementar la oferta pública –incide Gris Casanova– protege especialmente a hogares con menores ingresos y zonas de alta demanda, como Madrid, Barcelona y Valencia. Además, favorece la redistribución geográfica de la demanda y puede moderar la subida de las rentas libres».

Sin embargo, medidas fiscales y regulatorias, en cambio, pueden enfriar la posible inversión internacional.

El impuesto del 100 % para compradores que no pertenecen a la Unión Europea y el fin de las golden visas podrían reducir la demanda de extranjeros y aumentar la percepción de riesgo regulatorio, haciendo que los inversores exijan tasas más altas o busquen mercados alternativos.

Nichos emergentes y megatendencias

El mercado español está atravesando una fase de transformación, con nichos que responden a cambios demográficos, sociales y tecnológicos. Laureano Gris muestra predilección por tres de ellos: el coliving, el senior living y los data centers.

Sobre el coliving, que tiene su auge con una fuerte expansión en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia debido a la demanda estudiantil y profesional por los precios elevados en vivienda urbana, y una mayor demanda de flexibilidad. «Su atractivo inversor radica en la alta ocupación con tiques bajos para inquilinos y tasas de rentabilidad superiores al residencial tradicional», matiza Gris Casanovas.

La segunda opción, el senior living empujado por el envejecimiento poblacional, sumado al déficit de plazas sociosanitarias y por la preferencia a soluciones intermedias entre hogar y residencia «ofrece a los inversores, rentabilidades atractivas, con ingresos estables, con poco riesgo, contratos de larga duración y resiliencia frente al ciclo», asesora el experto.

Por último, los data centers, empujados por la digitalización, sistema en la nube, inteligencia artificial, en hubs de conectividad, con Madrid y Barcelona como polos principales, Gris Casanova los califica como «soluciones de inversión estables y de bajo riesgo para inversores más conservadores, ya que se nutren de contratos a largo plazo con inquilinos con un historial crediticio impecable, con rendimientos más reducidos pero defensivos».

Otros segmentos en crecimiento incluyen build to rent, rehabilitación energética y residencial en alquiler, que se benefician de la demanda urbana, incentivos fiscales y criterios ESG.

Demanda internacional selectiva

«La demanda internacional seguirá siendo relevante, aunque más selectiva y centrada en segmentos premium. Se priorizarán ubicación, eficiencia y seguridad jurídica», reconoce Gris Casanovas.

El precio medio pagado por no residentes se mantendrá superior al de residentes, especialmente en zonas costeras, Baleares, Costa del Sol y Canarias. Localidades con alto atractivo turístico, buen clima e infraestructuras internacionales continuarán acaparando la mayoría de la inversión extranjera.

Perspectivas y desafíos futuros

España mantiene su atractivo para la inversión inmobiliaria, con oportunidades claras en segmentos residenciales y emergentes. Sin embargo, la volatilidad, baja liquidez, costes crecientes y cambios regulatorios obligan a planificar cuidadosamente.

La combinación de innovación financiera, eficiencia energética y políticas públicas puede consolidar un mercado resiliente, capaz de atraer inversión nacional e internacional y generar plusvalías sostenibles a largo plazo.

En este escenario, la clave está en evaluar riesgos, diversificar activos y priorizar calidad y sostenibilidad, tanto en el residencial como en los nichos emergentes, manteniendo la competitividad y asegurando la rentabilidad en un mercado que sigue mostrando dinamismo y recuperación tras años de ajustes y retos macroeconómicos.