En 2030 España necesitará 2 millones de casas, en 2024 solo construimos 90.000

La falta de suelo finalista, la lentitud de los trámites administrativos y la escasez de recursos públicos están tensionando el acceso a la vivienda en toda España. En un contexto de crecimiento demográfico y de demanda insatisfecha, los expertos advierten de que el problema del suelo se ha convertido ya en una cuestión de país. Así lo pusieron de manifiesto los participantes en la mesa redonda «Todos los proyectos empiezan por el suelo», moderada por Sergio Fernández, consejero de Cuatrecasas, y en la que intervinieron Pilar Salvador, gerente de Suelo en Levante de Metrovacesa; Pedro Rodríguez, director de Negocio de LandCompany; y Agustín Pérez, director de Atitlan Grupo.

Los tres coincidieron en señalar que, pese a los esfuerzos legislativos y las iniciativas privadas, el desarrollo de suelo continúa siendo un proceso largo, complejo y poco adaptado al ritmo de las necesidades reales del mercado.

Un mercado tensionado y una producción incapaz de responder a la demanda

La primera en intervenir ha sido Pilar Salvador, que ha recordado la naturaleza cíclica de la industria del suelo: «Entre 2008 y 2017 vivimos un parón total en el desarrollo de suelo. Es una actividad altamente reglamentada y con procesos largos y farragosos en los que intervienen numerosos agentes», ha explicado.

La directiva de Metrovacesa ha subrayado además que la materia prima con la que trabaja el sector es escasa en las zonas de mayor demanda y, a menudo, «no está en manos de los verdaderos operadores». Ha insistido también que «estamos en un mercado tensionado y no somos capaces de producir el suelo que las ciudades necesitan en los tiempos necesarios».

Pese a todo, Salvador ha destacado una  «buena noticia»  y es que esta preocupación es transversal: «administraciones, sociedad y empresas somos conscientes de la situación y estamos haciendo cosas para mejorarla y revertirla».

Por su parte, Agustín Pérez ha ampliado su mirada al conjunto del país y ha manifestado que «la carestía de suelo no es un problema valenciano, es estatal. Lo que estamos viendo ahora en la Comunitat Valenciana, con un fuerte incremento de precios de la vivienda, es el reflejo de una tensión que en otros territorios se manifestó hace tres o cuatro años».

El responsable de Atitlan ha recordado que la Comunitat fue una de las regiones que más sufrió el impacto de la crisis de 2008, y que durante la recuperación «se ha ido consumiendo el stock disponible de vivienda sin que se haya regenerado al mismo ritmo». A ello se suma el aumento de población -más de 50.000 personas en los últimos años- y la necesidad de al menos 50.000 viviendas nuevas al año. «Esto expulsa a mucha gente de la posibilidad de comprar vivienda y nos deja las manos atadas». Por ello, ha reclamado la necesidad de encontrar soluciones en el corto plazo.

Desigualdades territoriales y la urgencia de coordinar a todos los actores

Desde una perspectiva más amplia, Pedro Rodríguez ha advertido que «el mercado del suelo en España no es homogéneo». Según ha explicado, la actividad está concentrada en apenas 19 poblaciones donde «se produce un efecto multiplicador que termina tensionando todo el modelo». Esta concentración, ha dicho, impide trasladar las soluciones de una comunidad a otra con el mismo resultado.

Para el director de Negocio de LandCompany, la clave pasa por mejorar los procedimientos y la regulación. «Las Administraciones y los operadores debemos incidir en cómo se tramitan los expedientes y cómo se regula el proceso, para que pueda incluir financiación y capital privado», ha apuntado.

Rodríguez ha ofrecido también una estimación preocupante: si España alcanza los 52 millones de habitantes en 2030, el país necesitará dos millones de viviendas adicionales, pero los datos actuales del INE muestran que en 2024 solo se concedieron licencias para 120.000 y se entregaron 90.000. Por ello, ha recalcado que «el problema no es la falta de suelo, sino ponerlo en producción. Y eso requiere que todos los operadores -públicos y privado- estén alineados, algo que hoy no ocurre».

Simplicidad, claridad y digitalización: tres exigencias al regulador

La conversación ha derivado hacia las medidas regulatorias y lo que el sector espera de las administraciones. Pilar Salvador ha sido clara al manifestar que «estamos en un momento de frenesí legislativo, con nuevas normas en Madrid, Murcia o la Comunitat Valenciana».

En su opinión, la prioridad debe ser la simplicidad. Por ello, ha pedido al regulador que aligere los procedimientos y los haga más claros, «sin necesidad de interpretaciones. Además, urge avanzar en digitalización para que la Administración sea más eficiente», ha afirmado. Salvador ha puesto sobre la mesa la reciente ley valenciana de simplificación administrativa, que ha introducido ciertos avances, pero ha advertido de que «aún queda mucho por mejorar».

Ha señalado también que «desde que se planea un desarrollo urbanístico hasta que se puede ejecutar, el plan ya ha quedado obsoleto porque la forma de vivir cambia más rápido». En concreto, ha insistido en la necesidad de adaptar los proyectos a nuevos hábitos, como la movilidad sostenible o los modelos residenciales más compactos.

Tiempos de desarrollo dramáticos

Más crítico se ha mostrado Agustín Pérez, que ha descrito una situación de bloqueo en muchas administraciones locales. De hecho, ha incidido en que «los tiempos de desarrollo del suelo son dramáticos. La tramitación involucra a muchos agentes y la falta de recursos y de personal cualificado en los departamentos de urbanismo ralentiza todo el proceso».

Ante esta situación, Pérez ha abogado por «un pacto de Estado que garantice la estabilidad de la gestión urbanística al margen de los cambios políticos», y ha defendido que las administraciones «deben ser más generosas en el desarrollo de suelo».

Según sus datos, en la Comunitat Valenciana «no existe actualmente suelo disponible para desarrollar 130.000 viviendas», lo que obliga a explorar nuevas fórmulas de colaboración público-privada y a utilizar herramientas como los Planes de Iniciativa Acelerada (PIA) para desbloquear proyectos.

Seguridad jurídica y coordinación institucional

La falta de seguridad jurídica también pesa sobre el sector. «A la hora de buscar inversión, lo primero que mira el capital es la certidumbre. Si no la hay, se va», ha advertido Pedro Rodríguez. Por ello, ha insistido en la necesidad de que en que se cumplan los plazos y se establezcan mecanismos estables de colaboración entre administraciones.

«Necesitamos elementos transversales que permitan coordinar los ámbitos estatal, autonómico y local. Empiezan a verse brotes verdes, como las ventanillas únicas o las aceleradoras urbanísticas, pero el camino aún es largo», ha reconocido.

El directivo ha recordado además que la voluntad política no siempre se traduce en eficacia administrativa. Ha aclarado que hay buena disposición por parte de los responsables políticos, «pero los técnicos de la Administración muchas veces frenan los procesos. Las entidades colaboradoras surgieron precisamente para agilizar, aunque cuando los expedientes regresan a la Administración vuelven a revisarse y se ralentiza todo otra vez».

Las entidades colaboradoras y otros agentes del cambio

En este punto, Pilar Salvador ha introducido una reflexión sobre el papel de otros actores en el desarrollo urbano como el de las compañías suministradoras, -electricidad o agua-, «que deben anticiparse y planificar las infraestructuras para responder al crecimiento de población y vivienda».

Ha mencionado también a las entidades colaboradoras, «que pueden ser un apoyo real para la Administración en la tramitación», y a los técnicos —arquitectos e ingenieros—, que «tienen un papel esencial en un momento en que confluyen dos grandes retos: el cambio climático y la evolución acelerada de los hábitos urbanos».

«Los técnicos deben ofrecer soluciones que minimicen los efectos del cambio climático y respondan a las nuevas formas de vivir en las ciudades», ha señalado. Ha añadido también que otro actor clave es la banca. «Necesitamos que las entidades financieras  nos acompañen en todo el proceso urbanístico, desde la planificación hasta la ejecución».

Salvador ha pedido también la implicación de la ciudadanía. «Los vecinos son quienes van a utilizar las viviendas y dotaciones; por tanto, deben participar activamente en los procesos urbanísticos».

Acceso a la vivienda

Por su parte, el arquitecto José María Tomás Llavador ha defendido la necesidad de avanzar hacia políticas de vertebración urbana que impulsen la cesión de suelo público para proyectos de colaboración público-privada, especialmente destinados al alquiler con precios limitados, aunque con una gestión profesionalizada.

Tomás Llavador aboga por crear suelo finalista de forma más sencilla y ágil, lo que contribuiría a una mayor estabilidad y regulación de los precios, si bien ha advertido de que esta medida «no puede ser la única».

La reciente aprobación del Real Decreto 180/2024, abriría la puerta a levantar 1.500 viviendas nuevas en la ciudad. El arquitecto también ha apuntado a modelos como el Plan Vive y a la construcción industrializada en madera, capaz de levantar un edificio en apenas ocho o diez meses, como vías eficaces para reducir costes y acelerar el acceso a la vivienda asequible.