Cámara Valencia alerta de la falta de 130.000 casas y propone cuatro soluciones al problema de la vivienda

Cámara de Comercio de Valencia ha presentado su Informe de la Vivienda, un estudio elaborado por destacados expertos y que busca identificar y cuantificar los factores que están tensionando el mercado inmobiliario en la provincia de Valencia. El estudio propone un conjunto de medidas urgentes para paliar el déficit estructural de vivienda, especialmente en el área metropolitana de Valencia. Según sus estimaciones, hasta el año 2030 será necesario construir más de 133.000 viviendas nuevas para atender a la demanda prevista.

El informe, que se encargó en la comisión de proyectos estratégicos y desarrollo de Cámara Valencia, ha sido presentado por el presidente de Cámara, José Vicente Morata. Junto a él, ha intervenido el presidente del organismo, Juan Cámara, y los integrantes de la comisión Alejandro Escribano, José María Tomás y Juan Manuel Real.

La respuesta de estos expertos se articula en cuatro pilares fundamentales. A saber, el incremento del suelo urbanizable de carácter finalista, la elaboración de un marco normativo que no frene la edificación de viviendas, una política tributaria que contribuya al establecimiento de precios asequibles y el desarrollo del área metropolitana de València.

El principal escollo a superar, aseguran, es la falta de nueva vivienda y la necesidad de incrementar la oferta. Entre los factores limitantes detectados destacan el incremento de costes material, que se ha llegado a traducir en un 45 % más en los últimos tres años y un aumento del coste de la mano de obra (con una subida del 17 % en el periodo de 2015 a 2024). También la disponibilidad y precio del suelo urbano, que en la provincia de Valencia se encuentra un 30 % por encima de la media nacional.

Por otra parte, el endurecimiento de la normativa técnica y la lentitud burocrática ha generado una normativa superpuesta que, a ojos de los expertos de Cámara, entorpece la construcción. Este precisamente, el estancamiento de la construcción, es otro de los factores que destaca el informe.

Como consecuencia, el notable aumento de precio que ha experimentado la vivienda -que en agosto de este año alcanzó un máximo histórico de 3.185 euros/m2-, junto al incremento de la población extranjera que llega a nuestras ciudades, el impacto del turismo y el aumento de la esperanza de vida, forman un cóctel que se traduce en una gran limitación al acceso de la vivienda por la parte de la demanda.

Escasez de oferta, ¿por qué no construimos?

Si ponemos la lupa sobre el incremento de los costes de los materiales, la evolución del índice de precios elaborada por el Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible muestra un encarecimiento generalizado de los materiales tras la pandemia. Tras 2020, factores como el incremento del precio de la energía, muy relacionado con el sector de la construcción, y la guerra de Ucrania, que resultó en la escasez de materias primas provenientes del país eslavo, se han traducido en una ralentización de nuevas promociones. La consecuencia directa ha sido el alza del precio de la vivienda nueva.

En cuanto al encarecimiento de la mano de obra, los datos del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), indican un aumento del coste salarial que, en el caso de los peones especializados, por ejemplo, se ha elevado de los 25.319 euros en 2015, a los 30.489 euros en 2024.

La cifra total elaborada por Cámara Valencia a partir de los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran un aumento del 27,6 % en el coste de la mano de obra desde 2008 a esta parte.

Falta suelo finalista y rigidez normativa

Otro de los grandes problemas que enfrenta el sector es la escasez de suelo finalista -aquel listo para iniciar una promoción de viviendas-, una situación que limita la obra nueva en las zonas con mayor demanda y actividad económica. Este encarecimiento se ha convertido en un factor clave para el incremento del precio de la vivienda nueva, ya que el suelo puede representar hasta el 40 % del precio final. A partir de 2015, el precio medio del suelo urbano inició una lenta recuperación. Desde 2020 se ha acelerado su crecimiento y en 2024 superó en un 23 % el mínimo de 2014 (221 €/m2).

En comparación con la media nacional, desde 2020 la revalorización del suelo en Valencia ha escalado un 39 %, más del doble de la subida media en España, del 16 %. A cifras de 2024, el suelo urbano en la provincia de Valencia es un 31 % más caro que la media nacional (221 €/m2 frente a 169 €/m2), una diferencia que no se registraba desde 2011.

Para los expertos, el endurecimiento de las normativas técnicas y medioambientales, así como la lentitud administrativa en la concesión de licencias, están provocando un exceso de trámites burocráticos y la superposición de regulaciones, alargando los plazos durante años.

La confluencia de todos los factores mencionados se traduce en que durante los últimos 15 años en la provincia de Valencia se han construido una media de 5.000 viviendas al año, cuando veníamos de una media de 15.000. Dicho de otra forma, por cada vivienda que se construye se venden dos, por lo que no existe una regeneración del stock.

La provincia de Valencia sufre un déficit de 133.340 viviendas hasta 2030

Como consecuencia, la provincia de Valencia sufre un déficit de 133.340 viviendas hasta 2030 para atender la demanda del mercado inmobiliario.

¿Qué proponen los expertos?

La respuesta de los expertos de Cámara Valencia se articula en cuatro pilares fundamentales, que pasan por el incremento del suelo urbanizable de carácter finalista, la elaboración de un marco normativo que no frene la edificación de viviendas, una política tributaria que contribuya al establecimiento de precios asequibles y el desarrollo del área metropolitana de València.

Para ejemplificar la necesidad de incrementar el suelo urbanizable, los expertos recuerdan el caso de Turianova (Valencia-Fte. San Luis), una extensión de 422.000 metros cuadrados destinados a albergar 2.300 viviendas (de las cuales el 44 % eran protegidas) y distintos equipamientos. La aprobación de los instrumentos urbanísticos necesarios para este nuevo barrio por parte de la Administración Pública se ha prolongado durante 15 años, según datos de Colliers y APC España.

Paralelamente, la Cámara aboga por una política tributaria que contempla la eliminación del IVA por la compra de primera vivienda. La recuperación de la deducción de la inversión realizada en la vivienda habitual en el IRPF. Por último, la ampliación de las deducciones por alquiler de vivienda en el IRPF de los inquilinos, con un mínimo deducible del 10 % y aplicable a toda la población.

La València del futuro, una ciudad metropolitana

Solucionar el problema de la vivienda que existe actualmente en la provincia pasa necesariamente, afirman los expertos, por promover el desarrollo residencial del área metropolitana de la ciudad de València.

«La existencia de un continuo de cascos urbanos que van más allá de los límites territoriales administrativos da lugar a que se pueda concebir la ciudad de Valencia y su área metropolitana como un área urbana que requiere de una mayor vertebración», aseguran desde Cámara.

Desde la entidad apuestan por un desarrollo del transporte y la comunicación acompasado con las nuevas áreas de desarrollo urbano, así como el desarrollo de servicios de proximidad -en forma de hubs intermodales- para los ciudadanos.

«La promoción del desarrollo metropolitano debe estar acompasada con la promoción de servicios públicos de movilidad y transporte. Está obligando a la gente a vivir en las afueras en una situación de inequidad. El área metropolitana de València debe desarrollarse con este tipo de servicios», afirman.