La nueva Orden de Tasaciones acelera promociones inmobiliarias y aumenta la oferta de vivienda

Agilidad en la financiación de promociones, integración de criterios medioambientales en las valoraciones y refuerzo de la seguridad jurídica son algunas de las ventajas que introduce la nueva Orden de Tasaciones, una normativa, que acaba de entrar en vigor y que  tiene como objetivo acelerar la promoción inmobiliaria para ampliar la oferta de vivienda en España.

Según el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, esta nueva normativa permite acortar plazos al reconocer las licencias urbanísticas simplificadas o «esenciales» como base válida para tasaciones sin condicionantes; incorpora la valoración de atributos de sostenibilidad, lo que beneficia a los edificios eficientes; y mejora la transparencia y trazabilidad de los informes, ofreciendo mayor seguridad a promotores, entidades financieras e inversores tal y como coinciden en señalar tanto expertos del portal inmobiliario el Idealista  como de la compañía dedicada a consultoría, valoración y tasaciones inmobiliarias, Gesvalt.

Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) también han celebrado la reforma, «una reivindicación que el sector ha hecho al Gobierno en reiteradas ocasiones» y que, aseguran, «nos aporta claridad y seguridad jurídica».

En concreto, la organización ha subrayado que el cambio responde, en parte, al compromiso asumido por el Gobierno en abril de 2024 en una reunión celebrada en el Palacio de la Moncloa, y considera que la modificación ofrece «una herramienta normativa más adecuada al contexto urbanístico y financiero actual».

Desde Gesvalt, y tras 22 años en vigor de la Orden de Tasación (ECO 805), consideran que este nuevo marco «protege tanto a entidades financieras como a promotores, inversores y usuarios finales» y exige «una rápida adaptación técnica» de los profesionales.

Licencias «esenciales»: un impulso a la financiación de promociones

Uno de los cambios más relevantes es la incorporación de la licencia urbanística simplificada o «licencia esencial», ya en uso en algunos municipios. Este documento, expedido por el ayuntamiento antes de la licencia de obra definitiva, permite iniciar la construcción si se cumplen ciertos requisitos técnicos y urbanísticos, siempre que la ejecución amparada suponga al menos el 60% del presupuesto de ejecución material del proyecto han explicado fuentes del Idealista.

Con esta modificación, las sociedades de tasación podrán emitir valoraciones sin condicionantes, lo que permite a las promotoras acceder a financiación en fases tempranas y adelantar el inicio de las obras. Para APCEspaña, esta medida contribuirá a ampliar la oferta de viviendas y a agilizar la puesta en marcha de proyectos.

Principio de sostenibilidad y certificado energético obligatorio

La normativa contempla un nuevo principio de sostenibilidad. El tasador deberá considerar, siempre que el mercado lo valore, aspectos como eficiencia energética, resiliencia frente a inundaciones o incendios, huella de carbono de los materiales y exposición a riesgos climáticos, tal y como declaran fuentes de Gesvalt.

Además, según explican desde Idealista, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) pasa a ser obligatorio en todos los expedientes de tasación: inscrito en el caso de edificios terminados, o con justificante de solicitud de inscripción en obra nueva o en construcción. Aunque las sociedades de tasación no emiten el CEE, deben integrarlo en la documentación utilizada.

Más rigor, trazabilidad y cambios técnicos en las valoraciones

La Orden refuerza una serie de obligaciones formales que garantizan la transparencia, facilitan el seguimiento interno y reducen significativamente el riesgo operativo para entidades financieras y auditores, como la introducción de un índice obligatorio al inicio del informe de tasación para facilitar la localización de la información;  y además, la firma electrónica de todos los intervinientes que firman la tasación, para asegurar que todos refrendan su contenido.

Igualmente, se eliminan las fotocopias del Registro de la Propiedad y se exige nota simple oficial y, por último, se requiere disponer del proyecto visado en los casos de edificios en construcción, además de la documentación catastral (para todos los inmuebles) cuando esta exista.

Prioridad a la superficie útil

En cuanto a criterios técnicos, a la hora de llevar a cabo la tasación se tiene en cuenta la superficie útil frente a la construida con comunes y se excluyen del cómputo como útiles los espacios exteriores, aunque sean privativos. Los elementos diferenciados, como pueden ser garajes y trasteros, deberán valorarse por separado.

Actualización de tasaciones y métodos automatizados

El plazo para actualizar una tasación se ha fijado en dos años para todas las finalidades financieras, eliminando la excepción de tres años para aseguradoras y reaseguradoras.

La norma también abre la puerta al uso de métodos de valoración automatizados (AVM), cuyas especificaciones técnicas desarrollará el Banco de España.