El próximo domingo, la bautizada como Ley por el Derecho a la Vivienda cumplirá su primer aniversario en medio de un intenso debate y críticas continuas desde diversos sectores. La normativa, promovida por el entonces Gobierno de coalición entre el Partido Socialista Obrero Español (PSOE) y Unidas Podemos (UP), se aprobó en un contexto preelectoral tras tres años de negociaciones y múltiples retrasos.

Su implementación se ha mantenido envuelta de una controversia casi constante, con un mercado de la vivienda profundamente tensionado y siendo cuestionada por algunas Comunidades Autónomas, el Partido Popular (PP) y algunos actores del sector inmobiliario, quienes denuncian inseguridad jurídica, incertidumbre, reducción de la oferta y tensiones en los precios.

Analizamos algunas de los principales consecuencias y desafíos de esta regulación, así como la situación y perspectivas del mercado de la vivienda durante los próximos años.

Un debate intenso entre críticas y avales constitucionales

La ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023, un día después de su publicación en el BOE. A lo largo de este año, ha sido objeto de recursos ante el Tribunal Constitucional por parte de regiones como Andalucía, Madrid, Cataluña, Baleares y el País Vasco. El tribunal avaló la mayoría de la ley, aunque anuló partes del articulado, como el relativo a la vivienda protegida, señalando la persistencia de discrepancias significativas en torno a su implementación.

Uno de los puntos que más fricción ha generado de la ley es el control de los alquileres en zonas tensionadas, basado en un índice de precios de referencia. Este mecanismo, que se aplicó por primera vez el 16 de marzo en 140 municipios catalanes, ha suscitado un debate encarnizado. Ninguna otra comunidad ha solicitado la declaración de zonas tensionadas, reflejando la reticencia a adoptar este modelo de regulación.

Los grandes tenedores y las viviendas no alquiladas en los últimos cinco años son los principales objetivos de esta regulación. Sin embargo, el sector inmobiliario critica que los valores del nuevo índice están desconectados de la realidad del mercado, lo que podría provocar incrementos en algunos casos.

El alquiler, un mercado tensionado

Y es que según datos del portal inmobiliario Idealista, el porcentaje de los ingresos del hogar necesarios para acceder a una vivienda creció hasta el 34,5% en el caso del alquiler durante el último año, según un estudio publicado por la firma basado en los datos del primer trimestre de 2024. El informe apunta a la falta de oferta y la subida de los precios como explicación el incremento del esfuerzo, que en el caso del alquiler supera el 30% recomendado por los expertos tras haberse incrementado tres puntos en el último año.

La ciudad de Barcelona es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige para alquilar una vivienda (43%), seguida por Palma (41%), Málaga (40%), Madrid (38%), Valencia (38%), Alicante (34%), así como en San Sebastián (32%) y Las Palmas de Gran Canaria (31%).

Desde el sector esperan que durante 2024 el precio del alquiler de vivienda continúe encareciéndose por encima del 5%. Es más, durante el primer semestre de 2023, se registró el precio máximo histórico del alquiler en España con 11,69 euros el metro cuadrado, una cifra que supera la marca dada durante la burbuja inmobiliaria de 2007.

Impacto en el mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda ha experimentado cambios notables en el último año, y el impacto de la regulación es todavía incierto. Algunas dinámicas recientes han continuado asentándose: la oferta disponible se ha reducido significativamente, con un incremento en la migración de propiedades hacia alquileres turísticos, de temporada o de habitaciones, como estrategia para eludir las restricciones de la nueva ley.

Es precisamente la dificultad para frente al incremento poblacional, básicamente extranjero, el mayor desafío señalado por los expertos para los próximos años. De acuerdo con el Informe sobre la vivienda en España elaborado por el Instituto Español de Analistas y Renta 4, la mala regulación está desincentivando la oferta. Estos analistas señalan también a la ineficiencia de las administraciones o el lento proceso de producción de suelo, como otro de los principales factores que contribuyen a la situación actual.

Entre alguna de las posibles soluciones que indican los autores del estudio, destacan el facilitar la reconversión de edificios de uso terciario -con un potencial de 93.000 unidades según Atlas-, la colaboración público-privada, así como por aumentar la seguridad jurídica. Para los jóvenes que se emancipan con más de 30 años, piden una demanda más vivienda asequible, incentivos fiscales o la eliminación del IVA.

Fomentar los beneficios fiscales

Para mitigar los efectos adversos y mejorar el acceso a la vivienda, el Gobierno ha implementado varias medidas adicionales. Estas incluyen beneficios fiscales para propietarios que ofrezcan alquileres asequibles, pudiendo alcanzar hasta un 90% de reducción en los rendimientos del alquiler si reducen los precios en un 5% en zonas tensionadas.

También se han introducido incentivos para realizar obras de mejora y alquilar a jóvenes o a través de programas de vivienda asequible. Además, la ley limita el incremento anual del alquiler al 3% durante 2024, con la introducción de un nuevo índice de referencia a partir de 2025 para evitar subidas desproporcionadas.

El primer año de la Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido complejo y controvertido. Mientras algunos celebran las medidas para mejorar el acceso a la vivienda, otros señalan los desafíos y efectos negativos en el mercado. Los próximos años serán cruciales para evaluar la eficacia de esta normativa y ajustar las políticas necesarias para equilibrar la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario español.

Dudas en el horizonte

Las previsibles dificultades con las que se enfrentará el Ejecutivo para sacar adelante los presupuestos añade una capa de incertidumbre significativa al panorama ya complejo del mercado de la vivienda. Sin un presupuesto aprobado, las medidas de apoyo y los incentivos fiscales contemplados en la Ley por el Derecho a la Vivienda podrían verse limitados, afectando la capacidad del Gobierno para implementar y sostener estas políticas de manera efectiva.

Los fondos destinados a programas de vivienda asequible, avales para la compra y otras iniciativas podrían quedar en el limbo, complicando aún más la situación para los potenciales beneficiarios y para el sector inmobiliario en general. Además, un eventual cambio de color político en el Ejecutivo podría traer consigo modificaciones sustanciales en la legislación vigente.

Si una nueva administración, especialmente una de diferente orientación política, toma el control, es probable que revisen o incluso desmantelen partes de la ley. Esto generaría una nueva ronda de inseguridad jurídica y volatilidad en el mercado. Las políticas de control de alquileres, los beneficios fiscales y otras regulaciones clave podrían ser revaluadas, creando un escenario de incertidumbre tanto para los propietarios como para los inquilinos.