Fernando Cos-Gayón, UPV: "En vivienda debemos poder construir Maseratis para quien pueda pagarlos, pero ofrecer también utilitarios"

El mercado de la vivienda en la Comunidad Valenciana se encuentra muy tensionado y las causas son tan conocidas como el viejo mantra: escasez en la oferta y una cada vez mayor demanda. Para tratar de solucionarlo, la semana pasada el Consell presentaba el Plan «Viu Comunitat Valenciana», un proyecto que pretende impulsar la construcción de 10.000 nuevas viviendas de protección pública antes del fin de 2027.

Con la intención de crear una conversación entre los distintos jugadores -públicos y privados- claves a la hora de enfrentar lo que se ha convertido en un problema transversal a la sociedad; en Economía 3 abordamos una serie de entrevistas con la crisis de la vivienda como tema de debate.

En esta primera entrega hablamos con Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV.

¿10.000 nuevas viviendas en 3 años?

-La semana pasada el Consell presentó el Plan «Viu Comunitat Valenciana», que pretende impulsar la construcción de 10.000 nuevas viviendas de protección pública antes del fin de 2027. ¿Cómo lo valoráis desde la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV?

Valoramos el plan positivamente, ya que es una reivindicación que desde la Cátedra venimos haciendo desde hace cinco o seis años. Hace ya varios trimestres que anticipamos un escenario que desgraciadamente vemos que se cumple y que supone una escasez cada vez mayor de vivienda, sobre todo en los rangos bajos y medios de precios. Hace falta desarrollar vivienda protegida.

Pero para ello lo primero es crear el marco para que se pueda llevar a cabo. Más allá de la propia iniciativa, hay que desarrollar lo que dijo el Secretario autonómico de Vivienda, Sebastián Fernández, para desarrollar el decreto que va a regular esta operación y todo lo que conlleva.

Debemos poner rápidamente en marcha el plan porque vamos muy tarde, alguien en la Conselleria debe apretar el acelerador

Por tanto, es necesario y urgente contar con nuevas viviendas en el mercado. Debemos poner rápidamente en marcha el plan porque vamos muy tarde, alguien en la Conselleria debe apretar el acelerador.

La vivienda, un bien de primera necesidad

-El pasado mes de febrero presentabais al Ayuntamiento vuestras recomendaciones para afrontar la carencia de oferta de vivienda asequible en Valencia. ¿Habéis podido observar alguna de estas recomendaciones en el plan del Consell?

Trasladamos también las mismas recomendaciones a Consellería, con quienes nos hemos reunido en varias ocasiones. Entendemos que existe una receptividad en cuanto a las cosas que hay que hacer, que no son un misterio, y que pasan por que la iniciativa pública debe ir de la mano de la privada.

Hace falta tantísima vivienda que si la financiación corriese exclusivamente de cuenta del erario público, nos descapitalizaríamos todos los valencianos. Hay que regularlo y, para ello, debemos destinar los suelos públicos a vivienda.

Estamos viendo estos días algunas ideas bastante curiosas, como construir vivienda en suelo dotacional y otros disparates semejantes. Hay muchos suelos públicos destinados a vivienda protegida y otras herramientas que se puede utilizar.

Nosotros le auguramos más éxito a las permutas que, por ejemplo, a los derechos de superficie, por una cuestión de sencillez a la hora de financiar dichos proyectos por terceros. En cualquier caso, las dos son necesarias.

Ya toca convencer a quien sea para que los impuestos empiecen a relajarse en lo que es vivienda de primera necesidad

Otra de las recomendaciones que hemos hecho tanto al Ayuntamiento como a Conselleria es en materia impositiva. Ya toca convencer a quien sea para que los impuestos empiecen a relajarse en lo que es vivienda de primera necesidad. La vivienda protegida es una primera necesidad y es absurdo que no se sitúe en un IVA superreducido.

A la disparidad entre oferta y demanda y la falta de suelo, se suma el encarecimiento del coste de construcción. Este se ha disparado de tal manera que, salvo en Valencia y su área metropolitana, hay lugares en los que el precio de venta de una vivienda es igual al de su construcción. Ahí tenemos un problema y habría que empezar a replantear qué es una vivienda de primera necesidad y qué estándares debe cumplir dicha vivienda.

No podemos construir solo Maseratis

-Las promotoras advierten de que el coste que supone construir es un gran problema. ¿Ayudará realmente el Plan Viu a que haya un mayor ánimo constructor?

Va a ser difícil conseguir cambiar el coste de construcción de cara a este plan. Para hacerlo habría que cambiar la normativa, el Código Técnico de la Edificación que nos hemos dado todos y que hace que nuestras viviendas sean Maseratis. Lo que necesitamos es poder proporcionar un Maserati a quien pueda pagarlo, pero ofrecer también un utilitario a quien desee simplemente poder desplazarse de forma segura.

El problema es que hoy día fabricamos solo Maserati y ese es un riesgo que puede hacer que no se construya. Sobre todo, en aquellas ciudades donde el mercado no puede pagar ni siquiera el módulo de producción oficial, aunque se vaya a subir.

¿Qué puede incentivar a los promotores a construir vivienda? Pues dependerá de las ayudas que pueda percibir, el riesgo minimizado de construir una vivienda protegida y, sobre todo, el coste de construcción hará que las firmas se decidan. Pero tenemos el elefante en la habitación de dicho coste en 1200 euros/metro cuadrado, un precio altísimo para que los números puedan salirle a una empresa privada.

¿La vuelta del chabolismo?

-Hay quien podría pensar, cercano como está todavía el desastre del incendio de Campanar, que fabricar más barato podría traducirse en mayor riesgo.

Tengamos en cuenta que precisamente las viviendas incendiadas eran de las más caras. Eran edificaciones de una etapa pasada, de un momento en que la promotora, que llegó muy tarde al boom que experimentaba Valencia en aquel momento, tuvo que comprar suelos muy caros y situarse en un extremo alto de precios. Para ello hubo de emplear materiales más caros, de hecho.

No tiene una vinculación directa, reducir el coste de construcción no equivale a reducir la seguridad. Debemos buscar quizá unos equipamientos más básicos, nada que tenga que ver con las disposiciones de seguridad. Debemos lograr hacerlo viable, de lo contrario nos va a tocar decidir entre que haya casas dignas y seguras, o no tener casas.

Estamos hablando de chabolismo. De la proliferación de campamentos de roulottes y caravanas que, cada vez más, van surgiendo en diversos lugares de nuestra geografía

Para que se entienda, estamos hablando de chabolismo. De la proliferación de campamentos de roulottes y caravanas que, cada vez más, van surgiendo en diversos lugares de nuestra geografía. Esto se debe a que hay gente que no puede acceder a una casa, ni a un alquiler, ni a una habitación…

-En el caso de lograr el objetivo de 10.000 viviendas para 2027, ¿corren el riesgo estas obras públicas de salir al mercado y alcanzar precios de mercado?

No pueden. Puede ocurrir que el mercado baje de precio y se ajuste a ellas. Eso sería lo ideal, pero para ello deben construirse en gran volumen.

Hablamos de impacto. Si en Valencia se construyen menos de las 10.000 viviendas que prevé el Plan Viu, no tendrá una repercusión palpable en el mercado. Si se construyen, sí podemos asistir a una bajada de precios. Si además la calidad es similar a la de una vivienda de renta libre, evidentemente esta reducirá su precio hasta aproximarse a la vivienda protegida.

La vivienda protegida entendida como derecho

-¿Qué le gusta más del plan y qué le gusta menos?

Lo que más me gusta del plan es que se esté orientando a entender la vivienda protegida como una solución para dar cumplimiento a lo que dice la Constitución: que la vivienda es un derecho.

Debemos interpretarlo como el derecho a acceder a una vivienda digna, que no sea un descalabro y que suponga menos del 30% de la renta de una familia. Construir vivienda protegida va a conseguir destensar el mercado.

Si colocamos en el mercado mucho producto con un un precio fijo, eso acabará marcando el precio. Es una forma de poner topes sin ponerlos, lo hace el mercado.

Está bajando tanto el número de vivienda disponible que temo que podamos llegar a colapsar

Lo que menos me gusta es que todavía falta mucho por desarrollar y que tenemos muy poco tiempo para hacerlo. Me habría gustado que fuese todo un poco más rápido, porque cada trimestre el susto es más gordo. Estamos con unos incrementos trimestrales que se van a acelerar todavía más. Está bajando tanto el número de vivienda disponible que temo que podamos llegar a colapsar.

Las viviendas públicas también son patrimonio de todos

-¿Cree que corrige algo de la política de Vivienda de la legislatura anterior?

Creo que sí en el sentido de que se apuesta no solo por el derecho a la superficie sino a la permuta. Es más realista, los promotores van a ver más posibilidad real de financiarse por un tercero. Ha costado mucho, pero nos han entendido finalmente a todos los que hemos dicho que un suelo público es un bien público, pero una vivienda pública también lo es, también es patrimonio.

Si se consigue replicar eso, podremos disponer de un parque de viviendas a coste cero para el contribuyente en suelo público. Eso es un cambio importante.

Estamos además ante una declaración de intenciones en la que se apuesta por la colaboración público privada. Hay que ver cómo se desarrolla, hay muchos ayuntamientos que se suman al plan, pero hemos de ver qué suelos son y dónde se presentan. El suelo debe estar en un sitio que a la gente le apetezca estar, que los hay.

¿Se doblará el precio de la vivienda en una década?

-El de la vivienda es un problema que parece no tener un final a la vista. Parece haber un consenso político en atajar la situación. Sin embargo, desde el sector inmobiliario afirma que la vivienda puede llegar a doblar el precio en poco más de una década. ¿Hacia dónde nos dirigimos?

No creo que lleguemos a ver los precios doblarse en diez años de una manera masiva porque en ese caso nadie podrá comprar vivienda. Aquellos inmuebles que puedan subir tanto estarán relacionados más con un efecto del lujo y de captación de grandes riquezas en algunas ciudades, como ocurre en Milán o París.

Más allá de esto es imposible que ocurra, menos aún con los salarios que tenemos en España. Hablamos mucho de la oferta, pero, ¿y la demanda? Si tenemos unos salarios con una renta media mensual de 1.300 o 1.400 euros, ¿cómo se va a doblar? Una casa vale ya más de 200.000 euros… el precio medio de una vivienda en España no puede doblarse.

La mejor forma de asegurarse de que eso no ocurre es fabricar vivienda protegida. Sería interesante además no sólo que se construye en suelo público, sino que la normativa que se aplica a la vivienda protegida vaya más allá del suelo público. Un promotor que edifique en suelo no clasificado como tal, debe poder construir vivienda protegida porque es más segura. Eso hará que aumentemos nuestro parque.

Pero tranquilos todos, no existe ningún dato que indique que los precios se vayan a doblar en diez años.