Juan Antonio Gómez-Pintado lleva más de 30 años dedicado al sector inmobiliario en nuestro país; no solo es presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) sino que conoce a la perfección «cada palmo del terreno». Es uno de los grandes promotores españoles y ha sabido dar forma a destacadas promotoras como Agofer, Vía Célere y actualmente Vía Ágora.

Con él charlamos en Economía 3 sobre un sector que de momento capea la crisis en ciernes, con una demanda sostenida.

A lo largo de estas líneas veremos cómo una forma de conseguir que el precio de la vivienda se mantenga estable sería construyendo entre 400.000 y 500.000 viviendas anuales; pero para ello, se necesita más suelo disponible; reducir los trámites burocráticos así como los impuestos, y derogar la actual Ley del Suelo, entre otras actuaciones que nos resume Gómez-Pintado.

 – ¿Cómo definiría la situación actual del sector de la construcción y la promoción?

– A pesar de todo, podemos decir que es favorable. Las promociones de este año están vendidas al 100%, las que se entregarán en 2023 están al 80%; y las del año 2024 ya alcanzan un 20%. Estas cifras nos dan una tranquilidad con respecto al tránsito de esta crisis que tenemos en ciernes, aunque que los economistas prevén que en España ni siquiera llegará a recesión y que comenzará la recuperación en la segunda mitad de 2023.

– ¿Qué diferencia hay entre suelo en gestión y suelo finalista?

El suelo que está en gestión no se puede edificar todavía, tiene que urbanizarse y reparcelarse. Sobre este tipo de suelo no existe ningún problema, hay mucho y es abundante.

Cuando reclamamos sobre la falta de suelo finalista, la parte contraria, es decir, aquellos políticos que no están de acuerdo con un proceso de urbanización nos dicen que suelo hay mucho. Pero no es así, no hay mucho. Sí que hay en desarrollo pero en este tipo de suelo no se puede construir si no está 100% reparcelado y urbanizado y ahí reside el problema.

En un proceso de reparcelación y urbanización se viene a tardar una media de entre 10 y 15 años en España. Hay incluso algunos casos que hasta 20 años.

Con lo cual, el gran problema es que hay muy poco suelo finalista, lo que provoca que lo paguemos muy caro repercutiendo en el precio de la vivienda.

– ¿Qué le pedís entonces a la Administración?

Que agilice la tramitación burocrática del suelo. Necesitamos cerca de 54 informes sectoriales para conseguir que el suelo se convierta en finalista. Esto es un dolor. Con lo cual, lo que decimos es que queremos control pero que los procesos que tienen que establecerse para que el suelo sea finalista sean más ágiles.

– ¿Qué clase de informes hay que presentar?

Informes de tráfico, medioambientales, de género, etc., Así, hasta 54, cada uno con un organismo diferente, con sus plazos… ¡Una locura!

– ¿Qué riesgo económico conlleva comprar suelo en gestión?

Tiene un alto riesgo ya que supone una gran inversión pero no sabes cuándo esta va a retornar. Pueden ser diez años, quince o veinte.

Nosotros no podemos invertir en un suelo en gestión porque si tardo quince años en conseguir que se pueda edificar me quedo sin actividad en la empresa.

– ¿Cuál es el ritmo que tenéis que tener para no perder actividad en vuestras compañías?

En España se están construyendo entre 100.000 y 110.000 viviendas anuales y debería haber suelo finalista para edificar en torno a 400.000 o 500.000 viviendas anuales. De esta forma conseguiríamos que el precio de la vivienda se mantuviera estable teniendo en cuenta los dos años de media que se tarda en construir una vivienda. No pedimos que estén distribuidas de manera homogénea en todo el territorio nacional, sino allí donde realmente se necesiten y sobre todo en aquellas ciudades donde la gente quiere vivir.

– ¿Contactáis con los ayuntamientos para ver cómo lo solucionáis?

Este es el pan de cada día. El problema es que afecta a las tres administraciones –local, autonómica y nacional–. Existe una ley de suelo estatal pero quien tiene delegadas las atribuciones son las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Para que un suelo sea finalista los informes van del ayuntamiento a la Comunitat, y al revés, como si esto fuera una pelota de ping pong. Un problema que nos mantiene en vilo quince años.

El suelo es nuestra materia prima, sin él no se puede hacer nada. Nos puede faltar otro material, pero siempre lo podremos sustituir por otros, pero el suelo no.

– Solicitáis también agilidad en la concesión de licencias. ¿Qué le habéis propuesto en este sentido al Gobierno central?

Le hemos propuesto que derogue la Ley del Suelo, que está anticuada. Durante la celebración del III Congreso Nacional de la Vivienda (IIICNV), el secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas Parrón propuso modificar dicha ley, una normativa que ya está obsoleta. Nosotros pedimos que no se hagan parches, la sociedad ha cambiado mucho, las necesidades son totalmente diferentes. Por ello, es necesario hacer leyes actualizadas y que se adapten fácilmente a los momentos en los que vivimos.

En este sentido, pedimos la derogación de la Ley del Suelo y que se generen tres nuevas que recojan lo que estamos viviendo en el ámbito social. Por ejemplo, la Ley de Rehabilitación y Regeneración Urbana nos servirá para adaptar la ciudad a lo que necesitan los vecinos y nos permitirá aprovechar los fondos Next Generation.

Necesitamos una ley que proporcione a los ayuntamientos herramientas para modificar los Planes Generales de Ordenación Urbana de una manera flexible.

– Otro gran escollo es la obtención de la licencia de obra. ¿En qué tiempos nos estamos moviendo?

Depende de los ayuntamientos, pero la media va desde los ocho meses a los dos años.

– ¿Qué coste conlleva?

Según un estudio que hicimos en Madrid alcanzaba los 38.000 euros por una vivienda de dos dormitorios, que puede estar entre los 250.000 y 300.000 euros. Esta cifra tan elevada se debe al retraso del coste del capital por la demora a la hora de conceder la licencia.

La composición de la inversión de una vivienda corresponde, en las grandes ciudades, entre un 30 y un 35% al coste del suelo, un 25% a impuestos y el resto a la construcción. Esto es lo que limita la accesibilidad a la vivienda. Sufrimos una carga de impuestos muy elevada teniendo en cuenta que somos el gran suministrador de ingresos de los ayuntamientos a través del IBI, las licencias de obra, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), plusvalías…

Una materia prima –haciendo alusión al suelo– no puede suponer el 35% de la inversión. Solo el suelo y los impuestos representan ya el 60% de la inversión sin haber iniciado la construcción.

– ¿Cuánto debería bajar el coste del suelo, los impuestos, etc. para que la vivienda fuera asequible para las familias?

– Según mi experiencia, el suelo en otros países donde he trabajado representa entre el 10 y el 15% como máximo de la inversión y los impuestos que se generan no exceden del 15%. Y así debería ser en España. De todas formas, también es necesario que haya suelo suficiente para que los precios bajen.

– ¿Qué le preocupa más al cliente, que su vivienda sea eficiente energéticamente o el precio?

En primer lugar le preocupa la ubicación y en segundo, el precio.

– ¿Cómo os va a afectar la subida de los tipos de interés?

No creo que las hipotecas vayan a sobrepasar el 4% y considero que es asumible; tanto en cuanto, los precios que tenemos hoy, independientemente de que nos parezcan caros, no superan el umbral del 35-37% que tiene que dedicar una familia a la compra de una vivienda.

Las ventas de vivienda se van a desacelerar hasta que los tipos vuelvan a su sitio. Según los economistas, en la medida en que se controle la inflación se producirá un parón de la economía y para reactivarla, bajarán de nuevo los tipos de interés.

– ¿Esta situación va a provocar que las empresas necesiten una mayor financiación?

Actualmente, el sector –tanto pymes como grandes empresas– está muy saneado y con la financiación de entidades financieras tienen suficiente.

– ¿Cómo van a contribuir los fondos Next Generation a mejorar la calificación energética del parque de viviendas español?

En lo que corresponde a los programas que se van a dedicar a edificación y a los que se han destinado cerca de 3.600 millones de euros, más la financiación que van a dar las entidades financieras, se destinarán a mejorar la eficiencia energética del edificio; lo que afecta a las envolventes, las fachadas, las cubiertas o elementos de calefacción.

Con lo cual, en la medida en que se pongan en marcha, que están tardando mucho, el objetivo es mejorar de aquí a 2030, cerca de 1.200.000 viviendas.

En el segundo plan, que se extiende hasta 2050, en teoría debería estar modificado todo el parque edificado de España que corresponde a 25 millones de viviendas; un objetivo muy ambicioso.

Para cumplir el Plan, deberíamos rehabilitar 300.000 viviendas al año hasta llegar a 2026 y no hemos empezado todavía prácticamente.

– Uno de los problemas del sector es que su proceso de modernización va más lento que en otros sectores. ¿Qué necesitan las empresas para iniciar su transformación digital?

El sector comenzó su transformación digital hace ya ocho años y en este tiempo hemos avanzado mucho. La tecnología BIM está prácticamente implantada en el desarrollo de los proyectos. La diferencia reside en el tamaño de las empresas. Las medianas y grandes tienen ya implementado un proceso de digitalización y nos falta la pequeña empresa, pero estamos trabajando en ello.

– ¿Y la innovación en materiales?

En este ámbito estamos muy modernizados. Existe un proceso de innovación y de investigación no solo en nuestras propias empresas sino también en las empresas satélites –instaladores, ceramistas, etc.–, y que nosotros incorporamos a nuestros propios procesos productivos.

– ¿La construcción industrializada se convertirá en una forma de edificación habitual?

Ya es una realidad, no tenemos todavía la suficiente capacidad instalada pero sí que es cierto que a lo largo de este ejercicio han abierto ya cuatro empresas que trabajan de esta forma. Con lo que, poco a poco, los procesos de industrialización van a estar cada vez más presentes.

– Otro de vuestros problemas es la falta de mano de obra. ¿Cómo lo estáis resolviendo?

Se trata de un problema que afecta a todos los sectores, y no solo a España, sino prácticamente a todo el mundo.

En mi opinión, es una cuestión cultural, de generación. Los jóvenes actuales son muy digitales y buscan empleo en esta línea. Con lo que todo lo que sea trabajar en una obra, una cafetería, hoteles… no es atractivo.

A todo ello se suma que la generación Z tiene educación superior y se ha trabajado poco la Formación Profesional. Siempre se ha entendido que el que cursaba FP era porque no valía para estudiar un grado.

Esto ha sido un gran error y la solución está en contar con una FP Dual muy potente, como tienen en otros países donde está funcionando bien y donde debe haber una vinculación entre el ámbito formativo y la empresa. Mientras esto no se consiga va a ser muy difícil solucionar la falta de mano de obra.