Sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda

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Garrigues Abogados
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Conforme a un reciente estudio del Banco de España, la proporción de la población española que reside en una vivienda arrendada ha aumentado en la última década hasta alcanzar el 23 %, aproximándose a la media del 30 % del conjunto de la Unión Europea, pero lejos del porcentaje que representa en economías más desarrolladas de nuestro entorno (48 % en Alemania, 36 % en Francia o 35 % en Reino Unido).

Entre los factores que explican esta evolución cabe destacar los estímulos fiscales a los propietarios, dirigidos a aumentar la oferta de viviendas en alquiler, y dirigidos tanto a personas físicas (conforme a la estadística de la AEAT, cerca de 3,7 millones de declarantes de IRPF aplican la reducción del 60 % a los rendimientos obtenidos del alquiler de viviendas), como a arrendadores con forma jurídica societaria, entre los que destaca el régimen fiscal de socimis, que ha motivado la proliferación de estos vehículos regulados que en la actualidad alquilan más de 50.000 viviendas en España.

Sin embargo, suele pasar más desapercibido el atractivo régimen del Impuesto sobre Sociedades para “entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda”, conforme al cual las rentas derivadas de los alquileres gozan de una bonificación del 85 %, lo que implica que su tributación efectiva pueda reducirse al 3,75 % del beneficio obtenido.

Para su aplicación, las sociedades deben tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas –entendiendo como tal el que se deriva de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, excluyendo otras fórmulas de reciente auge, como el alquiler vacacional–, exigiéndose, además, los siguientes requisitos principales:


“La población arrendada en españa ha aumentado en la última década hasta alcanzar el 23 %”


> La sociedad debe haber construido, promovido o adquirido las viviendas, que deben estar ubicadas en España.

> El número de viviendas arrendadas, durante un plazo mínimo de tres años, debe ser de al menos ocho, pudiendo arrendarse conjuntamente con mobiliario, trasteros o hasta dos plazas de garaje.

> Se permite la realización de actividades complementarias al alquiler, siempre que al menos el 55 % de las rentas o de los activos cumplan los requisitos para la aplicación del régimen especial, debiendo llevar para ello contabilización separada.

Como suele suceder con regímenes fiscales ventajosos, la Administración Tributaria ha venido interpretando restrictivamente su aplicación, considerando –por ejemplo en resolución del TEAC de 05/07/2016–-, que resultaba necesario que la sociedad desarrollase una “actividad económica” de arrendamiento conforme esta se define en la Ley de IRPF (requisito actualmente trasladado a la Ley del Impuesto sobre Sociedades), para lo cual debía contar, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.


“Como suele suceder con los regímenes fiscales ventajosos, la Administración ha interpetado la norma restrictivamente”


Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (en sentencia de 16 de octubre de 2018), y más recientemente el de Cataluña (sentencia de 30 de mayo de 2019), bajo el argumento de política fiscal consistente en que “el régimen tributario especial nació con la finalidad de impulsar el limitado mercado de arrendamiento de viviendas existente en nuestro país en aquel momento y conseguir un incremento de la oferta y abaratamiento de los alquileres”, han flexibilizado los requisitos para la aplicación del régimen, concluyendo que no resulta necesario disponer de empleado.
Habrá que ver si la Administración asume este criterio, sin perjuicio de lo cual, se abre una vía para que pequeños operadores que no dispongan de una estructura de medios muy desarrollada, puedan tratar de aplicar la bonificación. Nótese por último que el régimen faculta para soportar por la compra de viviendas un tipo superreducido del 4 % en IVA, a priori no deducible, pero que habrá que analizar caso por caso, pues el marco tributario es cada vez más complejo e interrelacionado.

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