El precio del alquiler se ha convertido en una preocupación para miles de familias que no llegan a fin de mes, así como para jóvenes que buscan independizarse. Esta semana publicaba el Banco de España un estudio que muestra que el precio del alquiler residencial en España ha registrado un alza del 50% desde el último trimestre de 2013 hasta mayo de 2019. También apunta el informe que casi el 25% de los hogares españoles gasta en alquiler más del 40% de sus ingresos netos, cifra que aumenta hasta el 63,9% en los hogares de renta más baja.

La Comunitat Valenciana no se libra de esta subida de precios. Según los datos manejados por el portal Idealista, la Comunitat lleva seis meses consecutivos de alza en los precios del alquiler y se sitúa en 7,5 euros la media del precio del metro cuadrado en la región durante el mes de julio, un 1,6% más que en junio y un 7,7% más que hace un año. De los 65 municipios que analiza el portal inmobiliario, Alboraya con 12,4 euros/m2 es la localidad que registra los mayores precios en el alquiler residencial. La siguen Benidorm con un precio de 9,1 euros por m2 y València con 8,9 euros/m2. La capital del Turia alcanza así su máximo histórico desde que Idealista empezó a registrar datos para la ciudad en octubre de 2008.

Por provincias, es Valencia con un precio medio en julio de 8,1 euros por m2 la que tiene los alquileres más caros. Alboraya (12,4 €/m2), València (8,9 €/m2), Canet d’En Berenguer (8,5 €/m2) y Cullera (8,3 €/m2) son los municipios donde más cuesta el metro cuadrado para alquilar. Por contra, localidades como Alzira (4,2 €/m2), Chiva (4,7 €/m2) o La Pobla de Vallbona (4,8 €/m2) son las que menores precios registraron durante el mes de julio.

Alicante es la segunda provincia de la Comunitat con los precios más altos. El metro cuadrado tiene un precio medio de 6,8 euros, siendo Benidorm (9,1 €/m2) la localidad con el coste más alto del alquiler. La siguen El Campello (8,3 €/m2) y Jávea (8,2 €/m2), mientras que en Alicante ciudad el precio del metro cuadrado se sitúa en 7,2 euros. En el lado opuesto, los municipios con un precio menor serían Aspe (3,7 €/m2), Elda (3,9 €/m2) y Alcoy (4,5 €/m2).

Por último, la provincia de Castellón sería la que cuenta con los precios más asequibles de toda la Comunitat con un precio medio por metro cuadrado de 6 euros. Municipios como Alcossebre (7,9 €/m2) y Benicàssim (7,7 €/m2) serían las localidades con el precio más alto mientras que Benicarló (4,9 €/m2) y Moncófar (5,3 €/m2) donde menos costaría el alquiler. Castellón de la Plana se sitúa en la media con 6,1 euros por metro cuadrado.

Ante esta escalada de precios, el Gobierno de Sánchez y las autonomías contemplan distintas medidas para contener el alza de los alquileres. Analizamos con Xavier Anzano, profesor de Vivienda e Inclusión Social del master Ciduad y Urbanismo de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), la situación del mercado en España y las posibles soluciones para frenar la subida de precios.

-¿Cuál es la situación del mercado del alquiler?

-La situación del mercado del alquiler en el Estado es que desde hace entre 4 y 6 años (el fenómeno se inició en las principales ciudades) el coste de arrendar una vivienda ha subido notablemente. Las únicas perspectivas a medio plazo pueden ser de subidas moderadas, acordes con los índices de precios, en ningún caso se prevé una bajada de las rentas, escenario deseable.

-¿Qué está detrás de la subida de los precios del alquiler en ciudades como Madrid, Barcelona o València? ¿Podemos hablar de una burbuja en el mercado?

-Detrás de las subidas del alquiler de los últimos años hay diversos factores estructurales o puntuales, como la arquitectura legal y fiscal diseñada en 2013 para dar entrada a fondos de inversión inmobiliaria con el fin de sanear el sector financiero, en paralelo a una campaña publicada en los principales portales inmobiliarios animando a la compra para alquilar ya que las rentas subirían, a la llegada de operadores que facilitan nuevas formas de arrendamiento como el alquiler turístico con una rentabilidad mayor, a la falta de política pública de vivienda no orientada a la propiedad desde la década de los 60 del siglo pasado… todo ello sostenido por el contexto actual de una demanda creciente que quiere ser propietaria, no puede y tiene que vivir en alquiler.

«Esta situación no es una burbuja como la anterior en el sentido que vaya a pincharse y nos arrastre a todos a una crisis financiera»

Esta situación no es una burbuja como la anterior en el sentido que vaya a pincharse y nos arrastre a todos a una crisis financiera, pero si que la puede provocar o nos acerca más a una nueva burbuja, por dos motivos:

El primero, un alquiler caro es menos atractivo frente a la propiedad. Aquellas personas que puedan optaran por comprar, generando mayor demanda y con ello subidas de precio en la oferta en venta.

El segundo, para determinar el valor de una vivienda se debe hacer por varios métodos. En una tasación por ejemplo se calcula el valor en base a la comparación de precios de viviendas similares, también se debe estimar el valor del suelo más el coste de construcción de una vivienda similar y por último las rentas de explotación de esa vivienda. Por ello si las rentas suben, también lo hace el valor de compra de la vivienda.

-¿Cómo contener esta subida de precios?

-A corto plazo la única forma de contener los precios es mediante la regulación, es lo que están haciendo, de múltiples formas, estados de la Unión Europea o ciudades de los Estados Unidos.

No existen fórmulas mágicas ni medidas de impacto que provoquen una contención de precios a corto plazo sin que entre ellas esté la regulación. Es más en muchas ciudades del Estado lo necesario ya no es contener los precios, los inquilinos necesitan que bajen. La ciudadanía española, en especial la económicamente más vulnerable, es de las que más ingresos familiares destina al pago de alquiler, como apuntan los últimos estudios de la UE o de la OCDE.

-¿Qué opina de las medidas propuestas por el gobierno como la utilización de incentivos fiscales, el uso de suelo público o la ampliación del parque de vivienda?

Para un correcto equilibrio fiscal, los incentivos deberían complementarse con gravámenes para viviendas con alquileres por encima de los índices de precios.

Toda política de vivienda debe nacer de una adecuada política de suelo, las leyes de urbanismo, que son competencia autonómica deben ampliar las reservas de destinadas a vivienda asequible tanto en suelo en desarrollo como en el consolidado urbano.

Estamos a la cola de los países de nuestro entorno en cuanto a porcentaje de parque de vivienda asequible, y continuaremos allí durante muchos años aunque nos pongamos a construir muchas viviendas de protección oficial, es el efecto de la política de vivienda y el urbanismo realizado en el Estado durante 6 décadas.

«Estamos a la cola de los países de nuestro entorno en cuanto a porcentaje de parque de vivienda asequible»

La ampliación del parque de vivienda asequible es ineludible y debe hacerse mediante un parque que siempre sume unidades, nunca reste. Es decir toda vivienda asequible debe ser o bien de alquiler o bien de propiedad con calificación de protección perpetua. Todo ello debería estar gestionado por servicio público de vivienda de competencia autonómica o municipal, donde también debe haber sitio para la colaboración público-privada y la economía cooperativa.

-¿Qué opinión le merece la propuesta de limitar el precio del alquiler? ¿Qué puede suponer?

-Limitar los alquileres es una opción deseable totalmente urgente en el actual contexto, y en cualquier caso también es una medida rápidamente reversible si las consecuencias son tan terribles como sus detractores apuntan.

-¿Hay suficiente oferta de pisos para hacer frente a la demanda? 

-Cada vez el parque de vivienda vacío es menor, además el parque de vivienda siempre se tiene que renovar con nuevas construcciones y rehabilitando las máximas posibles. Siempre hay que construir, ahora sería necesario sobretodo construir ese parque de vivienda asequible que no tenemos.