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Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario


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Uría Menéndez
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La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) será una realidad a partir de su entrada en vigor, el 15 de junio de 2019. Con ello se cumplirá con la transposición -tardía- de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, y, por otra parte, se introducirán en nuestro ordenamiento jurídico una serie de modificaciones normativas que trascienden lo previsto en la normativa europea.

La LCCI se aplicará a los contratos de crédito que sean concedidos por (o en los que intermedie) una persona física o jurídica que realice su actividad de forma profesional, siempre que a su vez el prestatario, el fiador o el garante sea una persona física. Su aplicación requiere, además, que el contrato tenga carácter inmobiliario, en atención a cualquiera de los siguientes dos criterios:

>Naturaleza de la garantía. Hipoteca u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, entendiendo por tal no solo las propias viviendas, sino también otros elementos que cumplan una función doméstica (e. g., trasteros y garajes).

>Finalidad. Adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o el garante sea un consumidor.

Cabe destacar que la LCCI no se aplicará a los contratos de crédito inmobiliario prexistentes a su entrada en vigor, con tres excepciones: 1. La novación o subrogación en un contrato preexistente; 2. El vencimiento anticipado de los contratos preexistentes, cuando tenga lugar tras la entrada en vigor de la LCCI (salvo que el régimen del contrato anterior fuera más favorable para el deudor); 3. El derecho de reembolso anticipado del deudor en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor en un contrato preexistente.

Normas de transparencia material

La LCCI contiene un conjunto de normas de transparencia que los prestamistas deberán cumplir durante la fase precontractual, previa a la celebración de un contrato de crédito inmobiliario.

>Los prestamistas estarán obligados a inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las condiciones generales de los contratos de crédito inmobiliario.

>Los prestamistas también tendrán la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante. Se aclara que los “factores pertinentes” para evaluar la solvencia, al margen del valor del inmueble (la relación LTV), serían, entre otros, la situación de empleo, los ingresos presentes y/o previsibles, y los activos que uno tiene en propiedad.

Esta enumeración no es cerrada, así que los prestamistas podrán tener en cuenta otros factores (como estar incluido en listados de morosidad). En cualquier caso, lo relevante es que la concesión del préstamo se condicionará a que el resultado de la evaluación de la solvencia sea positivo.

Otro de los aspectos novedosos de la LCCI es que se establece una enumeración detallada de la información precontractual que debe entregarse a los prestatarios (o, en su caso, los fiadores o garantes), con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma del contrato. Esta información precontractual está constituida, entre otros documentos, por la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas y la copia del proyecto de contrato de préstamo.

El prestamista también deberá proporcionar “información clara y veraz de los gastos” del contrato. Se llega a establecer, en este sentido, que todos los gastos serán a cargo del prestamista, con la excepción de la tasación del inmueble.

Asimismo, la LCCI convertirá a los notarios en una especie de pseudointermediarios entre las partes del contrato. Los notarios no solo van a ser los encargados de recibir por medios telemáticos toda la información precontractual entregada a los prestatarios, sino que también tendrán que velar por el cumplimiento del principio de transparencia material, y deberán prestar asesoramiento jurídico gratuito al prestatario, cuando éste así lo solicite.

Estas circunstancias se verán reflejadas en un acta notarial, para cuyo otorgamiento deberá comparecer el prestatario (y el fiador o garante si fueran personas físicas), como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública de préstamo.

Los registradores tendrán prohibido practicar inscripciones respecto de aquellos contratos que no incluyan una referencia expresa a la citada acta notarial.

Regulación de los contratos de crédito inmobiliario

La LCCI modifica la regulación de los contratos de crédito inmobiliario en materia de derecho de reembolso, vencimiento anticipado e intereses de demora.

En primer lugar, el prestatario estará facultado para reembolsar de forma anticipada todo o parte del préstamo, sin tener que abonar al prestamista otra comisión o compensación que no sea la pérdida financiera de éste cuando el reembolso tiene lugar en los primeros años de vigencia del contrato (existen diferencias entre los contratos a tipo variable y a tipo fijo), y siempre que dicha pérdida no supere unos determinados porcentajes máximos.

En segundo lugar, el vencimiento anticipado de los contratos de crédito inmobiliario exigirá la concurrencia conjunta de tres requisitos:

1. Mora del prestatario;

2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga al menos al 3 % o 7 % del capital concedido, en función de si la mora se produce en la primera o segunda mitad de la duración del préstamo;

3. Remisión de un requerimiento de pago al prestatario no atendido en un plazo de un mes.

Por último, se establece obligatoriamente que el interés de demora será equivalente al interés remuneratorio incrementado en tres puntos porcentuales.

Este criterio no parece que sea el mejor cuando el Tribunal Supremo, en contratos con consumidores, ha considerado abusivas las cláusulas que fijaban un interés moratorio superior en más de dos puntos porcentuales al interés ordinario pactado

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