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Contratos de crédito inmobiliario

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Abogados
Uría Menéndez

contratos de crédito inmobiliariocontratos de crédito inmobiliarioLa tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (PLCCI) sigue avanzando con paso firme, por lo que es previsible que en los próximos meses entre en vigor. No obstante, esto no evitará la transposición tardía de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuya finalidad es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio entre partes de los contratos de crédito inmobiliario.

Ámbito de aplicación
El PLCCI prevé su aplicación no solo a las entidades financieras a las que se refiere artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, sino a todas aquellas personas físicas o jurídicas que se dediquen profesionalmente a la concesión o intermediación en contratos de crédito inmobiliario. Ahora bien, desde un punto de vista objetivo, el PLCCI solo considera contratos de crédito inmobiliario:

1. Los préstamos garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial, siempre que el prestatario, fiador o garante sea una persona física. A este respecto, la principal incógnita es lo que debe entenderse por “inmuebles de uso residencial”. Parece que cierto sector doctrinal lo ha entendido como “inmuebles destinados a la satisfacción de necesidades habitacionales”, pero no hay duda de que este extremo queda sujeto a interpretación.

2. Los préstamos destinados a la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre cualesquiera terrenos o inmuebles, construidos o por construir, cuando el prestatario, fiador o garante sea además de persona física, consumidor.

Destacar las críticas que tanto el CGPJ como el Consejo de Estado han dirigido contra el ámbito de aplicación del PLCCI por la existencia de zonas grises sujetas a interpretación, que esperamos sean definidas de forma más precisa en la redacción final. Consideramos, en particular, que se debe aclarar si cuando el garante o fiador queda bajo el ámbito de aplicación en cualquiera de los dos supuesto anteriores, el régimen automáticamente se extiende a la relación principal con el prestatario profesional (e.g. el promotor), o si por el contrario lo previsto en el PLCCI sería únicamente aplicable a la relación jurídica entre el prestamista y el fiador o garante. Las principales modificaciones que, tras la previsible aprobación del PLCCI, se incorporarán a nuestro ordenamiento jurídico son las siguientes:

Obligaciones precontractuales y transparencia
El PLCCI introduce la creación de obligaciones y normas de transparencia que afectarán a la fase precontractual de los contratos de crédito inmobiliario. Como venía sucediendo hasta ahora, los prestamistas deberán evaluar la solvencia de los potenciales prestatarios antes de otorgar un préstamo, pero será necesario que cuenten con procedimientos internos que tomen en consideración no solo el valor del inmueble (la relación LTV), sino también otros “factores pertinentes”. ¿Cuáles? La normativa europea menciona, entre otros, el nivel de endeudamiento del prestatario o sus fuentes de renta (e.g. ingresos mensuales o ahorros), no obstante, consideramos que bien en la redacción final de la norma o en su desarrollo reglamentario se deberían definir dichos “factores”.

Los prestamistas tendrán la obligación de entregar al prestatario, con una antelación de siete días respecto a la firma del contrato, documentos precontractuales.

Suponiendo que el contrato de préstamo no implique la contratación de seguros accesorios, se proporcionará (i) la Ficha Europea de Información Normalizada, concebida como una oferta de carácter vinculante para el prestamista que contiene información personalizada para el interesado sobre los términos y condiciones generales del contrato; (ii) la Ficha de Advertencias Estandarizadas, con las cláusulas del contrato de préstamo más relevantes o de mayor complejidad (e. g., cláusula suelo); (iii) el proyecto de borrador de contrato de préstamo; (iv) un documento que recoja las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, si el préstamo fuera a tipo variable; y (v) la advertencia expresa de la obligación del prestatario de comparecer ante un notario de su elección para recibir asesoramiento personalizado y gratuito.

Correlativamente, en aras de verificar el cumplimiento del principio de transparencia material, se incorpora la obligación del notario de levantar un acta notarial previa a la escritura de préstamo por la que se deje constancia del asesoramiento prestado y de la entrega de la documentación precontractual. Los registradores, por su parte, tendrán prohibido practicar inscripciones que no respeten las previsiones anteriores.

Regulación de los contratos de crédito inmobiliario
Como novedades, el PLCCI regula el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que abonar comisiones o compensaciones a favor del prestamista, sino tan solo la pérdida financiera sufrida por este último, siempre que no supere unos límites que varían en función de si el préstamo es a tipo fijo o variable. También se prevé añadir un nuevo artículo en la Ley Hipotecaria (el artículo 129 bis) que recoja los requisitos que permitirán al prestamista declarar el vencimiento anticipado y ejecutar la garantía real: (i) la mora del prestatario; (ii) la existencia de cuotas vencidas e impagadas equivalentes a un 2 % del capital concedido si la mora se produce en la primera mitad del préstamo (4 % del capital concedido si la mora se produce en la segunda mitad del préstamo); y (iii) la remisión de un requerimiento de pago al prestatario que no sea atendido en un plazo de 15 días.

Igualmente, el PLCCI destaca por establecer como norma imperativa que los intereses de demora de estos contratos serán el triple del interés legal del dinero vigente en el período en que resulten exigibles.

Se desvirtúa así la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo, según la cual en los préstamos hipotecarios con consumidores los intereses de demora se consideran abusivos cuando superan en dos puntos porcentuales los intereses ordinarios, lo que no deja de ser paradójico si tenemos en cuenta la pretendida finalidad del PLCCI de mejorar la protección de los consumidores.

Por último, respecto a los contratos preexistentes, el PLCCI establece como regla general la irretroactividad de sus disposiciones, salvo que se produzca un supuesto de novación modificativa o de subrogación con posterioridad a la entrada en vigor.

Como conclusión, lo cierto es que, pese a la relevancia y diversidad de las novedades previstas en el PLCCI, consideramos que además de transponerse tardíamente la Directiva 2014/17/UE se está desaprovechando una gran oportunidad de ordenar y refundir toda la normativa relativa a los préstamos hipotecarios suscritos con consumidores, ya que tras la entrada en vigor continuará la coexistencia y solapamiento de distintos cuerpos normativos, con la problemática jurídica que ello conlleva.

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