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¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria?

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Socio Financial Advisory
Deloitte
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Los inversores internacionales lo tienen meridiano: no hay riesgo de burbuja inmobiliaria. Consideran que España es una de las cinco economías más atractivas del mundo para invertir en inmuebles. A día de hoy, está demostrado que rentabilizan sus grandes inversiones con múltiplos por encima del 1,3 (invierten 1 euro y se llevan 1,3 al cabo de unos años), y retornos por encima de sus costes de capital (anualmente rozando el 15 %). ¿Se equivocan?

Las cifras macroeconómicas del país son indiscutiblemente buenas y alentadoras: crecimientos del PIB, el desempleo cayendo, índice de confianza alto, precios de la vivienda creciendo en el ámbito nacional y de manera racional, transacciones de viviendas aumentando cada mes, etc. Entonces, ¿por qué aparecen en prensa cada semana artículos de opinión hablando sobre la posibilidad de otra burbuja inmobiliaria? ¿Tienen razón de alarmar? Son muchas las posibles explicaciones. Nos centraremos en analizar las tres más probables:
1. Desconocimiento del sector y de lo que es una burbuja inmobiliaria.
2. Los errores puntuales que ha cometido algún inversor comprando activos, que parecen generalizarse sin motivo.
3. La sensación de que el sector no está cambiando y que no hemos aprendido nada de la crisis anterior.

Desconocimiento del sector y errores de algunos
Sigamos este orden:
1. Desconocimiento del sector y de lo que es la burbuja inmobiliaria.

La recuperación es indiscutible en precio y en volumen y estos parámetros no han evolucionado ni de manera alarmante ni excesivamente. El sector se ha reactivado de manera heterogénea y muchas zonas siguen y seguirán sin ventas y con precios bajos.

Las familias compran viviendas para vivir en ellas, veranear, alquilar, invertir o transformar en oficina. Los empresarios industriales invierten en naves para trasladar o crear su actividad industrial o mejorar sus instalaciones. Los locales comerciales se venden para crear negocios y las oficinas para ser nuevos espacios de trabajo.

Es lo normal y no hay nada que no se explique con las curvas de oferta y de demanda de una economía de mercado en crecimiento. Queda mucho camino por recorrer antes de ver alarma. Eso no evita que se estén cometiendo errores y esto es lo que analizaremos en nuestro segundo punto.

2. Los errores que ha cometido algún inversor comprando activos, que parecen generalizarse sin motivos.

En todos los sectores se comenten errores. En el inmobiliario, lo más habitual es que llegue un “loco de fuera” que pague muy por encima del precio del mercado. Y a continuación, los gurús asuman como referencia esa transacción. Esto ha pasado ya en algunas zonas de Madrid, Barcelona, Sevilla o València.

Pero son todavía anécdotas. A día de hoy, como no hay financiación, los inversores lo hacen con su dinero, por lo que el riesgo es limitado a su patrimonio y son más prudentes. Estos inversores tienen un exceso de liquidez y, en algunos casos, no están bien aconsejados.

La situación actual en el mundo financiero es algo preocupante por ese exceso de liquidez y los tipos de interés tan bajos, pero hoy los fundamentales inmobiliarios en España siguen siendo sólidos y claros. En las zonas con mayor seguridad y más servicios se paga más que en las zonas menos consolidadas y alejadas del centro; y vivir en nuestras ciudades es mucho más barato que en el resto de Europa teniendo mejor calidad de vida, lo que resulta atractivo para los inversores. Aunque podemos tener la sensación de “déjà vu” teniendo en cuenta esas locuras puntuales.
¿Aprendimos de la crisis anterior?

3. La sensación de que el sector no está cambiando y que no hemos aprendido nada de la crisis anterior.

Es lícito pensar que volvemos a cometer los mismos errores: locuras de precios que piden algunos vendedores, ventas descontando las expectativas o planes de negocio de miles de viviendas. A lo que se une la realidad del mercado: retrasos en las licencias, falta de mano de obra en las obras, primeros síntomas de corrupción, riesgo de subida de tipos de interés, mercado cíclico sujeto a las turbulencias económicas, políticas urbanísticas inexistentes, etc.

La tecnología parece no haber penetrado en el sector inmobiliario, ya que las obras no han logrado industrializarse suficientemente aún. Parece que no se ha aprendido mucho. Se cuenta que las entidades financieras hacen cola para financiar suelos a precios millonarios, de proyectos como los edificios que se van a proyectar en el Calderón. E incluso se dice que los constructores siguen intentando adelantar facturación y echando la culpa a las indefiniciones del proyecto para explicar sus retrasos.

Pero son solo sensaciones o hechos aislados en todo caso. La tecnología irá penetrando, pero necesita haber sido requerida, como lo es ahora, para solucionar el problema de las constructoras y los planes de crecimiento. La financiación del suelo está restringida y, en los mejores casos, se limita al 50 % (aunque algunos alardeen de más). Los constructores que han resistido a la crisis están educados y son prudentes en sus certificaciones. No hay un riesgo real de burbuja en el corto plazo. Hemos aprendido mucho y existen medidas que dificultará su aparición.

Lo que sí que hay es un riesgo importante de no centrarse en extraer todo lo bueno del mundo inmobiliario: crear riqueza, empleo y mejorar la calidad de vida, haciendo un mundo más sostenible. El inmobiliario puede y debe devolver a la sociedad toda su plusvalía de recuperación de valor

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