Abogado. Uría Menéndez

Se cumple un año desde la entrada en vigor de la nueva Ley autonómica sobre territorio, urbanismo y paisaje, que vino a sustituir el voluminoso conjunto de disposiciones legales y reglamentarias vigentes en aquel momento. Uno de sus propósitos es intentar incrementar los mecanismos de reacción ante el “urbanismo incontrolado”. Al respecto, la medida más destacada es el aumento del plazo que tiene la Administración para ordenar la restauración de la legalidad urbanística infringida, que pasa a ser de quince años desde la finalización de las obras no amparadas en licencia o en el planeamiento urbanístico aplicable.

Hace aproximadamente un año, el 20 de agosto de 2014, entró en vigor la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (Lotup). Uno de sus cometidos fue la reducción y refundición del conjunto de disposiciones normativas sobre la materia que estaban vigentes a la sazón. Así, derogó la Ley Urbanística Valenciana de 2005 y su reglamento –conocido como Rogtu–, y otras seis normas con rango legal o reglamentario, como la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje o la Ley Reguladora de los Campos de Golf. De este modo, la Lotup ha quedado como única y omnicomprensiva ley territorial y urbanística.

Ciertamente, durante este primer año de vigencia la actividad urbanística ha seguido estancada en nuestra Comunidad. Esta circunstancia –junto con el régimen transitorio que, con carácter general, permite aplicar la normativa anterior a aquellos procedimientos que ya estuviesen al menos en fase de información pública–, ha conllevado que la aplicación de la Lotup haya sido limitada y que las conclusiones acerca de sus méritos o debilidades sigan siendo más teóricas que empíricas.

Lo que sí nos parece claro es que, si bien el esfuerzo de síntesis es loable desde el punto de vista de la claridad y la seguridad jurídica, la importante reducción de preceptos en materia tan compleja, forzosamente ocasiona lagunas que, a su vez, pueden generar problemas de aplicabilidad.

Por este motivo, el principal comentario que nos merece el bagaje de este primer año de la Ley es que, a nuestro modo de ver, resulta altamente recomendable que la nueva Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio acometa la labor de elaborar el desarrollo reglamentario.

Hecho el anterior comentario general, queremos en este artículo referirnos brevemente a uno de los bloques normativos más relevantes de cualquier ley sobre la materia que nos ocupa, como es el de la disciplina y, más en concreto, la denominada potestad de restauración de la legalidad urbanística infringida.

Restauración de la legalidad urbanística infringida
En este ámbito, la Lotup ha incrementado, de manera llamativa, el plazo de caducidad de la acción que tiene la Administración para ordenar a quien haya ejecutado obras sin licencia o sin ajustarse a la licencia otorgada, que las legalice mediante la solicitud de la oportuna autorización urbanística o que las ajuste a las condiciones de la licencia que incumplió; o bien, si no es posible la legalización porque las obras no cumplen con el planeamiento aplicable, para que reponga la situación anterior a esa infracción, incluso con demolición de lo ilegalmente edificado.

El legislador valenciano ha seguido la estela de otras leyes autonómicas que igualmente han aumentado el tradicional plazo cuatrienal, aunque ha ido bastante más lejos, al fijarlo en quince años.

A esta novedad se añade la expresa proclamación de que el mero transcurso de este plazo no conlleva la legalización de las obras ejecutadas sin cumplir con la legalidad. En consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación, sin perjuicio de la posibilidad de ejecutar aquellas que sean necesarias para garantizar la seguridad, la salubridad, el ornato o el paisaje del entorno.

Se prevén algunos supuestos en los que se puede evitar la ejecución de la orden de restauración de la legalidad. El primero de ellos es la posibilidad de suspenderla cuando, a través de la tramitación de algún instrumento urbanístico, pueda acabar legalizándose la actuación de forma sobrevenida; es decir, cuando la demolición deviniese innecesaria una vez aprobado ese nuevo plan.

También se suspenderá la orden de derribo cuando el interesado acredite que ha pedido las autorizaciones necesarias para la legalización y formalice ante la Administración una garantía en cuantía no inferior al 50 % del presupuesto de las actuaciones de reposición.

Alcance a terceros
Es importante destacar que las medidas de restablecimiento del orden urbanístico perturbado tienen carácter real y alcanzan a los terceros adquirentes de los inmuebles objeto de tales medidas. Por este motivo, los órganos que inicien un expediente de disciplina urbanística comunicarán la incoación del procedimiento al Registro de la Propiedad, a los efectos de su inscripción para general conocimiento.

Por último, también debe subrayarse que estas acciones para la legalización –o, en su defecto, para la reposición de la realidad física alterada por actuaciones ilegales–, son independientes de las eventuales sanciones pecuniarias que proceda imponer por los mismos hechos.

Debemos aclarar en este sentido que las sanciones, en sentido estricto, tienen una naturaleza diferente a las órdenes de restauración de la legalidad, respecto de las que son compatibles. No obstante, las sanciones (multas), sí tienen un carácter personal y solo pueden imponerse a quienes cometen la correspondiente infracción, no a futuros adquirentes de los inmuebles donde se hayan realizado construcciones ilegales.