Las viviendas turísticas responden: "Lo legal no puede convertirse en ilegal por el Estado"

La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles, un problema que afecta tanto a familias que buscan alquilar como a quienes aspiran a comprar. La escasez de oferta asequible, los precios crecientes y la presión sobre determinados barrios han generado un debate político intenso. Sin embargo, las causas de esta situación son múltiples y complejas: planificación urbana, limitaciones en la vivienda social, especulación y cambios demográficos, entre otros factores. Centrar la discusión únicamente en aspectos polémicos, aunque genere titulares o réditos políticos, no aborda la raíz del problema.

Recientemente, el Ministerio de Vivienda notificó a las plataformas de alquiler la retirada de 53.876 pisos turísticos que, según el Gobierno, no cumplían con los requisitos legales para obtener el número de registro obligatorio desde el pasado 1 de julio. Con esta medida, el Ministerio pretende preservar la función social de la vivienda y combatir los pisos turísticos ilegales, aunque este enfoque ha generado confusión sobre la legalidad real de muchas viviendas.

Para aclarar este complejo panorama, hablamos con Silvia Blasco, presidenta de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur).

¿Una medida contra la ilegalidad?

– El Ministerio de Vivienda ha hecho pública recientemente la existencia de cerca de 54.000 viviendas que, aseguran, no cumplen con los requisitos legales y que constan como «revocados». ¿Qué lectura hacéis desde Fevitur?

Hay que diferenciar claramente entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico; no son lo mismo. El Gobierno central ha pedido a plataformas como Airbnb que eliminen anuncios de aquellos inmuebles que no hayan podido inscribirse en el registro estatal —gestionado por el Registro de la Propiedad como ventanilla única digital— debido a defectos o irregularidades.

Ese registro pretende centralizar las viviendas de uso turístico o las destinadas al alquiler temporal. Pero, aunque el Ejecutivo lo presente como una medida contra la ilegalidad, la realidad es que el Estado no puede revocar competencias autonómicas. No puede anular títulos habilitantes, declaraciones responsables ni ninguna actuación administrativa otorgada por las comunidades autónomas, que son las competentes en legalizar estas viviendas.

Por tanto, el Estado no puede convertir en ilegal algo que es plenamente legal según la normativa autonómica. Lo que sí puede hacer es instar a plataformas a retirar anuncios o notificar a las comunidades autónomas, pero nunca alterar la naturaleza legal de un inmueble inscrito en un registro autonómico.

Confusión jurídica y competencial

– Para no confundir al lector con tantos términos, ¿cómo conviene llamar a este registro estatal?

Lo llamaremos «censo estatal de vivienda y uso turístico». Es más sencillo. Pero hay que recordar que los registros oficiales siguen siendo los autonómicos; lo estatal es un intento paralelo que no sustituye a la normativa de cada comunidad.

Lo fundamental, es entender que se está produciendo una invasión competencial. El turismo y sus registros son competencia autonómica y, por tanto, Gobierno central no puede imponer un registro obligatorio paralelo ni usar al Registro de la Propiedad, que es rígido y pensado para otros fines, como filtro.

Por otra parte, existe confusión jurídica. La nota del Ministerio mezcla irregularidades en la inscripción con ilegalidad. Una solicitud incompleta no convierte en ilegal a una vivienda que cumple la normativa autonómica. Esto criminaliza administrativamente a miles de familias sin resolución ni garantías.

Además, debemos tener en cuenta los efectos reales. Se transmite la idea de que, si una vivienda desaparece de Airbnb, pasará automáticamente al alquiler residencial. Eso no es cierto: la mayoría son segundas residencias que se alquilan solo parte del año y pueden seguir operando en otras plataformas o entre particulares, siempre que cumplan la normativa autonómica.

Hemos de tener en cuenta el mensaje que se lanza en medio de un gran debate sobre la turistificación. No se puede equiparar vivienda turística con la turistificación. Estas viviendas forman parte del parque ya existente, previsto en los planes urbanísticos. No son nuevas construcciones que saturen el territorio, como podría ocurrir con hoteles. Existen informes que sitúan el peso de estas viviendas en torno al 1-1,3% del parque total, lo cual no es suficiente para “turistificar” una ciudad.

Por último, es importante hablar de la securitización política. El Gobierno construye un relato político en el que las viviendas turísticas se presentan como un enemigo social, justificando medidas de control que invaden competencias autonómicas y vulneran derechos de propietarios.

Las viviendas legalmente inscritas en registros autonómicos siguen siendo legales. El Estado, con este registro, convierte un problema administrativo en un relato político que genera inseguridad jurídica para propietarios y el sector.

Podrán seguir existiendo, dentro o fuera de Airbnb. La única manera de “forzar” su regreso al mercado residencial sería creando aún más inseguridad jurídica de la que ya hay en el alquiler habitual.

Una visión más amplia

– El Gobierno plantea que muchas de esas viviendas ilegales puedan volver al mercado residencial. ¿Cree usted que esa medida tendrá un impacto real en la oferta de vivienda habitual o es un debate sobredimensionado?

El impacto depende de que plataformas como Airbnb sean un mercado significativo. Pero no hay relación automática entre dejar de estar en una plataforma y pasar al alquiler residencial. Es un relato político, no un hecho jurídico ni económico.

– Respecto al debate sobre la turistificación, ¿cómo contribuyen los apartamentos turísticos legales?

No podemos confundir turistificación con uso turístico regulado. Una vivienda de uso turístico ya estaba prevista en el plan urbanístico, con infraestructuras y dotaciones pensadas para ella. La rotación de personas es limitada: al máximo 365 familias al año, si hablamos de un apartamento ocupado todos los días.

La turistificación se daría si se construyeran nuevas viviendas exclusivamente para turismo, pero aquí no es el caso. En ciudades como Valencia, no se construyen más apartamentos turísticos; se construyen para alquiler residencial. El flujo de no residentes o turistas no justifica que estas viviendas sean responsables de la turistificación.

Un problema de coordinación

– Los datos muestran grandes diferencias entre comunidades autónomas en cuanto a revocaciones de registros. ¿A qué se debe esa disparidad?

Primero, el Estado deja a discreción del registrador de la propiedad cómo validar las solicitudes. Cada autonomía tiene su regulación y sus registros, pero el registrador aplica la ley hipotecaria y registral, no la ley turística autonómica. Por eso hay disparidades entre Andalucía, Canarias, Cataluña o Valencia.

Es un problema de coordinación entre legislación autonómica y requisitos estatales.

– ¿Podría dar un ejemplo concreto de cómo se generan revocaciones injustificadas?

Claro. Por ejemplo, una vivienda de VPO comprada hace décadas puede ser ahora de renta libre. Legalmente es apta para uso turístico, pero para inscribirse en el censo estatal el propietario tendría que levantar la protección registral pagando miles de euros.

Otro caso: un extranjero que adquiere un inmueble y cede la gestión a un gestor legal no puede validar la firma por falta de certificado digital, lo que impide su inscripción. Y así, muchos registros legales quedan “revocados” sin que haya ninguna ilegalidad real.

– ¿Qué papel juega Fevitur en este contexto?

Nuestra labor es diferenciar operadores legales de aquellos que actúan en la economía sumergida. Pero actualmente, la acción del Estado ha convertido lo legal en ilegal. Nadie está combatiendo el intrusismo ni la economía sumergida; lo que persiguen es la oferta legal. Todo lo que gestionamos en la Federación es legalmente reconocido y seguirá operando dentro de la normativa autonómica.

En este sentido, queremos seguir muy de cerca todo lo que ocurre. Nuestra prioridad es defender lo legal, clarificar la información al público y garantizar que la regulación autonómica se respete frente a interpretaciones estatales que puedan crear inseguridad jurídica.