La expropiación de solares por incumplimiento del deber de edificar

Abogados Uría Menéndez

Valencia, Dénia y Calpe tienen muchas cosas en común, pero de entre todas ellas podemos resaltar una de especial interés en la actualidad urbanística: estos tres municipios han sido los primeros en experimentar la aplicación de las expropiaciones incoadas a instancia de particulares, sobre solares cuyos propietarios han podido incumplir el deber de edificar.

Durante el pasado verano, la prensa valenciana -e incluso la nacional-, se hicieron eco de estos casos, en los que se iniciaron expedientes encaminados a obtener el dominio de solares mediante un procedimiento que hasta la fecha no nos consta que se hubiese utilizado; al menos no con las características del que ahora vamos a comentar.

La explicación y la fundamentación jurídica utilizada al efecto quedan resumidas en las siguientes líneas.

La Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada, pero no como un derecho absoluto, sino limitado por su función social, de acuerdo con las leyes. Cuando hablamos de la propiedad inmobiliaria, uno de estos límites se encuentra, hoy, en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece la obligación de edificar los solares urbanizados en los plazos y condiciones establecidos por la ordenación urbanística.

En la Comunidad Valenciana, la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup) especifica un régimen de edificación forzosa a través del cual el Ayuntamiento, o en su defecto la Generalitat, pueden tramitar un Programa de Actuación Aislada (PAA), o bien la venta forzosa en pública subasta de la finca.

Ambos procedimientos están encaminados a fomentar la edificación de los solares en los que se esté incumpliendo el referido deber. Se trata de un sistema complejo que, sin pretender desvirtuarlo, podría quedar resumido en los hitos fundamentales que se recogen a continuación.

Tramitación y consideraciones
En primer lugar, la Administración tendrá que declarar el incumplimiento del deber de edificar en un solar concreto, de oficio o a instancia de particular. En este último caso, el promotor que se postule como “sustituto” del propietario para edificar el solar deberá observar los siguientes requisitos:

1. Fundamentar el incumplimiento del deber de edificar dentro del plazo establecido en el plan urbanístico. Al respecto, la Lotup establece un plazo máximo de seis años.

2. Aportar una memoria técnica y jurídica que justifique la viabilidad de la edificación, los plazos propuestos y la concurrencia de interés general en la actuación.

3. Constituir una garantía provisional mínima del 2 % del coste total estimado de las obras propuestas.

Una vez presentada la referida documentación, el Ayuntamiento suspenderá cautelarmente el otorgamiento de licencias en el solar objeto de la actuación.

En segundo lugar, se someterá el expediente a información pública, incluyendo la notificación expresa a la propiedad. Verificado este trámite, el Ayuntamiento convocará al propietario y al promotor a una audiencia, en la que podrán manifestar sus conclusiones definitivas con respecto al incumplimiento del deber de edificar.

En tercer lugar, finalmente, se declarará el incumplimiento del deber de edificar cuando quede demostrado que se debe a causas imputables al propietario y no a la Administración; por ejemplo, por retraso en el otorgamiento de licencias para edificar.

Dicha declaración comportará los siguientes efectos:
1. La inscripción del inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

2. La habilitación para convocar un concurso de selección de PAA, dirigido a la edificación en sustitución del propietario.

En función de si se alcanza o no un acuerdo entre las partes en la fase de audiencia, existen fundamentalmente cuatro resultados posibles:
1º. Que se formule un PAA en su modalidad de reparcelación forzosa. El solar se adjudicará en proindiviso, y en la proporción correspondiente, al adjudicatario del concurso y al propietario, a los efectos de su distribución en régimen de propiedad horizontal, y podrá ocuparse por parte del promotor para edificarlo.

2º. Que se formule un PAA en régimen de expropiación forzosa. El adjudicatario del concurso obtendrá el solar previo pago de su valor, tasado de acuerdo con los criterios establecidos en la legislación estatal de suelo.

3º. Que propietario y promotor voluntariamente acuerden el desarrollo de la actuación aislada en régimen concertado. Ambas partes podrían estipular que la propiedad participe en la actuación asumiendo un porcentaje de los riesgos y beneficios; por ejemplo, a través de una reparcelación horizontal voluntaria. El porcentaje de participación de cada parte normalmente dependerá de la proporción entre el valor del suelo y el coste de construcción.

4º. Que no haya iniciativas de PAA viables. En este caso se procederá a la venta forzosa del solar en pública subasta.

Reducción del justiprecio
Quizá lo más llamativo de este régimen es que, en los casos de incumplimiento de los deberes de edificación, así como en otros incumplimientos de la función social de la propiedad, la Lotup habilita a deducir de la valoración del solar hasta el 50 % del aprovechamiento que debería considerarse en el justiprecio de no concurrir tal circunstancia. Ante el alcance de esta medida, se echa en falta una regulación más detallada de los casos y condiciones en los que se puede adoptar la reducción del justiprecio.

En conclusión, el procedimiento expuesto en este artículo faculta a un particular, bien a instar la expropiación de un solar a precio reducido por incumplimiento del deber de edificar por parte de su propietario, o bien a forzar su promoción o venta.

No obstante, existen incertidumbres respecto a determinados aspectos de la regulación y aplicación de este régimen. Nos consta que la reforma de la Lotup actualmente en trámite se encamina, entre otros cometidos, a introducir ajustes o variaciones en el contenido de algunos de los artículos aquí analizados.