Barcelona (4,3 sobre 5), Madrid (4,3) y París (4,1)  encabezan el ranking de las ciudades más atractivas para la inversión hotelera en Europa, tal y como refleja el informe Hotel Investor Compass realizado por Cushman & Wakefield Hospitality, a través de su división de Research en Europa y que recoge la opinión de firmas que acumulan un total de 18.000 millones de euros de inversión hotelera entre 2019-2023.

Completan este ranking, Roma (4,0) y Lisboa (3,9). Si analizamos la evolución y lo comparamos con el mismo periodo de 2022, las ciudades que más crecen en atractivo son Barcelona (+10%), Lisboa (+8%), Madrid (+7%), Roma (+6%) y Florencia (+4%). Por el contrario, Edimburgo (-20%) y Estambul (-31%) son las que más pierden en atractivo.

Para Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, “la posición de España y del conjunto de la Península Ibérica sigue atrayendo inversión gracias al atractivo y solidez del destino, tanto urbano como vacacional. Aunque los precios ya están en niveles saludables, sigue habiendo un potencial de revalorización y una rentabilidad acorde con lo que buscan los inversores. En destinos vacacionales, podemos ver más oportunidades de inversión de tipo value add en ubicaciones en segunda y tercera línea de playa para el reposicionamiento de producto, mientras que en el ámbito urbano se buscan más activos trofeo u oportunidades de conversión de otros usos a hoteles, en aquellas ciudades que la normativa lo permite”.

Adiós a la estacionalidad en Madrid y Barcelona

Tal y como constata Grau, la mayor diferencia entre ambas es que «en Barcelona no se pueden, de momento, abrir nuevos hoteles». Explica también que «el RevPar (ingreso medio por habitación disponible) en Madrid se ha incrementado 20 % en el primer trimestre de 2024 y en el caso de Barcelona ronda la misma cifra».

Incide también que ambas tienen un mix de demanda «muy interesante». En concreto, «al componente de luxury se suma que las dos ciudades han roto la estacionalidad y tienen demanda todo el año a unos precios muy altos, con lo que la rentabilidad de los hoteles ha crecido mucho».

En el caso de Madrid, -especifica Grau- «ha habido un reposicionamiento de la ciudad en el segmento de lujo que ha provocado que el precio medio de la habitación (ADR) del resto de categorías hoteleras hayan subido sus tarifas, con lo que estas también están siendo interesantes para el inversor«. «A todo ello se suma -continúa- que llevamos tres años de crecimiento impresionante, un factor que aporta al inversor solidez y estabilidad», aclara.

Otra de las ventajas de Madrid con respecto a Barcelona, -expresa Grau- es que  «se puede desarrollar nuevo producto, un plus adicional para buscar rentabilidades con un riesgo, pero que puede tener mucho sentido«.

España, en el foco inversor

Tal y como refleja el estudio, los inversores sitúan la península ibérica como la región más caliente para la inversión hotelera en 2024 con un 4,3 sobre 5 de puntuación global, seguida de Italia con 4,0 y Francia con 3,7. A continuación encontramos el Reino Unido e Irlanda, con una puntuación del 3,5; y le sigue Alemania, Austria y Suiza con un 3,2. Por debajo de los 3 puntos sobre 5 se encuentran el Benelux, el sudeste europeo, los países nórdicos y Europa central y oriental.

La importancia de ser sostenible para que se fijen en ti

Los factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo, los criterios ESG, comienzan a tener  un peso importante en las decisiones a la hora de llevar a cabo una inversión inmobiliaria y  los activos hoteleros no se quedan al margen.

De hecho, los inversores hoteleros consideran que un activo puede incrementar un 5,5% su valor si cumple con criterios ESG demostrables mediante certificados de gestión ESG como BREEAM Outstanding o LEED Platinum. En concreto, un 5% de los inversores consideran que este premium puede suponer más del 10%. En definitiva, la gestión ESG ya es un must para el inversor y operador que no solo impacta en el valor de los activos, sino que también lo hace en la negociación de los contratos con mejores rentas”.

El luxury al alza

Tal y como confirma Albert Grau y revela el estudio, el 53% de los inversores entrevistados consideran que el segmento del lujo es más atractivo ahora que en 2019, año previo a la pandemia. A continuación, encontramos los hoteles de categoría Upper Upscale que mejoran en interés un 46%; seguidos de los Upscale y los Economy, mientras que cierran la tabla los hoteles Midscale & Upper Midscale con un 13%.

Si nos atenemos a la tipología y ubicación de establecimiento, los resorts y los apartamentos con servicios son los activos más atractivos para los inversores con un 74% y un 59% respectivamente. Cuando comparamos con los datos de la encuesta de 2022, los hoteles urbanos han registrado el mejor incremento en atractivo. Un 22% de los inversores consideran los hoteles urbanos más interesantes, mientras que en 2019 solo un 11% hacía esta consideración.

¿Cuánto capital hay para invertir?

El informe elaborado por  Cushman & Wakefield Hospitality revela que un 52% de los inversores entrevistados disponen de entre 50 y 200 millones de euros para destinarlos a adquisiciones de activos hoteleros en Europa durante 2024. Un 20% de los inversores tienen entre 200 y 500 millones de euros; y otro 20% supera los 500 millones de euros. «Esta posición inversora debería impulsar la actividad transaccional en regiones clave, como es el caso de España», revelan fuentes de Cushman.

¿Y la nueva construcción hotelera?

Sobre hoteles de nueva planta, Albert Grau recalca que cuando estamos viendo que «hay poca disponibilidad de producto en el mercado y que además el que hay está a un precio muy alto, los inversores empiezan a tomar riesgo promotor y deciden desarrollar nuevos activos hoteleros», confirma. «En este modelo, -relata- se da un proceso de desarrollo que afecta a su rentabilidad, pero finalmente es la manera de alcanzar  rentabilidades altas».

De todas formas, Albert reconoce que «cada vez hay menos proyectos en desarrollo ya que construir un hotel en cualquier sitio no vale. Hay que edificarlo en un lugar donde tenga sentido y haya una demanda garantizada».

Albert informa también que «hay muchos destinos que ya están muy desarrollados y es muy complicado encontrar suelo en ciudades. En Madrid estamos hablando más de conversión de un activo de oficina a hotel, que de construir un nuevo hotel».