Paloma Taltavull de La Paz, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante es experta en el mercado inmobiliario como investigadora de Ecovisi –Economía de la Vivienda y del Mercado Inmobiliario– y del Instituto de Estudios Sociales de América Latina de la Universidad de Alicante.

Además dirige la Cátedra de Transformación del Modelo Económico impulsada desde su universidad, y es miembro de distintos grupos académicos a nivel mundial y Chair de Real Estate Advisory Group de la Comisión Económica para Europa de las Naciones Unidas, Unece.

Entrevistamos a la economista Paloma Taltavull de La Paz.

Los hogares necesitan vivienda

-Como economista especialista en el mercado inmobiliario, ¿podrías resumir la actual coyuntura que vive el sector en España?

La coyuntura del sector residencial hace referencia, al menos, a dos cuestiones. La primera es su evolución reciente (coyuntura) desde la oferta y la demanda. La segunda es la situación actual en cuanto a la cobertura suficiente de las necesidades residenciales.

En cuanto a la primera, la situación actual (a lo largo de esta década no ha cambiado sustancialmente) se caracteriza por la existencia de una demanda fuerte y creciente de hogares que necesitan vivienda, derivada del aumento de la movilidad de la población entre áreas y del aumento demográfico interno y externo (crecimiento vegetativo e inmigración).

Esta demanda se concentra más en las áreas fuertemente generadoras de empleo (principales ciudades) donde se producen tensiones de demanda que afectan a los precios, principalmente de alquiler. Estas tendencias son de largo plazo, por lo que se espera persistan en los mercados.

La oferta no reacciona

– ¿Qué le ocurre a la oferta?

La oferta no reacciona como en el pasado; es muy reducida. La edificación de vivienda nueva, desde 2010, se encuentra a un 15% de los niveles de una década atrás, lo que dificulta mucho la satisfacción de las necesidades residenciales al ritmo que están creciendo.

La oferta que entra en el mercado es de unidades existentes, y es rápidamente absorbida, además de insuficiente

La oferta que entra en el mercado es de unidades existentes, y es rápidamente absorbida, además de insuficiente; por lo que, parte de la demanda se reorienta al alquiler. De ahí, el fuerte aumento en los alquileres en los lugares con mayor tensión de demanda.

– ¿Los precios de compra crecen al mismo ritmo?

La demanda en propiedad es fuerte pero sus precios no crecen con la intensidad que lo hacen las rentas de alquiler. Las razones son difíciles de identificar, pero básicamente son la conjunción de un límite de accesibilidad a aquellos hogares que pueden tener acceso a una hipoteca (el flujo hipotecario se encuentra por debajo del 30% del existente en la década anterior), y de la capacidad de ajustar precios que tienen los demandantes con liquidez.

Se podría decir que, en términos generales, la demanda de hogares que entran por primera vez a la propiedad tiene reducida capacidad de compra debido a la falta de financiación, por lo que la mayoría de esta demanda abandona el mercado en propiedad y se orienta al alquiler.

Adicionalmente, la menor revalorización atrae inversores (familias y fondos, los dos tipos) que compran propiedades residenciales, con cierto poder sobre los precios.

El mercado en Europa, algo más estabilizado

– ¿Ocurre lo mismo en Europa?

En otros países donde las condiciones de demanda son similares en fortaleza (toda Europa prácticamente, pero específicamente UK, Suecia, Países Bajos, Suiza, Austria, Alemania…), la mayor reacción de la oferta ha dado lugar a un ciclo expansivo desde 2017 que aceleró sus precios tras la covid-19 de forma importante, y que se ha ajustado de forma drástica hasta los niveles de 2018 a lo largo de 2022 y 2023.

Esto ha desestabilizado el mercado durante el último año y medio en Suecia (con un ajuste de los precios reales de un -18.4 %), Alemania ( -16.2 %), Países Bajos (-14.2 %), Francia (-6 %) o incluso Australia(-6.6 %). Algo que no ha ocurrido en España.

Un panorama de la vivienda

¿Qué ha ocurrido?

– ¿Cómo se entiende que hayamos llegado hasta aquí?

El equilibrio en el mercado residencial depende de la evolución en el largo plazo. La fuerte restricción de crédito inmediatamente después de la crisis financiera de 2008, se mantuvo para cualquier actividad inmobiliaria (y se sigue manteniendo), obligando a oferta y demanda a buscar fondos alternativos y diversificar las fuentes de financiación.

Esto se ha logrado parcialmente para empresas, generalizando el efecto de freno a la actividad incluso después de que los mercados de suelo y la estructura productiva se hayan empezado a recuperar (casi una década después), pero no lo ha hecho en cuanto a la financiación de los hogares para la compra de vivienda.

El resultado final tiene un doble efecto: la falta de construcción más la de financiación a los hogares restringen doblemente la oferta y tienen un fuerte efecto en los problemas de accesibilidad residencial.

– Hablemos de cómo ha cambiado la estructura productiva, con players como fondos de inversión, socimis…

La reducción de la financiación convencional ha facilitado la entrada de inversión desde fondos y vehículos como las socimis. Estas últimas están, en España, fuertemente especializadas en los mercados inmobiliarios en renta y participan en los sectores de oficinas, logístico, turístico, hotelero, etc; la cartera de inversión destinada a viviendas en alquiler no es muy grande, aunque está aumentando.

Los fondos de inversión, por su parte, se han posicionado en suelo y en edificios completos, aunque en los últimos años están comprando viviendas individualmente en los lugares donde la demanda se acumula.

No hay información estadística que permita identificar el peso que ambos grupos inversores tienen sobre el total del mercado residencial, pero no parece que, estén contribuyendo a la recuperación de la estructura productiva local (muy dañada y casi desaparecida tras la crisis) más allá de inversiones puntuales en edificios, aún de forma general.

Donde sí parece que están teniendo un efecto importante es en los sectores no residenciales (oficinas, sector comercial, logístico..) donde la toma de posiciones (principalmente en las ciudades clave) está siendo muy intensa desde finales de la década anterior.

2024, ¿año de la estabilización?

-¿Cuáles son las expectativas del sector para este año ?

En cuanto a la oferta, las expectativas de recuperación rápida no existen. Mas bien, los ritmos de producción se mantienen en rangos suaves de crecimiento. Sí es verdad que las expectativas empresariales son positivas, pero para sectores no residenciales y obra civil, pero no para viviendas. En este punto, los planes de política pública serían claves para arrancar de nuevo el ciclo edificador residencial.

Para 2024, si la inflación no se desboca, puede afrontarse una recuperación de las tensiones

En cuanto a la demanda, hay luces y sombras. Las primeras están lideradas por aumentos de la demanda demográfica, aunque se siguen concentrando en capitales y áreas de fuerte actividad. Durante 2023, como efecto del repunte de la inflación y sus efectos derivados, la evolución de las transacciones residenciales y precios de las viviendas se han minorado, al igual que las tensiones sobre los alquileres, pero siguen manteniendo niveles elevados. Para 2024, si la inflación no se desboca, puede afrontarse una recuperación de las tensiones.

El hecho de que la actividad constructora se esté concentrando en actividades no residenciales es buena noticia porque implica un aumento de la inversión del sector que tiene importantes efectos de arrastre. La demanda residencial se verá afectada positivamente por este hecho, aunque la falta de financiación es una barrera a la entrada en propiedad.

Retos, desafíos y soluciones

– Retos, desafíos y posibles soluciones a los que se enfrenta el sector.

Hay dos principalmente, y la resolución de uno afecta al otro: la inelasticidad de la oferta de viviendas nuevas y los problemas de accesibilidad. Lo concreto: falta oferta como ya he explicado. La oferta no reacciona suficientemente a la presión de la demanda, posiblemente porque la señal de mercado (el aumento de los precios de propiedad) no es fuerte, pero también porque el sector constructor se ha reducido en tamaño y han desaparecido un buen número de promotores pequeños que daban flexibilidad.

La actualización de los salarios junto con las ayudas públicas, debería garantizar el acceso a una vivienda en el mercado

Accesibilidad. A medida que aumenta el empleo (especialmente en los sectores más jóvenes), los hogares deberían poder entrar en el mercado de la vivienda. El empleo lleva creciendo más de cinco años, y la actualización de los salarios junto con las ayudas públicas, debería garantizar el acceso a una vivienda en el mercado. Sin embargo, no parece que esto esté ocurriendo de forma generalizada y los problemas de accesibilidad son relevantes a medida que los precios (que aumentan por la concentración de demanda) se distancian de los salarios, y no existe oferta suficiente para compensar tensiones.

Además, señalaría el reto de la descarbonización y adaptación de los edificios a los criterios de sostenibilidad ambiental. Si se consigue llegar a los objetivos de rehabilitación, los efectos serán fuertemente positivos, reduciendo problemas de pobreza energética y accesibilidad de los hogares con menor renta, entre otros.

Además, el flujo inversor que este proceso rehabilitador puede llegar a tener, determinará un ciclo de inversión expansivo que puede durar una década completa, y que podrá recuperar los niveles de actividad ajustados a las necesidades.

El papel de la Administración

– Ante esa falta de oferta (por la menor disponibilidad de suelo, estructuras productivas…), ¿qué papel juega la Administración? ¿Las ayudas a la oferta (entre ellas cooperativas…) pueden ser un mecanismo válido?

El proceso de satanización que en España se ha hecho de la actividad constructora es inaudito. Esta actividad es necesaria para la economía en todos sus aspectos y necesita ser tratada con seriedad y respeto.

En todos los países existe un control relevante del proceso de construcción y de las fases de inversión. El control de los procesos es fundamental dado que este sector produce bienes de inversión y fuertes revalorizaciones, con el fin de no confundir crecimiento de actividad con burbujas y de normalizar la acción de los múltiples agentes que intervienen en el proceso de construcción-promoción.

Dicho esto, la Administración Pública debería intentar potenciar la recuperación de la edificación residencial en la forma que su política identifique y para los fines sociales que fije como objetivo. Si bien, cabe recordar que las ayudas directas a las empresas no son una política permitida en la UE, por lo que no es una buena herramienta si se generaliza.

Una primera vivienda, ¿misión imposible?

-¿Cómo facilitar el acceso de la vivienda a los jóvenes?

El acceso puede ser en alquiler o propiedad, según las particularidades del empleo o del plan de vida del hogar joven. La posibilidad de poder elegir entre ambos (que implica suficiente oferta en ambos submercados) es un determinante esencial para que los precios no se tensionen en ninguno de los mercados.

Con fuerte crecimiento del empleo, los hogares con trabajo no deberían experimentar problemas de acceso. De hecho, cuando se calcula la tasa de accesibilidad de forma convencional (ocurre en toda Europa) el resultado es que no existe un problema de capacidad de pago de una vivienda si el hogar pudiera acceder a la compra.

Las políticas que están perfiladas actualmente en la política de vivienda se orientan principalmente a facilitar el alquiler (promoción protegida en alquiler, ayuda al alquiler joven….) pero también (en la C. Valenciana lo tenemos) a eliminar las barreras al acceso a la propiedad (avales públicos para las hipotecas o para créditos que cubran el pago inicial en la compra). La cuestión es el alcance de estas políticas.

Cuestión de incentivos

– ¿Sería efectivo volver a deducciones para primera vivienda?

Los incentivos fiscales a la demanda se transmiten a los precios finales y no tienen efectos sobre la edificación. Esta es una de las conclusiones de un buen número de expertos (Miguel Ángel López de la UB) y de la literatura en general. Yo lo comparto.

Sin embargo, los incentivos fiscales a la oferta sí la incentivan, así que aplicar una política precisa con herramientas fiscales sobre el sector de la oferta es una buena idea para empezar.

– ¿Y respecto al crédito hipotecario?

Las medidas que se aplican están tratando de resolver algunas barreras, como los avales. Los acuerdos de antaño con los bancos para canalizar los créditos preferenciales asociados a la política de vivienda, no parece que puedan ser aplicables ahora por los requisitos de menor riesgo que se aplican desde Basilea III, y porque hay un menor número de instituciones financieras que gestionan el mercado hipotecario.

Los efectos de una política pública de apoyo (en cualquier fase) a los créditos (concesión, reducción de cuota, tipos de interés preferenciales…) no parece que tengan un alcance relevante.

– ¿Y las viviendas públicas?

La mayor oferta de viviendas públicas es necesaria como medida de política de vivienda. El problema es que el tiempo necesario para la construcción hace que no sea una medida con efectos inmediatos, sino que resolverán parcialmente el problema en los siguientes años, no ahora mismo.

Además, son muy costosas en el caso de ser financiada con presupuesto público. La construcción de viviendas con ayuda pública (las que estarían definidas como en la normativa actual: promoción privada con ayudas públicas) es una buena solución y necesaria, pero no va a tener efectos relevantes de inmediato.

Su efecto sobre el mercado dependerá del volumen de edificación pública y privada. Inicialmente, serían mercados distintos aunque el análisis del pasado indica que podrían tener un efecto de crowding out efecto (desplazamiento o expulsión) sobre las viviendas privadas. Yo no creo que, en las condiciones actuales de mercado (con una oferta muy escasa) vuelvan a tener ese impacto.

La vivienda propia, la mayor inversión

– ¿El ahorro y patrimonio en España seguirá vinculado al inmobiliario?

Los análisis internacionales muestran que el acceso en propiedad suele ser la forma de tenencia de los hogares en su ciclo de vida medio. España no es diferente a otros países y el diferencial en la tasa de propiedad en España (que se ha reducido en la última década hasta un 78% aproximadamente) es debido a la historia previa, y no tanto al tópico de que exista un atractivo especial por la propiedad.

La evidencia de que la inversión en vivienda propia es la mayor inversión, en media, de los hogares, se repite en todos los países. Dicho esto, mi percepción es que sí, y que los hogares seguirán comprando las viviendas principales a medida que las condiciones económicas mejoren para cada uno de ellos.

– ¿Cómo avanza la rehabilitación?

Las necesidades de rehabilitación energética están siendo las principales impulsoras del gasto en rehabilitación, así como las políticas que la incentivan. Hay fondos (REITs-Socimis) y sociedades especializadas en el desarrollo y gestión de residencias de estudiantes, aunque este es un submercado que puede apenas afectar a la recuperación de la actividad constructora en su conjunto.

La mayor parte del mercado de alquiler se encuentra gestionado por agentes del mercado y por propietarios individuales, por lo que el grado de renovación no es superior a la inversión para actualizar las viviendas que se pretenden alquilar.

Es posible que hayan edificios completos para alquiler recién construidos, pero estos se encontrarían principalmente en las grandes capitales. En cuanto al alquiler temporal (puede o no ser para turismo vacacional) también parece que la oferta de propiedades procede de las unidades ya existentes.

Un caso sorprendente

– El incidente de Valencia ha puesto el foco en un sector que soporta grandes regulaciones. ¿Son efectivas?

Este es un caso muy sorprendente. El edificio era nuevo, su proyecto estaba revisado y aprobado y, además, era de alta calidad. No ocurre así en otros casos de fuegos en Europa, que suelen ocurrir en edificios de peor calidad y baratos.

El sistema de aislamiento que tenía (fachada ventilada) es considerado uno de los más modernos, eficientes energéticamente y novedosos, se enseña en las escuelas y se aplica en otros edificios (incluidas torres). Hay que esperar para ver qué es lo que falló y qué hizo que se quemase la fachada inicialmente.

Podría ser que el recubrimiento final no se hubiese puesto adecuadamente, pero no soy técnico y estoy tan expectante como otros para conocer lo ocurrido.