Comprar un piso sobre plano: ¿Cuáles son las ventajas, los riesgos y los trámites necesarios?

Debido a la baja oferta de vivienda nueva en España, que se comercializa sobre plano (antes de construirse), en la actualidad los compradores deben estar atentos a las promociones para poder obtener un piso de nueva construcción, ya que las mejores ofertas se venden rápido.

Entre las ventajas de este tipo de compra de vivienda se encuentran un menor desembolso económico, la flexibilidad de pago, el cumplimiento de criterios de eficiencia energética o ahorrarse las reformas. No obstante, comprar un piso sobre plano entraña varios riesgos que deben considerarse antes de invertir.

Han pasado 6 meses desde la aprobación de la Ley de Vivienda. Entre las nuevas regulaciones que se incorporaron, introduce algunas que afectan precisamente a las compraventas sobre plano y que suponen ciertos beneficios para el comprador. Una de ellas es la garantía sobre todas las entregas a cuenta independientemente del momento del proceso en que se hayan realizado, incluso antes de la obtención de la licencia de edificación o de la compra del solar.

Otra de las novedades legislativas que protegen al comprador de vivienda en construcción es la prolongación del plazo para recuperar las cantidades abonadas a cuenta de una vivienda en construcción de dos a cuatro años.

Pese a los avances, debido a la complejidad de estas operaciones y a la incertidumbre que caracteriza a los proyectos inmobiliarios, es natural preguntarse qué implica comprar una vivienda sobre plano. ¿Es arriesgado? ¿Es costoso? ¿A qué tipo de comprador le puede interesar este tipo de adquisición inmobiliaria?

Para resolver estas cuestiones hemos contactado con el despacho Boltas Boyé Abogados, especializado en sector inmobiliario y derecho de la construcción y la vivienda. Las aportaciones de Araceli Boltas, socia y especialista en derecho de la construcción, nos ayudan a aclarar cuáles son las ventajas, los peligros y el proceso para comprar un piso sobre plano.

¿Cuáles son las ventajas de comprar un piso sobre plano?

Boltas resalta al menos cuatro ventajas de este tipo de adquisición. La primera de ellas, el precio inicial a desembolsar, que destaca por ser más competitivo que en el caso de la obra nueva finalizada. «Por lo general, las viviendas sobre plano suelen tener precios más bajos en comparación con las viviendas de obra nueva ya construidas«, explica.

Otra ventaja es la posibilidad de personalización. «Al comprar sobre plano, algunas promotoras ofrecen la opción de personalizar determinadas partes de la vivienda, como la distribución, acabados y materiales, lo que permite adaptar la vivienda a las necesidades y gustos del comprador», indica la experta.

También constituye un punto a favor el pago por fases. Tal y como nos revela la especialista en derecho de la construcción, en la compra sobre plano, los pagos suelen fraccionarse a lo largo del proceso de construcción en lugar de concentrase en un único pago, lo que puede facilitar la gestión financiera de la operación. Además, la promotora está obligada a prestar una garantía de devolución para el caso de que el edificio no termine de construirse y no pueda entregarse a los compradores.

Desde el punto de vista de los inversores, si el mercado inmobiliario está en alza, señala Boltas, la compra sobre plano «puede ser una buena inversión, ya que permite obtener beneficios vendiendo la vivienda una vez terminada».

¿Cuáles son los principales riesgos de comprar vivienda sobre plano?

Sin embargo, la compra de vivienda en construcción también entraña algunos riesgos. Uno de ellos es la posibilidad de sufrir retrasos en la construcción. Según constata la jurista consultada, situaciones imprevistas como las condiciones climáticas, la demora en la concesión de permisos de obra o de ocupación o las dificultades económicas del promotor pueden generar retrasos en la entrega de la vivienda, con las consecuencias adversas que ello puede acarrear para el comprador.

Otra desventaja, revela Boltas, son los cambios constructivos no previstos. «La calidad del proyecto depende en gran medida del constructor, que puede realizar cambios en el diseño inicial ofrecido, bien sea por necesidades técnicas sobrevenidas durante la construcción o para reducir sus costes, frustrando por tanto las expectativas del comprador», advierte.

La compra de inmuebles sobre plano también pueden implicar una pérdida de valor durante la construcción. «Si el mercado inmobiliario va a la baja durante el periodo de construcción, la vivienda puede perder valor con respecto al precio de adquisición», destaca la especialista.

¿En qué casos puede ser una buena opción la compra de vivienda en construcción?

La experta en derecho inmobiliario considera la compra de vivienda sobre plano una buena opción «si se tiene un horizonte de tiempo flexible y se busca un precio más bajo». «También es recomendable en aquellos casos en los que se tiene confianza en el constructor y se valora positivamente la posibilidad de personalizar el diseño, los materiales y acabados», añade.

Boltas menciona un caso más: «Cuando la eficiencia energética, la sostenibilidad, la modernidad y las tecnologías son un factor importante para el comprador, las viviendas sobre plano también suelen ser una opción a tener en cuenta, ya que suelen incorporar estas ventajas».

¿Cuál es el proceso y qué trámites o gestiones son necesarios para comprar un piso sobre plano?

La socia de Boltas Boyé Abogados resume el proceso burocrático para comprar una vivienda sobre plano en varios pasos clave. Una vez elegida la vivienda que se desea comprar, el proceso se suele iniciar mediante la firma de un contrato de reserva con el promotor.

En este documento se establecen las condiciones básicas de la compra, como la descripción genérica de la propiedad, precio y plazos de pago. Es importante, antes de firmar este documento, asegurarse de que el constructor disponga de los permisos necesarios para la ejecución del proyecto.

Cuando ya se ha completado la planificación y el diseño, se firma un contrato privado de compraventa en el que se detallan más exhaustivamente las condiciones, incluyendo detalles constructivos, especificaciones, plazos de entrega y plan de pagos.

A lo largo de la edificación se van realizando pagos a cuenta que suelen coincidir con ciertos hitos de obra. Por cada uno de estos pagos, el desarrollador del proyecto tendrá que entregar un aval o garantía que asegure la devolución íntegra del dinero en caso de que la construcción no llegue a buen término.

Una vez terminada la construcción, se firma la escritura pública de compraventa, se hace entrega de las llaves y se realiza el pago de la última parte del precio.

¿Se puede pedir hipoteca para comprar vivienda sobre plano?

Es posible solicitar una hipoteca para la compra de vivienda sobre plano, que suele cubrir el último pago del precio estipulado, que se realiza a la firma de la escritura pública de compraventa.

Auge de la demanda de vivienda sobre plano

Según la especialista en derecho de la construcción, en los últimos tiempos ha habido un incremento en esta modalidad de compraventa, principalmente como consecuencia de la mayor profesionalización del sector inmobiliario.

«Además, las garantías legales obligatorias contra defectos constructivos y las que blindan al comprador ante retrasos en la entrega o una posible insolvencia del desarrollador ofrecen al comprador más seguridad jurídica que nunca», destaca también la abogada como motivos de este creciente interés en la compra de vivienda en construcción.