Mujeres al Timón
El 15% de españoles quiere comprar mientras que solo el 4% vende. La demanda de compra de vivienda es más intensa, mientras la oferta está disminuyendo. Es uno de los datos más significativos del informe Experiencia en compraventa en 2022, realizado por Fotocasa Research. «Todo apunta a que el auge por comprar continuará latente, ya que el interés por cambiar de vivienda es muy intenso. El ciudadano continuará atento en el agitado mercado por si puede encontrar una buena oportunidad», vaticina María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.
Según el portal inmobiliario, del total de particulares que han participado en el mercado de compraventa, el 77% eran compradores y el 15% de venta. Además de estos dos grupos, hay un pequeño segmento que participa en ambos lados del mercado. El 8% afirma que en el último año han realizado acciones tanto de compra como de venta.
La vivienda usada sigue tirando del mercado inmobiliario, aunque cada vez con menos fuerza, debido al frenazo provocado por la paulatina subida de tipos. El precio subió un 0,2% en enero respecto al mes anterior, con una tasa interanual del 3,7%, señala el portal inmobiliario Hogaria.net. Para Fotocasa, el precio de la vivienda usada aumentó un poco más en enero, el 0,5% respecto al mes anterior, con el 9% interanual, hasta alcanzar los 2.062 euros por metro cuadrado, su mayor alza en nueve años.
Aunque ambos portales coinciden en que el precio, que durante 2022 alcanzó su récord desde 2007, tiende a la moderación sin grandes correcciones hasta la primera mitad del año.
Comprar «ahora o nunca»
«La demanda de compra ha resurgido y la sociedad vive un momento de ‘comprar ahora o nunca’ antes de que se endurezcan todavía más las hipotecas», apunta Matos. La portavoz del portal inmobiliario considera que los repuntes en el precio de la vivienda son «puntuales y temporales» y que en unos meses se moderará y volverá a una senda más estable. La compraventa de viviendas usadas aumentó el 17,7 % el pasado año, en el que se cerraron 532.459 operaciones, su máximo desde 2007. Las transacciones realizadas sobre pisos nuevos aumentaron el 2,6 %, con más de 117.000 operaciones, la cifra más elevada desde 2014.
Las capitales que más subieron de precio fueron: Valencia (0,7%), Málaga (0,5%), Granada (0,4%), Badajoz (0,4%) y Oviedo (0,3%). Las que más bajaron de precio en enero fueron: Palma de Mallorca (-0,8%), Huelva (-0,3%), Madrid (-0,2%), Barcelona (-0,1%) y Lugo (-0,1%).
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió el 10,9% en 2022 respecto al año anterior, hasta alcanzar 463.614 operaciones, la cifra más alta desde 2010, cuando los préstamos sumaron 607.535, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La firma de hipotecas sobre viviendas encadena dos años de ascensos tras la caída del 6,5% que registró en 2020, marcado por el inicio de la pandemia. El aumento de 2022 se ha moderado casi 13 puntos con respecto al registrado en 2021, cuando los préstamos para viviendas se dispararon el 23,8%.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó el 5,8 % en 2022, hasta los 145.510 euros, mientras que el capital prestado se incrementó el 17,3 % en el conjunto del año pasado, hasta superar los 67.460 millones de euros.
El inmobiliario, en cifras
Sólo en el mes de diciembre se suscribieron 30.075 hipotecas sobre viviendas, cifra un 8,8% inferior a la del mismo mes de 2021. Con este descenso, se pone fin a 21 meses consecutivos de alzas interanuales. El capital prestado superó los 4.326 millones de euros en diciembre, el 9,2 % menos que el año anterior, mientras que el importe medio bajó un 0,4%, hasta los 143.854 euros. El 34,5% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron el pasado mes de diciembre a tipo variable, mientras que el 65,5% se firmaron a tipo fijo.
Todas las zonas analizadas en el informe de Tinsa presentan subidas de precios interanuales en el arranque de 2023. El mayor repunte se lo anotaron las áreas metropolitanas, cuyas viviendas se han incrementado el 8,2% respecto a enero de 2022.
Lejos de frenar la demanda de compra, el impacto de la subida de tipos la está acelerando, al menos temporalmente. Los portales inmobiliarios españoles, Fotocasa, pisos.com e Idealista se han mostrado optimistas ante los datos de transacciones inmobiliarias publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que, con casi cerca de 650.000 operaciones de compraventa, el año 2022 marcó récord desde 2007.
«Lejos de frenar la demanda de compra, el impacto de la subida de tipos la está acelerando, al menos temporalmente»
Sin embargo, prevén que las compraventas se moderen hasta el 15% en 2023 por la subida de tipos y la inflación. El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, asegura que España no se enfrenta a una «hecatombe del mercado, ni en el número de operaciones ni en los precios».
«La recuperación tras la pandemia, iniciada en 2021, cuando se cerró el año creciendo el 35% interanual, se consolidó el año pasado», señala el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, que añade que, para este año, «las previsiones son cifras más modestas, parecidas a las de hace dos años».
Nuevos modelos para comprar
El mercado se reajusta y busca nuevos modelos. Como el mercado Build to Rent (BtR), casas que se construyen para alquilar, que ha crecido el 15% en el último año, si bien los proyectos en marcha sólo alcanzan 97.787 viviendas en todo el país, de las que el 60% son públicas, según un informe elaborado por Atlas Real Estate.
El estudio apunta que el impulso a la vivienda en alquiler, especialmente al segmento asequible, es necesario en España, puesto que sólo el 8,5% de los hogares habita en vivienda alquilada por debajo del precio de mercado, una cifra inferior a la media de la Unión Europea, que es del 9,8%. La escasa oferta actual supone un precio medio de 1.190 euros al mes.
El BtR pretende ser una alternativa al método tradicional, aunque el sector ha atravesado un 2022 difícil; los costes para la promoción de proyectos se han incrementado en un 18,5 % desde el estallido de la pandemia. Entre las grandes promotoras, destaca Aedas Homes, que concentra el 16,1% de la cartera total de proyectos BtR; seguida de Neinor Homes, con el 12,8%; Kronos, con el 11,8%; Vía Célere, que tiene el 6,9%; AQ Acentor, con el 5,7%; y Culmia, que dispone del 5,5%.
El informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en las principales ciudades españolas que elabora Tecnitasa, indica que el mercado sigue resistiendo al alza con un incremento medio de precios global del 4%, a pesar de los tipos.
¿Dónde comprar la vivienda más cara?
Los precios de la vivienda más caros se encuentran en la calle Serrano, en Madrid, donde se llega a los 11.400 euros por metro cuadrado, con una subida del 1,33% en comparación con 2021, seguida del Paseo de Gracia, en Barcelona, donde el precio del metro cuadrado se ha encarecido un 3,5%, los 10.000 euros.
La tercera ciudad más cara de España para comprar una vivienda es San Sebastián, donde en zonas como la Avenida de la Libertad, Plaza de Guipúzcoa o la calle Hernani, el precio del metro cuadrado se situó en 2022 en los 8.040 euros, un 3,75% más caro que el año anterior. Aunque Tecnitasa constata una tendencia al alza en los precios de la vivienda, el estudio refleja caídas en algunas zonas de España, como Talavera de la Reina (Toledo), donde el metro cuadrado oscila entre los 1.700 euros y los 350 euros, el precio más barato de los analizados.
El presidente de Tecnitasa, José María Basáñez, apunta que la oferta de obra nueva en 2023 seguirá siendo «escasa en comparación con la fuerte demanda que existe en el mercado lo que hará que se absorba rápidamente. En cuanto a la vivienda de segunda mano, se aprecia una fuerte demanda, aunque se espera un menor volumen de transacciones debido a la subida de los tipos de interés».
Movimientos en el inmobiliario
En cualquier caso, el sector sigue muy activo. El magnate mexicano Carlos Slim, dueño de la constructora FCC, ha ampliado su participación de control sobre la promotora Realia, en la que hace un año ya concentró algunos de los activos inmobiliarios de FCC, hasta superar el 75% del capital. Slim ha adquirido en los últimos meses cerca de 15 millones de acciones adicionales.
El resto de los accionistas son el fondo de inversión Polygon European, controlado por Eugene Griffith, que cuenta con el 15% de las acciones; y Blackwell Partners, que tiene otro 5% del capital.
Esta operación, junto con la incorporación a la filial FCC Inmobiliaria del 100% del capital social de Jezzine Uno, sociedad del empresario que tiene en cartera 406 sucursales alquiladas a CaixaBank, permitió a FCC agrupar todo el negocio inmobiliario y explotar todos estos activos de forma unificada.
Gasol invierte en el sector
El sector busca nuevas vías de negocio y Vivla, empresa de copropiedad de segundas residencias de alta gama en destinos turísticos nacionales, es una muestra reciente. La compañía, creada el pasado año, cuenta con un nuevo inversor y embajador de la marca. Se trata del deportista Pau Gasol. El mejor jugador español de baloncesto de la historia llega con la vocación de ser un inversor estratégico, que impulsará la marca en el mercado nacional e internacional, además de aportar su conocimiento y experiencia para el crecimiento del negocio.
Vivla, empresa de copropiedad de segundas residencias de alta gama cuenta con un nuevo inversor y embajador: Pau Gasol
Vivla comercializa en hasta ocho fracciones casas exclusivas en diferentes destinos turísticos, valoradas entre los 500.000 euros y los tres millones de euros, con seis semanas de uso al año. Según sus impulsores, se trata de un modelo que optimiza la inversión al tiempo de uso medio real de este tipo de viviendas, en destinos muy demandados y con una gran escasez de vivienda. Formentera y Baqueira Beret han centrado sus primeras operaciones, con varias ventas ya cerradas.
«España es un mercado ideal para un modelo como el de Vivla, ya que es uno de los mayores mercados del mundo en viviendas de lujo de segunda residencia, muchas de ellas poco disfrutadas», comenta el jugador, que se ha decantado por esta proptech fundada por Carlos Gómez, Iván Rodríguez y Carlos Floria. Gasol es asesor e inversor en numerosos proyectos.
Para los amantes del lujo
El mercado de subastas inmobiliarias de lujo es otro modelo en auge. Sotheby’s presenta una lista de más de 197 millones de dólares en inmuebles de lujo en todo el mundo. La mayoría de las propiedades se ofrecerán sin reserva en una subasta en vivo en Nueva York este 16 de marzo, primera venta del año de la firma.
Más de 16 propiedades, como la mansión Elisium, de 11 habitaciones y 14 baños, única propiedad dentro del Ocean Club, en Paradise Island (Bahamas), con una playa y un muelle privado en el puerto deportivo. Sale a subasta por 28 millones de dólares. En España, Sotheby’s ofrece Villa Silverfield, en La Zubia (Granada). 1.300 metros cuadrados, 11 baños y siete habitaciones. Cotiza a 2,5 millones de euros.
