El mercado de la vivienda de lujo está viviendo un momento de gran ebullición. Ya en 2022 experimentó un aumento importante y este año va camino de repetir la misma tónica. El perfil comprador de viviendas de lujo tiene unas características y requisitos muy distintos al comprador medio. Aun así, el auge de los inmuebles de lujo no tiene una única causa, tiene su origen en la concomitancia de varios factores.

Uno de los fenómenos que explican esta progresión es que la compraventa de vivienda por extranjeros se ha disparado, llegando a un 45% de incremento en 2022, periodo en el que se produjeron 88.800 operaciones, según datos del Colegio de Registradores. Los extranjeros que compran vivienda suelen tener un perfil caracterizado por mayores rentas. De hecho, de las 80.800 operaciones, casi 9.000 superan los 500.000 euros.

Durante el pasado año, el precio de los pisos de lujo subió un 4,8% en España hasta alcanzar los 7.135 euros por metro cuadrado, según datos de Idealista. Sin embargo, esta subida no está, ni mucho menos, disuadiendo a los compradores, que cada vez están más interesados en la oferta española de vivienda de alto standing.

¿Cuáles son las causas de este crecimiento? ¿Qué buscan los clientes con la adquisición de los inmuebles? ¿En qué ciudades compran más? ¿Cómo están cambiando los procesos en la comercialización de vivienda de lujo? ¿Buscan financiación para adquirir el inmueble?

Para arrojar luz sobre estas cuestiones, en este artículo contamos con la opinión y la experiencia de Bruno Rabassa, CEO de Berkshire Hathaway Homeservices Spain, inmobiliaria centrada en el segmento del lujo y de activos singulares; Sonia Bentué, country manager de Unlatch, proptech especializada en la digitalización del sector inmobiliario; y Rafael Serratosa, director de negocio de Colibid, la primera plataforma de subasta inversa de hipotecas.

La compraventa de vivienda de lujo en España se dispara: ¿cuáles son las razones?

La vivienda de lujo el año pasado batió récords de compraventa. Y este año se espera que siga esta tendencia. Los expertos consultados nos dan su opinión sobre por qué se está produciendo este fenómeno.

Las grandes carteras, inmunes a las crisis y la inflación

Sonia Bentué, directora de Unlatch en España, explica que el mercado de vivienda de lujo es el más resiliente dentro del sector inmobiliario: «Es el que más resiste las diferentes situaciones que se experimentan. Es un valor refugio para las grandes fortunas». Bruno Rabassa, director ejecutivo de Berkshire Hathaway Homeservices Spain, lo confirma: «El lujo sufre las crisis y tormentas financieras mucho menos que los ciudadanos con rentas normales».

¿Por qué la compraventa de este tipo de inmuebles no se ve afectada por la subida de los tipos de interés? El motivo principal, a juicio de Bentué, es claro: «Normalmente no van sujetas a hipotecas, sino que suelen ser temas de inversión y por eso no sufren el impacto de la subida de los tipos de interés».

Un boom de adquisiciones realizadas por extranjeros

Rabassa hace hincapié en los «indudables atractivos de España para los extranjeros», que son los que más están empujando el crecimiento del mercado: «Somos el segundo país más visitado del mundo por razones turísticas. Cada año experimentamos cifras en aumento de compradores extranjeros en España. Durante mucho tiempo hemos tenido el auge del mercado británico, que no solo tiró hacia el lujo, sino también hacia mercados inmobiliarios más populares. En los últimos años ha habido un aumento muy notable de otras nacionalidades, como por ejemplo los americanos».

Bruno Rabassa, CEO de Berkshire Hathaway HomeServices Spain.

Según el especialista, el aumento también viene motivado por un aumento de las tasas de ahorro durante los años del Covid que, sumado a otras cuestiones como la pérdida de poder del euro respecto al dólar, han provocado que «determinados extranjeros que tenían ahorros en dólares, a la hora de comprar aquí se hayan beneficiado de unos precios aún mas baratos de lo que ya les suponía debido a su alto poder adquisitivo».

A todo esto se suma que España un país tremendamente barato para el inversor extranjero: «Vienen con muchas ganas de comprar y con una alta capacidad adquisitiva. Si comparamos el mercado de Miami con el de Málaga o Marbella, aquí van a tener acceso a mucha mayor superficie invirtiendo el mismo dinero. Además, los gastos comunitarios, los suministros y los servicios son también infinitamente más baratos».

Factores sociales y políticos

Serratosa se fija también en factores coyunturales y sociales: «Debido al entorno geopolítico y el Covid, la gente se ha preocupado mucho por dónde quiere vivir. La posibilidad del teletrabajo ha abierto la puerta a gente que quiere trasladarse aquí a vivir. La inestabilidad política, social y económica, provocada por situaciones como la Guerra entre Rusia y Ucrania, hace que muchos decidan venir a España y tener una segunda o primera residencia aquí. Muchas personas latinoamericanas de rentas altas, principalmente de México, Venezuela y Argentina, están comprando viviendas de lujo en Madrid».

Búsqueda de la rentabilidad

Serratosa apunta un último factor: «La gente con grandes sumas saca el dinero de activos con mas riesgos y se meten en el sector inmobiliario buscando la rentabilidad en la vivienda española, mucho más barata que en otros países. La inflación hace que aumente la demanda, ya que muchos ven en la subida de precios una oportunidad para invertir y generar beneficios».

Los precios suben y, aún así, se compra más

Para Rafael Serratosa, el incremento de este tipo de operaciones contrasta porque, mientras el precio de las viviendas normales descendió un 17%, el de la vivienda de lujo siguió creciendo. «En plazas como Madrid o Barcelona aumentaron en torno a un 15% el año pasado. Y las empresas que se dedican exclusivamente al lujo crecieron en torno al 10% interanual», ilustra.

Bentué afirma que el aumento de los precios viene marcado porque la demanda sigue firme: «Al mercado del lujo de momento no le ha afectado tanto ni la inflación ni las hipotecas, que es lo que nos ha afectado a las clases medias y media-altas. Por eso siguen subiendo los precios, porque sigue habiendo demanda».

Sonia Bentué, country manager de Unlatch en España.

Serratosa destaca varios factores que influyen en la subida: «Uno de los mas importantes y que se viene arrastrando desde hace tiempo es que hay una falta de oferta de obra nueva. Hay pocos pisos disponibles. No se está construyendo y la gente que quiere comprar tiene que ir a propiedades de segunda mano».

¿En qué horquilla de precios se sitúa la vivienda de lujo en España?

Bruno Rabassa sitúa el precio de las propiedades premium entre el millón y medio de euros y los 35 millones. Sin embargo, enfatiza que el precio no lo es todo, pues lo que se considera lujo o no puede cambiar en función del estado de la vivienda, la ubicación o las expectativas del comprador: «Hay viviendas en algunos lugares que pueden costar 3 millones de euros pero necesitan una reforma integral, por lo que no se pueden vender como viviendas de lujo. Y luego hay otras que a partir de un millón, dependiendo del enclave en el que se localicen, se consideran de lujo».

¿Qué se considera una vivienda de lujo?

La consideración del lujo, tal y como apunta Rabassa, es subjetiva: «No todos consideramos el lujo de la misma manera». De acuerdo con el experto en operaciones inmobiliarias, lo que debemos considerar lujo es lo singular: «ubicaciones extraordinarias, el uso de materiales especiales, la puesta en escena…». Pero por encima de todo considera la localización el aspecto más importante: «En el sector inmobiliario siempre decimos que la clave es ubicación, ubicación y ubicación, Puedes replicar una vivienda, y según la ubicación, en unos sitios será lujo y en otros no lo será».

Sonia Bentué opina de forma similar: «Se consideran lujo hoy en día aquellas viviendas que superan el millón de euros. Estamos hablando de inmuebles que no es necesario que sean muy grandes, pero sí muy singulares. Normalmente son proyectos realizados por arquitectos de renombre, que tienen una ubicación muy especial, unas calidades muy lujosas… La vivienda de lujo es un bien escaso que no está al alcance de todos. Quien adquiere una vivienda de lujo busca exclusividad».

Sobre el tipo de cosas que valoran los clientes, la directiva de Unlatch destaca el diseño, las calidades y la posibilidad de personalización en los proyectos de obra nueva. «En la obra nueva de lujo se personaliza absolutamente todo lo que quiera el cliente»,  explica, mientras que en la segunda mano se fijan «en que sean edificios muy emblemáticos, en una ubicación premium o con una antigüedad X que haga que su valor sea muy importante». «También se mira que sean viviendas con certificaciones energéticas, sostenibles», añade.

¿Quién compra viviendas de lujo?

Tal y como expone Bruno Rabassa, el perfil del comprador es variado. «Por una parte, en los medios urbanos como Madrid y Barcelona nos estamos encontrando con clientes latinoamericanos y americanos. Se han fijado en Madrid desde la apertura de Four Seasons y el Mandarin Oriental. Los americanos son muy fans de estos hoteles, vienen a conocerlos, aprovechan para conocer la ciudad y se enamoran de ella. A partir de ahí deciden que quieren tener algo aquí».

Nos habla también de los family offices, los cuales están comprando edificios y desarrollando productos de lujo para tenerlos en rentabilidad, principalmente en Madrid y Málaga. «También encontramos gente que se quiere jubilar en España. Muchos son del norte de Europa. Y en la zona de la Costa Blanca hay un perfil muy llamativo que son los belgas. Además, nos encontramos también con muchísimos daneses, noruegos y suecos que siguen comprando en España», agrega.

Hay otro perfil a destacar: aquellos que como consecuencia del Covid decidieron teletrabajar y se han relocalizado en nuestro país: «Han visto que sus familias van a a estar muy cómodas porque hay colegios internacionales, y si necesitan tener alguna reunión en sus países de origen, la conectividad de España en cuanto a vuelos y trenes de alta velocidad es increíble. La red de trenes de alta velocidad de España es la segunda más grande el mundo, solo superada por China; y la fibra de alta velocidad es también una de las más extensas».

Rafael Serratosa pone la atención sobre un dato que sorprende: el 40% de las compraventas de vivienda (de cualquier tipo) en Madrid el año pasado fueron extranjeras. En Cataluña el porcentaje fue del 25%. Y aunque en otros territorios el porcentaje baja considerablemente, en el tercer trimestre del 2022, el 15% del total de las compras en España fueron de extranjeros. Este dato es relevante porque el porcentaje es mucho más elevado todavía cuando son de lujo.

Rafael Serratosa, director de negocio de Colibid.

La financiación: algo poco habitual

Una de las peculiaridades del mercado inmobiliario de alto nivel es que, en la mayoría de los casos, se prescinde de la financiación, tal y como indica Bentué: «Nosotros trabajamos con promotoras que venden viviendas de más de 1 millón de euros, y normalmente no se solicita financiación. En vivienda de lujo, se suele pagar mínimo un 30% durante el periodo de construcción. Se abona entre el 30% y el 40% antes de la entrega de las viviendas». Además, según la experta, en el segmento de segunda mano, la financiación todavía es menos habitual.

Serratosa respalda esta afirmación: «La mayoría de las operaciones son sin financiación. Un porcentaje muy grande se lleva a cabo sin hipotecas, así que a ellos no les afecta la subida de tipos de interés. La compraventa está experimentando una corrección porque mucha gente se ha quedado fuera del crédito. Pero los compradores de vivienda de lujo siguen teniendo poder adquisitivo para comprar la vivienda».

No obsante, el CEO de Berkshire Hathaway Homeservices Spain puntualiza algo importante: «Si el cliente busca la vivienda para sí mismo, no busca financiación. Si lo que hace es una inversión, si que la busca, ya que que el rendimiento de esa manera va a ser superior».

¿Cuál es la finalidad de la compra?

Según Rabassa, hay dos perfiles predominantes: aquellos que buscan obtener una rentabilidad mientras ellos no están ocupando la residencia, normalmente mediante alquileres de corta estancia; y el perfil puramente inversor, que quiere apostar por la casa como un valor seguro que le genere unos ingresos y que no está interesado en disfrutar de ella.

Vivienda de lujo. Foto proporcionada por Berkshire Hathaway HomeServices Spain.

La responsable de Unlatch señala que la intención más habitual del comprador suele ser revender o alquilar el inmueble: «En ocasiones también se adquiere para vivir o para reposición al dejar la residencia anterior, pero suele ser a modo inversión. El que compra una casa de lujo ya suele tener otra de lujo», remarca.

Por su parte, Serratosa subraya que depende de la zona donde se compre: «Los que vienen a vivir a España compran normalmente en Madrid. Es el caso por ejemplo del latinoamericano de renta alta. En cambio, cuando la adquisición es en la costa suele ser más para pasar una temporada y alquilarlo el resto del tiempo».

¿Dónde está creciendo más la compraventa de la vivienda de lujo?

«Las zonas más calientes en la compraventa de vivienda de lujo están siendo Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante, que concentran el 70% de las operaciones», indica Rafael Serratosa, el cual destaca también zonas tradicionalmente importantes en este mercado como Baleares, la Costa del Sol, la Costa de la Luz o Canarias.

Sonia Bentué resalta Málaga como una ubicación que «está despuntando mucho», pero especifica que «no es el mismo lujo el de Málaga que el de Madrid o Barcelona». «Madrid y Barcelona buscan enclaves muy céntricos, edificaciones muy emblemáticas y exclusivas. En Málaga suele ser más vivienda tipo urbanización exclusiva, más próxima a la playa y con otro tipo de demanda», concreta la portavoz de Unlatch.

Desde la filial española de Berkshire Hathaway han observado un incremento muy notable en Madrid. «Sigue teniendo un tirón sorprendente no solo para los españoles, sino también para los extranjeros». Y una de las razones, según su CEO, es que «es una de las pocas ciudades de España donde las restricciones del Covid se han gestionado, a la vista de los ciudadanos, de una manera mucho mas eficiente». «Cuando en Francia no podían salir de la ciudad pero sí podían viajar fuera, los franceses se venían a Madrid a pasar los fines de semana o los puentes para despajarse», apunta.

Si bien Barcelona sigue siendo una ciudad importante para la adquisición de casas premium, Bruno Rabassa destaca especialmente el caso de Málaga: «Está experimentando un boom extraordinario por muchas razones». El experto explica que «se está configurando como una ciudad del arte muy importante, con cuatro museos de arte contemporáneo, y también como un hub tecnológico para empresas internacionales», lo cual representa un «polo de atracción para ciudadanos de todo el mundo».