¿Cómo funciona el modelo de vivienda inversa que se expande por España?

Nuda propiedad, hipoteca inversa… Hasta ahora quizá estos eran conceptos que, al menos, podíamos haber oído en alguna ocasión. Sin embargo, la vivienda inversa es un producto que hasta el año 2017 no había aterrizado en España. Fue Inversa Prime Socimi la encargada de importar esta idea de monetización de los inmuebles, mucho más habitual en otros países de nuestro entorno, y ahora buscan seguir expandiendo por el país este producto.

Pero, realmente, ¿en qué consiste la vivienda inversa y en qué se diferencia de las otras posibilidades antes mencionadas? Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime Socimi, visitó el stand de Economía 3 en la 15ª edición de Forinvest, el mayor foro de networking financiero-empresarial del país.

Allí nos explicó en profundidad de qué hablamos cuando nos referimos a la vivienda inversa y la expansión de este producto, que les ha llevado ya a realizar una inversión de 73 millones de euros desde 2017 a 2021, lo que se traduce en 172 inmuebles, 24.600 metros cuadrados. Y el plan de Inversa Prime Socimi es ambicioso, el objetivo es alcanzar los 250 millones de euros de inversión total en el 2023.

• ¿Cuál es vuestro modelo de negocio?

Inversa Prime Socimi es una sociedad que comercializa un producto que se llama vivienda inversa. Se compone de dos contratos: uno de compra de la vivienda e inmediatamente, y en unidad de acto, un contrato de alquiler de forma vitalicia de esa misma vivienda, con dos partes este último. Una primera parte a esperanza de vida con una renta y una segunda parte, en caso de longevidad por encima de esa esperanza de vida, sin renta.

Este producto viene a monetizar aquellos ahorros que durante tantos años esta población ha invertido en su vivienda y sin embargo no puedo disponer de ellos porque perdería la vivienda, que también la necesita.

Si pensamos que en España hay 9,3 millones de personas por encima de 65 años de edad; 90% con vivienda en propiedad y un 65% tiene un único ingreso mensual, inferior a 1.300 euros, que viene del sistema nacional de pensiones, tenemos un problema de consumo en este nicho de mercado. De consumo que puede ser necesario o voluntario. No es relevante. Es que son personas que tienen patrimonio y no pueden disponer para mejorar su calidad de vida de ese patrimonio que han ahorrado.

La vivienda inversa viene a solucionar, en parte, este problema de monetización de la vivienda en personas mayores. Y lo hace de una forma muy flexible, adaptándose a las necesidades individuales de cada uno de los propietarios, y muy transparente.

• ¿Qué diferencia hay entre una hipoteca inversa y una vivienda inversa?

Yo hablo de la monetización de la vivienda. Es decir, de poder utilizar los ahorros que has invertido en la vivienda de tal forma que te permita seguir disfrutando de esa casa. Si hablamos de hipoteca inversa, es absolutamente diferente. No se trata de una monetización, sino de una financiación. Es una financiación bancaria, con una garantía hipotecaria y unas características muy particulares que solo tendrá costes a vencimiento.

Es decir, serán los herederos los que tengan que hacer frente a la capitalización de intereses a lo largo de toda la vida de esa hipoteca, más el pago del principal y las tasas hereditarias si las hubiese. En la inmensa mayoría de los casos, sería necesario vender ese inmueble para hacer frente a las deudas. Hay que tener muy en cuenta todas las implicaciones que tiene, que ninguna es para el actual propietario, pero sí para sus herederos.

• ¿Esta es la principal diferencia con el producto que ofrecéis?

En primer lugar, nosotros adquirimos la vivienda. En segundo lugar, puedes permanecer en la vivienda cuanto tiempo desees. Hasta esperanza de vida o, si te arrepientes o has cambiado de voluntad y quieres irte a vivir con tu hijo o desgraciadamente tienes que ingresar en una residencia, entregas las llaves y ya no tienes más costes de alquiler. Esa flexibilidad permite optimizar el precio de venta teniendo en cuenta que luego no va a haber ninguna penalización económica por haber decidido más tarde abandonar la vivienda. Adaptamos las rentas, los plazos y el precio a las necesidades de cada uno de los propietarios.

• ¿Qué beneficios y qué riesgos conlleva este producto?

No hay ningún riesgo para el propietario. Vende y recibe un precio y después alquila con un contrato, con renta congelada, por lo que le da igual la inflación o cualquier otro indicador, y lo que le queda de su parte es la total flexibilidad. En ese riesgo hipotético de que el propietario sea muy longevo y se va mucho más allá de lo estimado, no tiene que seguir pagando renta. A finalización de esperanza de vida, si continúa la longevidad, la renta está bonificada y no la tiene que pagar. Entonces, el riesgo del propietario es ninguno.

• ¿Cómo surgió Inversa Prime Socimi? Es un tipo de producto no muy conocido en España.

En el año 2017, este producto no existía. En España, con una población enorme con unas necesidades crecientes y pese a ello, la monetización de la vivienda no terminaba de cuajar. Conclusión: no existía el producto adecuado. Hemos visto lo que había fuera y productos que funcionan estupendamente en países como Francia o Inglaterra no existían en España, como la vivienda inversa, y nos lo hemos traído.

A partir de entonces empezamos a desarrollar la empresa, llegando a finales de 2020 y principios de 2021, cuando hicimos el plan estratégico 2021-2023. Hasta la fecha, llevábamos invertidos 32 millones de euros, en los cuatro años anteriores. En 2021, invertimos 41 millones de euros. Es decir, más que en los cuatro años anteriores. Pero es que en el 2022 vamos a superar la cifra de 2021 y esto para alcanzar un objetivo de 250 millones en el 2023. El proyecto está desarrollándose a toda velocidad.

• ¿En cuántos inmuebles se traduce esta inversión?

Los 73 millones de euros invertidos a 31 de diciembre del 2021 se corresponden con 172 inmuebles y 24.600 metros cuadrados, que en precio de adquisición son 3.000 euros por metro cuadrado adquirido. Si tenemos en cuenta que la mayor parte de la cartera, a cierre de 2021, estaba en Madrid, el precio está muy bien, es una buena inversión.

Tenemos una política de inversión muy concreta, en unas localizaciones que inicialmente era solo Madrid y ya hemos ampliado a Barcelona; Valencia; Málaga; Sevilla, ya tenemos nuestras arras en el País Vasco… Es decir, en los principales focos inmobiliarios del país. Tenemos un plan ambicioso de crecimiento, sin salirnos de nuestra política de inversión y de nuestros parámetros de rentabilidad mínimos que nos ponemos como objetivo.

• ¿Tenéis planes de expansión internacional?

No se puede poner puertas al campo, pero tampoco se puede precipitar uno. Madrid es un mercado más que suficiente para nuestra dimensión y para nuestros objetivos de este año, pero queremos seguir creciendo y empezamos a situarnos en otras provincias. Pero hay que tener masa crítica en todos y cada uno de los polos donde invertimos. Cuando estemos implantados y con volumen en estas zonas, seguiremos creciendo en otras capitales. Y fuera de España, detrás de las capitales. De forma ordenada, crecimiento ambicioso.