«No hay ninguna gran empresa que conozca València y que no nos pregunte por la zona de La Marina», relata Belén Patiño, directora de las oficinas de la consultora inmobiliaria CBRE Valencia.

Tan solo en 2020, la contratación de oficinas en zonas descentralizadas concentró el 40% de la absorción total, lo que significa 15.200 metros cuadrados contratados en zonas como La Marina o Vara de Quart.

Este porcentaje fue del 20% en 2019, lo que muestra una clara tendencia hacia la descentralización de oficinas en detrimento de la zona centro de la ciudad de València. Así, según apuntan desde CBRE la absorción se ha duplicado en estas zonas alejadas del centro cuyas rentas se sitúan entre los 9 y los 12 euros.

Una demanda huérfana de oferta de calidad

En el primer semestre del 2021 se ha podido notar un incremento de la demanda, que ya se acerca a las cifras alcanzadas en 2020, lo que permite a CBRE “ser optimistas” y prever un aumento de la absorción a partir del segundo semestre.

Este nivel de la demanda de inversión, que responde a una gran liquidez en el mercado, no se ve correspondido con la oferta de activos en la ciudad, una problemática que subrayan desde la consultora. “Estamos notando una escasez de oferta de calidad que se acople a la liquidez de los inversores activos en la ciudad”, explica Patiño.

Para José Ángel Sospedra, director territorial de la zona Este de CBRE, precisamente la reestructuración de la demanda hacia espacios descentralizados es una oportunidad para el mercado valenciano. “Valencia tiene que ser capaz de aprovecharla y dotar de edificios que nutran esa demanda, ya que muchas veces las demandas se quedan insatisfechas porque no podemos dotarles de los edificios que buscan”, subraya Sospedra.

2020, sin grandes cambios a pesar de la pandemia

Presentación elaborada por CBRE que recoge los datos del mercado de oficinas en València durante 2020

Pese a que 2020 ha sido un año complicado debido a la crisis sanitaria y económica causada por la covid-19, el impacto no ha sido notable en el mercado de oficinas en la ciudad de Valencia, que ha logrado mantenerse estable.

En cuanto al ratio de ocupación, la disponibilidad de activos ha crecido un 1,3% durante este periodo, pasando de un 7,9 a un 9,2%. “Siguen siendo unos niveles muy buenos de ocupación y, de hecho, hay una escasez de oferta de edificios exclusivos de oficinas de alta calidad”, ha explicado Belén Patiño. En este sentido, la disponibilidad de superficies de calidad superiores a 1.000 m2 es muy escasa, lo cual dificulta la absorción de la demanda existente. Las zonas Alameda y NBA siguen con una disponibilidad muy baja, según CBRE, lo que refuerza la problemática ya comentada.

La contratación baja un 19% en 2019

Por el lado de la contratación, el sector registró una cifra de 38.000 m2, lo que supone un descenso del 19% frente a los 47.246 m2 de 2019, cuando se alcanzó la segunda cifra récord, por detrás de 2018 (49.136 m2), de la última década.

Atendiendo a la superficie contratada, ha descendido el número de operaciones de superficies mayores a 1.000 m2, mientras que las operaciones inferiores a 200 m2 se han duplicado respecto a 2019. No obstante, desde CBRE subrayan algunas operaciones que han dinamizado el mercado valenciano como las realizadas por Infoport en las Moreras, Noatum en el edificio Mozart o SGS en el Parque Tecnológico de Paterna, asesoradas por CBRE.

Las rentas han seguido estables e incluso han aumentado hasta los 16 euros en edificios de muy buena calidad ubicadas en zonas del centro de la ciudad y Alameda. Esta cantidad es casi el doble de lo que se pide en parques empresariales. Belén Patiño explica que “hay un incremento notable en el número de operaciones en el tramo entre 9-12 euros el m2, debido al aumento de operaciones en zonas descentralizadas”.

El volumen de inversión durante 2020 alcanzó el importe total de 51 millones de euros, una cifra muy similar a la alcanzada en 2019 (55 millones de euros). Según apuntan desde la consultora, esta cifra es el resultado de dos operaciones: la llevada a cabo en la plaza del Ayuntamiento y la correspondiente a un edificio en la c/Pintor Sorolla.

El 73% de las empresas busca espacios flexibles

La pandemia y el «boom» del teletrabajo ha provocado una aceleración de tendencias que se venían implantando en el mercado de oficinas, como es la demanda de flexibilidad. Una demanda que busca satisfacer un doble equilibrio entre lo que las empresas requieren -que los empleados vuelvan a las oficinas- y las necesidades de los propios trabajadores. En este sentido, y según datos resultantes de encuestas realizadas por CBRE, hasta el 73% de las empresas adoptarán formas de trabajo híbridas en un futuro próximo.

Otro de los datos obtenidos a través de las encuestas apunta a que el 70% de los empleados en el conjunto del país quiere volver a la oficina; de los cuales un 60% busca socializar y un 40% su crecimiento profesional.

Solo en el primer trimestre de 2021, esta demanda de espacios flexibles ya supera la demanda total registrada en 2019. «Hay una tendencia total hacia un modelo híbrido entre oficina tradicional y espacio flexible», comenta Patiño. Pese a que este decantamiento hacia la flexibilidad se venía dando en los últimos años, se ha visto altamente incrementado por la pandemia.

«Los edificios de oficinas van a ser gestionados cada vez más como si fueran hoteles, con el objetivo de retener al empleado y que esté donde quiera trabajar», apunta Sospedra. La preferencia actual por espacios descentralizados también responde a esta demanda de flexibilidad, que tal y como comenta Sospedra pone el foco de interés «hacia trabajar, peor hacia trabajar agusto».

Reconversión de espacios

Esta demanda de espacios híbridos o flexibles necesita ir acompañada de una reconversión previa de los espacios que doten a la ciudad de una oferta de calidad que responda a las nuevas necesidades de las empresas y de los trabajadores. Una readaptación de edificios que ya se ha venido dando en los últimos años pero que, según prevén desde CBRE, será el camino hacia donde camine la oferta futura.

Pero las oficinas tradicionales no son las únicas que se suben -y se subirán- al carro de la readaptación de sus espacios, sino que es una dinámica que podremos ver en otro tipo de activos. En este sentido, desde CBRE ponen como ejemplo el centro comercial alicantino de Panoramix o las antiguas bases de la Copa América en la Marina.