Revista Economía 3

Nuevas actuaciones se abren paso en el mercado inmobiliario

Los grandes tenedores necesitarán ayuda para dar salida a sus suelos de forma más imaginativa y con mayor valor añadido como residencias de estudiantes o coliving

Representantes de SFI Consulting, Vía Célere, Íbero Capital Management y Avintia que participaron en la mesa de debate| Foto: Vicente A. Jiménez

La Comunitat Valenciana es una de las zonas más dinámicas de España en lo que al sector inmobiliario se refiere, aunque el activo “suelo” se está convirtiendo en un bien “crítico” a la hora de plantear la viabilidad de cualquier proyecto, fundamentalmente en las capitales de provincia.

Así quedó patente en la mesa de reflexión en la que el gran ‘servicer’ en gestión de activos financieros e inmobiliarios, Haya Real Estate y la publicación Economía 3 invitaron a participar a una variada representación de los actores implicados: SFI Consulting, Vía Célere, Íbero Capital Management y Avintia.

La Comunitat Valenciana es una de las zonas más dinámicas de España en lo que al sector inmobiliario se refiere, aunque el activo “suelo” se está convirtiendo en un bien “crítico” a la hora de plantear la viabilidad de cualquier proyecto, fundamentalmente en las capitales de provincia.

Así quedó patente en la mesa de reflexión en la que el gran ‘servicer’ en gestión de activos financieros e inmobiliarios, Haya Real Estate y la publicación Economía 3 invitaron a participar a una variada representación de los actores implicados: Vía Célere, SFI Consulting, Íbero Capital Management y Avintia.

Álvaro Escribano, director de Equipo Singulares Sareb en Haya RE, fue el primero en plantear un análisis de situación: “La Comunitat tiene muchas posibilidades, desde la primera residencia en grandes poblaciones con una demanda solvente, a una Costa Blanca muy potente orientada a segunda residencia, y en la que despuntan otro tipo de productos diferenciados como residencias de estudiantes, coliving, apartamentos tutelados para ancianos con cierta solvencia económica, etc. Y todo ello, sin pasar por alto el gran dinamismo del suelo industrial”.

“Yo diría que es la comunidad con mayor pujanza en suelo industrial, no he detectado ni siquiera en Madrid precios tan elevados como en zonas de Paterna u otros puntos del área metropolitana de València. También en Castellón es un segmento muy dinámico. Por otro lado, aumenta la demanda de suelo hotelero y en menor medida el terciario, donde los inmuebles de oficinas tiene más sentido orientarlos a coworking”, expone Escribano.

Javier Timoner, socio y gerente de la firma inmobiliaria SFI Consulting, especializada en establecer alianzas con inversores internacionales para desarrollar proyectos en España explica que la demanda solvente se concentra en zonas “muy determinadas”, y reconoce que “se ha reducido el interés por parte de los grandes operadores, tanto por la disminución de los ritmos de venta como por la escasez de suelo ‘bueno’ en ubicaciones prime”.

A su entender, estamos ante un nuevo paradigma en la venta de suelo: “los grandes tenedores buscan conseguir maximizar el valor de su suelo con nuevas fórmulas: con una gestión de la promoción, con una compra diferida, con modelos diferentes de adquisición y siempre apoyados con financiación externa, ya que para el equity del suelo la financiación hoy por hoy no la pone la banca”.

En definitiva, cree Timoner que los propietarios, en la mayoría de las localizaciones donde la demanda no es tan solvente, “tienen que echar imaginación para poner en valor sus suelos, y es ahí donde se abren oportunidades, a través de alianzas, a nuevos operadores más ágiles, más conocedores del mercado local… para lograr operaciones que hace dos años eran inviables”.

Desde Vía Célere, líder del mercado nacional en el segmento residencial, su director territorial en Catalunya, Levante y Baleares, Roberto Blanco explica que su situación con respecto a otros intervinientes del mercado es bastante “saneada”. Con quince promociones en marcha en la CV aseguran tener “el suficiente suelo para poder desarrollar nuestra actividad con tranquilidad. Somos compradores pero con otro ritmo. La sensibilidad al precio es muy alta en esta comunidad y hay que estudiar muy bien el solar antes de comprarlo. Nuestro posicionamiento nos permite mirar operaciones en suelos que incluso no sean finalistas”.

En este sentido coincide Blanco con los presentes: “si un suelo se va de precio hace inviables proyectos que desde el punto de vista del producto, la demanda, la ubicación… pueden tener todo el sentido del mundo, pero donde los números no salen”.

Admite por ello que la producción está muy concentrada: “los grandes players estamos en las mismas plazas”, tendiendo según añade Timoner a un modelo más “europeizado”, “donde promover tiene sentido en muy pocas ubicaciones, con una demanda muy solvente donde el valor añadido del promotor se reconozca y el alto coste de construcción se compense”.

En este sentido, Rodolfo Godínez, director de Expansión de Avintia en Levante y Baleares, expone que desde principios de 2017 a mediados de 2018 constataron en la región una subida mensual del precio del coste de obra cercana al 1,1 %: “Así, en 18 meses –en los que el promotor puede estar incluso pendiente de obtener la licencia administrativa– el incremento ronda el 20 %”. Justifica este recorrido en que veníamos de un mercado “plano” y en el momento que repunta la demanda, hay escasez de mano de obra e incremento en los precios de la materia prima… “En otras partes de España se ha estabilizado más que en la Comunitat este incremento, aquí pesa mucho la escasez de mano de obra”.

Luis Moreno, socio fundador de Íbero Capital Management explica el modelo de negocio de esta gestora dedicada a asignar el capital del fondo americano Oak Hill Advisors a proyectos de desarrollo inmobiliario en su más amplio espectro: “En residencial financiamos al promotor desde la compra de suelo a la entrega de la vivienda, es una financiación integral y flexible que trata de ajustarse a las necesidades del promotor”. La gestora con año y medio de recorrido tiene por delante un proyecto de inversión de 400 millones, de los que ya se han asignado 100.


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