Las últimas novedades legislativas que han tenido lugar como consecuencia del imparable auge de las viviendas de uso turístico han generado un clima de confusión entre operadores, particulares y profesionales.

Nos encontramos en una situación en la que, quienes tienen intención de aventurarse en este negocio, generalmente no tienen una noción clara de sus posibilidades de obtener los permisos necesarios para operar en una ciudad concreta.

Como viene remarcando la mayoría de los especialistas en la materia, la regulación de las viviendas de uso turístico adolece de cierta falta de claridad, debida, entre otros factores, a la inexistencia de una legislación estatal básica, que permita homogeneizar en todo el país las cuestiones más esenciales. Ello implica que el punto de partida normativo puede llegar a ser completamente distinto según la comunidad autónoma en la que nos encontremos.

A esto hay que añadir la tensión existente entre el aparente objetivo de liberalizar el sector por parte de las comunidades autónomas, derivada de su necesidad de cumplir con la conocida Directiva de Servicios, y cierta predisposición por parte de los ayuntamientos a poner freno a las viviendas de uso turístico.

En este escenario, los municipios —que se han convertido en los principales reguladores en la materia—, han encontrado en su potestad urbanística un instrumento para llegar adonde la normativa autonómica no llega. Así, la cuestión a la que pretendemos aproximarnos en este artículo es la siguiente: ¿qué es necesario actualmente para la apertura de una vivienda de uso turístico en la ciudad de València?

Viviendas turísticas en la ciudad de València
Hasta este verano, la regulación autonómica en la materia se encontraba, principalmente, en el Decreto 92/2009, de 3 de julio, por el que se aprobó el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares y de las empresas gestoras.

De acuerdo con este reglamento, que se mantiene en vigor, solo era necesaria la inscripción de la vivienda de uso turístico en el registro autonómico, a través de una declaración responsable de cumplimiento de la legalidad, que debía suscribir el interesado.

La reciente Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad, ha añadido como requisito para la inscripción “disponer del documento acreditativo de la compatibilidad urbanística de la administración local competente”. De este modo, se difumina la línea divisoria que había existido hasta la fecha entre el nivel autonómico y el municipal.

Lógicamente, la emisión de informe positivo por parte del ayuntamiento va a depender del cumplimiento del planeamiento urbanístico. En este punto, y si nos centramos en la ciudad de València, la primera cuestión para tener en cuenta es que su Plan General de Ordenación Urbanística no recoge expresamente el uso de alojamiento turístico o similar. Por ello, con base en la tipología de la actividad, se ha venido entendiendo que las viviendas de uso turístico se insertan en la categoría de uso hotelero, dentro del uso terciario, y no en el de residencial.

Uso hotelero
Esto puede suponer una complicación, dado que la mayoría de las viviendas que pretenden destinarse ahora a uso turístico se han construido en parcelas o edificios de uso residencial.

Es decir, lo primero a lo que hay que atender es a la calificación urbanística de la parcela o edificio donde se encuentra la construcción, para determinar si admite o no el uso hotelero y, en caso afirmativo, al régimen de compatibilidad entre usos.

Puede ocurrir que el uso hotelero esté admitido únicamente en edificio de uso exclusivo o que deba situarse por debajo de las viviendas residenciales.

Si se cumplen los anteriores condicionantes, en principio debería permitirse la inscripción en el registro autonómico, una vez obtenido el informe favorable municipal de compatibilidad urbanística.

Ahora bien, puede existir un requisito añadido: en caso de que la vivienda que se pretenda destinar a uso turístico se haya destinado efectivamente a uso residencial, será necesaria la obtención de una licencia municipal de cambio de uso.

Esto es habitual cuando la vivienda se encuentra en un edificio que originariamente se construyó y ocupó al amparo de licencias que preveían el uso residencial común.

Para realizar el cambio de uso, el inmueble deberá cumplir con los requisitos técnicos que el Código Técnico de la Edificación prevé para un edificio de nueva planta; por ejemplo, la normativa de accesibilidad o la ordenanza contra la contaminación acústica. Esta exigencia puede implicar, principalmente en el caso de edificios antiguos, la necesidad de llevar a cabo importantes obras.

Planes de Protección
Adicionalmente, hoy en día esta necesidad de tramitar un cambio de uso puede ser un obstáculo insalvable en ciertas zonas de la ciudad, dado que está en vigor una moratoria que impide la obtención de nuevas licencias. Nos referimos a las áreas afectadas por el Plan de Protección (PEP) de Ciutat Vella, plan que, una vez que entre en vigor, introducirá condicionantes adicionales a tener en cuenta para el establecimiento de nuevas viviendas de uso turístico.

De hecho, el PEP de Ciutat Vella no es el único proyectado, ya que también se está elaborando el PEP del Cabanyal-Canyameral, en el que todo apunta a que se incluirá una regulación de control sobre la implantación de viviendas turísticas en ese barrio de la ciudad.

Por último, hay que tener muy presente que la Ley 15/2018 considera como infracciones muy graves, entre otras, el ejercer una actividad turística sin la habilitación preceptiva, sin haber comunicado el inicio del modo legalmente determinado o sin reunir los requisitos esenciales para ello.

Esto puede suponer, además de la clausura de la vivienda de uso turístico, multas de entre 100.000 y 600.000 euros, razón de más para asegurarse de que todos los requisitos aquí señalados se cumplen adecuadamente antes de embarcarse en este negocio.