Mujeres al Timón
Haya Real Estate convocó a los principales actores del sector inmobiliario para debatir sobre el futuro de la ciudad de València y las nuevas necesidades de vivienda de sus ciudadanos actuales y futuros. En el debate participaron Augusto Monte, director de Activos Singulares y Suelo de Haya Real Estate; Teresa Puchades, directora ejecutiva de Avanza Urbana; Yolanda Lozano y José Manuel Martínez, dirctora general y subdirector general de Olivares Consultores, respectivamente; José Ángel Sospedra, de managing director de CBRE Real Estate; y José Luis Palau, director general de Área de Desarrollo (Grupo Mosaiq).
E3. ¿Qué medidas habría que tomar para crear un mercado de vivienda en compra y alquiler abundante, de calidad y a precios ajustados a los sueldos?
Y.L. (Olivares Consultores): En un mercado libre y en una economía como en la que estamos no se debe intervenir la vivienda libre ya que el mercado se regula solo. Por otra parte, la tarta en València es muy clara: entre el 60 y 70 % de los compradores puede llegar a los 200.000 euros y 300.000 euros; y un 10 % a los 500.000 euros y 600.000 euros. Mientras que en otras ciudades corresponde a segmentos más amplios.
A partir de aquí se producirá una evolución. Por ello, hay que anticiparse y conocer esas necesidades del comprador. Pero el inversor que se va a gastar entre 300.000 y 400.000 euros en una vivienda de tres dormitorios en el centro, se irá al mercado de segunda mano sino puede acceder al de primera.
El suelo tampoco permite demasiados incrementos de precio sobre esta tarta que he dibujado de la ciudad de València.
También hay que valorar que la capital del Turia es uno de los mercados más solicitados por los estudiantes de Erasmus y estos, que volverán a sus países, serán los empresarios del futuro, conocen València y nos traerán compras.
En este momento hay que atender a la demanda y no es fácil dar al mercado viviendas de alquiler a precios asequibles.
J.M.M. (Olivares Consultores): No se debe intervenir el mercado. La Administración debe garantizar el derecho a la vivienda pero tiene sus herramientas como el alquiler social o la vivienda protegida. Hay que dotar de ayudas al Plan Estatal de la Vivienda Protegida y lo que hay que hacer es ir a ese segmento. En el mercado debe haber libre competencia y la intervención es perjudicial para al futuro.
José Manuel Martínez, Yolanda Lozano (Olivares Consultores) y Augusto Monte (Haya Real Estate)
En esta mesa hemos dicho que la demanda de alquiler ya no se produce por descarte a la compra, se debe a una decisión voluntaria. Por ello, habrá proyectos de promociones de alquiler y no porque se obligue al promotor a dedicar parte de su promoción al alquiler.
A.M. (Haya Real Estate): Ahora mismo debe haber más de 80 solicitudes de licencia de proyectos nuevos en València. ¿Cuántos corresponden a alquiler? Ninguno. Esa es la realidad y ojalá fuera otra.
Sin embargo, no hay que perder de vista que el mercado del alquiler tiene un cuarto de atrás muy complejo como es su gestión y que tiene que llevarse a cabo profesionalmente y en València no existe.
Quien no está contemplando este perfil tan profesionalizado es la Administración. La idea no es tanto cómo comprar una bolsa de viviendas para destinarlas al alquiler. Esas viviendas hay que acondicionarlas y mantenerlas, controlar entradas y salidas… Todo ello requiere una infraestructura y la única opción que tiene la Administración es subcontratarla.
T.P. (Avanza Urbana): Existe toda una trastienda de patrimonialistas que quieren participar en el mercado del alquiler. También está la rehabilitación que cuenta con otros condicionantes como la realización de pisos grandes o reconstruir zonas que están muy abandonadas. Todo ello da, a muy largo plazo con una amplitud de oferta de vivienda en condiciones muy diferenciadas.
J.L.P. (Mosaiq Grupo Empresarial): El alquiler en València que funciona es el que va de 650 a 800 euros/mes y hasta 1.000 euros. En el segmento del alquiler tienes que ser muy profesional, comprar el suelo a buen precio, construir y contar con un equipo de mantenimiento.
J.Á.S. (CBRE): Con alquileres de 650/800 euros ¿qué repercusiones de suelo son? No más de 200 euros como mucho. ¿Dónde están los suelos de 200 euros/m2 en València? Debes irte fuera de la ciudad. Con lo cual, pasamos al mercado de segunda mano. La solución no es sencilla. En cambio, si la Administración quiere hacer vivienda de alquiler, si no lo prepara y lo dota de ayudas tanto para la compra como para el alquiler, nunca va a llegar esa vivienda porque repercusiones a 200 euros no los encontramos y además no las hay.
T.P. (Avanza Urbana): El inquilino que viene a València no se quiere ir al extrarradio.
J.L.P. (Mosaiq Grupo Empresarial): Hay zonas de València donde el alquiler empuja mucho como en Benimaclet, que se ha convertido en un barrio universitario y lo mismo ocurre con todo el entorno de la Universidad donde hay muchísima demanda.
T.P. (Avanza Urbana): El otro día oí hablar de la “burbuja en el alquiler” y lo consideré una irracionalidad. Durante la crisis se produjo una desocupación de alquileres y ahora están registrando una subida porque habían bajado los precios un 40 %. Pero lo que ocurre es que no hay oferta y se ha permitido equiparar el precio del alquiler al de la hipoteca.
A.M. (Haya Real Estate): En ese discurso estamos muy condicionados por lo que está sucediendo en Madrid, donde el mercado del alquiler está tan tensionado y ahí sí que es posible que exista una cierta burbuja, pero en València no está ocurriendo lo mismo.
T.P. (Avanza Urbana): Los precios del alquiler no van a subir de 700 euros porque no encontrarán su mercado, ya que más de este precio no se puede pagar. El joven que no encuentra casa en València se va a un loft fuera de la ciudad como era el caso de Ros Casares.
E3. ¿Cómo podemos impulsar la oferta del mercado del alquiler?
J.L.P. (Mosaiq Grupo Empresarial): Tenemos que intervenir el planeamiento. La única manera que hay es bonificar a los inversores del alquiler y es necesario regular el precio del suelo.
J.Á.S. (CBRE): Esa es la clave, si resolvemos el precio del suelo, tenemos la solución.
A.M. (Haya Real Estate): La única solución es que haya bolsas de suelo público para hacer viviendas de alquiler y la promoción estuviera bonificada.
J.L.P. (Mosaiq Grupo Empresarial): También se pueden fijar porcentajes. Es decir, en un planeamiento de un determinado número de viviendas, se puede establecer un porcentaje destinado al alquiler.
Teresa Puchades (Avanza Urbana), José Ángel Sospedra (CBRE) y José Luis Palau (Grupo Mosaiq)
E3. La Conselleria de Vivienda está trabajando en un Índice de Precios de Referencia. Tiene previsto establecer topes a los precios del alquiler para que no aumenten desorbitadamente. ¿Qué os parece esta idea?
T.P. (Avanza Urbana): Son medidas políticas de cara a las elecciones de mayo de 2019. No son trasvasables al mercado. El mercado del alquiler está muy atomizado y el 80 % es de particular a particular.
Yo me sentaría a hablar de política social de alquiler, viabilizarla y darle crecimiento. No se puede decir que ahora voy a intervenir el mercado cuando estamos diciendo que de la intervención viene la ocultación y la pillería.
A.M. (Haya Real Estate): Se debe estar pensando en una bolsa de alquiler, pero este tipo de mensajes hay que modularlos muy bien pensando en el capital que se esté planteando entrar en este mercado.
J.M.M. (Olivares Consultores): Esta medida lo que va a producir es que haya más dinero negro y menos transparencia.
Además, el Plan Estatal de Vivienda ya contempla unas ayudas al promotor con un precio máximo del alquiler que en València está por encima del mercado.
A.M. (Haya Real Estate): La intención de cualquier Administración que quiera tutelar el derecho al acceso a la vivienda es que ésta funcione mejor, que la gente joven pueda acceder, que las viviendas sean más dignas. Pero no me parece un camino acertado.
T.P. (Avanza Urbana): València es uno de los sitios donde se mantiene bajo el precio de la vivienda. Hay que tener una visión global de economía sostenible. Los suelos que va a sacar la Generalitat para que se haga vivienda social, lo han hecho bajo la fórmula de cooperativa. Nosotros nos sentaríamos para hablar de vivienda social asequible, nos estrujaríamos para hacerlo entre todos, pero no hay realismo. ¿Qué vale construir un m2 de vivienda? No podemos estar por debajo de los costes.
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