Una de las cuestiones más desconocidas para todos aquellos que no se dedican profesionalmente al tema tributario está relacionada con las ventajas (rara vez se habla de desventajas) de disponer de una sociedad mercantil para que ostente la titularidad del patrimonio inmobiliario particular.

Para todos aquellos que se dedican al asesoramiento fiscal, creo que no me equivoco al asegurar que una de las cuestiones más planteadas por sus clientes, con incluso un patrimonio inmobiliario poco relevante, es la forma de crear una sociedad patrimonial, dando por hecho que es la figura más ventajosa para ostentar la titularidad de sus inmuebles.

En este sentido, es mi intención dar algo de luz, principalmente, a aquéllos que no tienen un gran conocimiento en el ámbito tributario, sobre si es tan ventajosa la figura de la sociedad patrimonial como generalmente se piensa.

Para ello, vamos a analizar, de forma resumida, los principales conceptos tributarios y su repercusión ante este tipo de entidades, centrándonos en aquéllas que su único cometido es ostentar la titularidad de inmuebles con el fin de ser alquilados a terceros o a sus propios socios para su uso particular (vivienda, segunda residencia, etc.), pero que, dada la cantidad de los mismos o el uso particular que se hace de ellos, no disponen de estructura.

Impuesto sobre Sociedades
En primer lugar, vamos a analizar la repercusión a efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS). La normativa de este Impuesto, en su artículo 5 apartado 2, define como sociedad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecta a una actividad económica concreta.

Por otra parte, y de forma más específica, para una entidad mera tenedora de inmuebles que su único destino posible sería el alquiler, en el mismo artículo 5 se indica que podría entenderse que realiza una actividad económica, siempre y cuando, para la gestión del arrendamiento se disponga, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

De hecho, no sólo serviría disponer de esa persona para acreditar la existencia de actividad económica, sino que, por el volumen de negocio de alquiler existente, quede suficientemente justificada la necesidad de dicha contratación.

En conclusión, a efectos del IS, la calificación de este tipo de entidades es de patrimonial, impidiendo por esta razón, entre otros, la aplicación del Régimen Especial de Empresas de Reducida Dimensión (con todas las ventajas fiscales que incluye este Régimen), y estando gravadas al tipo general vigente del 25%.

Al hilo del tipo impositivo, otra de las razones de los propietarios de inmuebles para pensar la posibilidad de constituir este tipo de entidades, es que los tipos aplicables en su renta son más elevados que el 25% antes indicado. En este sentido, es importante distinguir en función del destino de los inmuebles.

IRPF
Centrándonos en inmuebles de uso particular (viviendas), cabe decir que en el IRPF, si son arrendados para su uso como vivienda, el rendimiento generado goza de una reducción del 60% (tributa sólo el 40% del rendimiento) que en el IS no aplica, por lo que, incluso aplicando tipos superiores, por ejemplo, al 45% en renta, la tributación efectiva de este tipo de arrendamientos sería inferior a la resultante en Sociedades: el 40% del 45% es un 18%.

Otro planteamiento respecto al uso consiste en dilucidar si los inmuebles se encuentran a disposición de sus propietarios. En tal caso, bien es cierto que si la propiedad la ostenta directamente la persona física, al estar el inmueble a su disposición, se le imputa un rendimiento de entre el 1,1% y 2% del valor catastral, mientras que si la titularidad pertenece a una sociedad patrimonial, ésta no debe declarar rendimiento alguno.

No obstante, si somos fieles a la normativa y a la realidad de muchos de estos casos (no digo de todos), cuando analizamos sociedades patrimoniales como las que aquí se indican, el uso real del inmueble es el disfrute particular de sus socios.

Por tanto, atendiendo a la normativa que regula las operaciones vinculadas, debiera instrumentarse ese uso particular mediante un contrato de arrendamiento, con valores y condiciones de mercado, suponiendo un pago para el socio no deducible en su renta, y un ingreso gravable para la sociedad, por lo que, posiblemente, el coste fiscal fuera superior al que resultase de la renta imputada al socio.

Otros conceptos tributarios
Respecto a otros conceptos tributarios de los que se suele hacer mención en este tipo de casos, aplicando escrupulosamente la norma la tributación debiera ser prácticamente la misma, tanto si su titularidad la ostenta una sociedad patrimonial del tipo que estamos analizando, como si la ostenta la propia persona, dado que el IBI se sigue devengando en el Impuesto sobre el Patrimonio. Ya sea el valor del inmueble o el de las participaciones, no estaría exento.

En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no gozaría de un beneficio fiscal añadido por ser entidad patrimonial, y en caso de transmisión, con motivo de lo regulado en el artículo 314 de la Ley de Mercados de Valores, la tributación sería similar.

El único que podría dar lugar a un efectivo ahorro sería el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), siempre y cuando la transmisión del inmueble se instrumentara con la transmisión de las participaciones, con todo lo que ello implica para el comprador.

En conclusión, entendiendo que la constitución y mínimo cumplimiento de las obligaciones administrativas y registrales de una sociedad lleva un coste y que, correctamente aplicada la norma, las diferencias entre una situación y otra a efectos de coste fiscal no es perceptible e, incluso, a veces resulta desfavorable para una entidad patrimonial como la que aquí se analiza, no sería incorrecto determinar que este tipo de entidades no son recomendables ante una cantidad de inmuebles poco relevante, sobre todo si su destino va a ser el uso particular.