¡Invierte a largo plazo en inmobiliario!

2017-enero-OPI-Deloitte-Gonzalo-GallegoSocio Financial Advisory. Deloitte

Ahora es el momento de invertir en el sector inmobiliario con visión a largo plazo. No hay dudas. Hay grandes oportunidades en todas las tipologías de activos: viviendas, suelos, hoteles, oficinas…Nos encontramos en el valle de un nuevo ciclo inmobiliario. La recuperación del sector es una realidad. Otro ciclo arranca y se comportará como en los últimos 70 años.

1. Las evidencias de la recuperación del sector inmobiliario
La economía española inició su recuperación en 2014 y, con ella, el sector inmobiliario. Lo mires por donde lo mires, estamos saliendo de la crisis: indicadores de confianza de los consumidores en positivo, número de transacciones de casas crescendo, subidas del precio medio de la vivienda, reducción del stock o crecimiento del número de visados de obra nueva…

Y además, el sector cuenta ya con su mejor socio: la banca quién para crecer en el mercado español necesitan dar préstamos a clientes finales y a promotores.
Hay que mencionar a otros tres catalizadores históricos del sector como son: los bajos tipos de interés; la falta de cultura española en relación a la inversión de sus ahorros; y los promotores que vuelven a resurgir como aves Fénix en el mercado.

Ya están todos los ingredientes en el mercado para crear el caldo de cultivo del crecimiento del sector inmobiliario.

2. El nuevo ciclo expansivo inmobiliario
Todo ciclo inmobiliario se divide en cuatro fases: la de arranque (de dos a tres años), la de expansión con crecimientos normales (de cinco a siete años), la de burbuja con crecimientos irracionales (de dos a cuatro años) y la de caída con ajustes a la normalidad (de cuatro a ocho años). Y España se ha comportado así en los últimos 70 años.

Observemos la figura 1 que es la evolución del precio de la vivienda en los últimos 30 años.

El precio de la vivienda es la suma de la adquisición del suelo, del coste de la construcción y promoción más el beneficio del promotor (Fig. 1).

Microsoft Word - Deloitte-ENE.2017La construcción es constante, el margen del promotor es el que el mercado deja y el suelo es el que acumula las mayores subidas y bajadas. Por eso prestaremos atención especialmente al suelo para saber en qué fase del ciclo nos encontramos.

Hoy en día, el suelo está a precios de repercusión aún bajos. Asistimos a crecimientos de dos dígitos en mercados calientes como Madrid, Barcelona, Alicante o Málaga. Ya estamos entrando en la fase de expansión.

3. Las oportunidades actuales
A parte de las cuatro provincias citadas, ¿dónde más se producen esas situaciones? Fundamentalmente allí donde la oferta y el stock actual están casi acabados, donde la demanda de inversores, compradores finalistas y nuevos hogares se están creando.

En un reciente estudio que hemos realizado en Deloitte ya hemos superado más de 200 puntos calientes para la vivienda. Zonas donde el precio en los últimos 12 meses ha crecido por encima de la media, la población es atraída por diferentes razones y donde se refleja un aumento del número de transacciones mensual a dos dígitos referidos al año anterior.

En el pasado ciclo, la información del sector inmobiliario era poco transparente. Pero internet ha traído la luz, páginas web como Idealista o como la de las inmobiliarias de los bancos denominados “servicers” y muchos otras herramientas online como Goolzoom son útiles a la hora de estudiar el mercado inmobiliario y entenderlo. Además ahora existen publicaciones técnicas y estatales periódicas con información útil.

¿Y hasta cuando este nuevo ciclo? Si seguimos la teoría, el pico se alcanzará de nuevo entre el año 2024 y el año 2025 por lo que se podrá invertir hasta el año 2022 o apurando el 2023.

4. Cómo invertir a largo plazo en inmobiliario
Lo más importante es invertir en lo que uno entiende y conoce (puede que sea únicamente tu barrio), el dinero que uno tiene y lo que no necesita en el corto plazo. Sigue las pautas de los grandes inversores en tu dimensión y con tus capacidades que se pueden resumir en estos cuatro sencillos pasos:

A. Fijarse objetivos medibles y comprensivos. Si uno se conforma con el 3-4 % anual no debería invertir más que en viviendas en centros urbanos consolidados. Si desea superar los 12 % solo podrá pensar en suelo. Tres temas:

B. Apoyarse en datos reales:
a) Analizar el precio del activo: tiene que ser el actual del mercado o por debajo.
b) Entender cuál ha sido la evolución normal del mercado: quién fue el comprador, porqué compraba, buscar las estadísticas públicas que hay…
c) Medir la competencia que hay y aparecerá (suelos vacíos).

C. Pensar en la estrategia de desinversión, la llamada salida:
a) Marcarse plazos y siempre tiene que ser inferior al tiempo que le queda de expansión del ciclo.
b) Fijar un precio al que consigues los objetivos fijados.

D. Calcular las necesidades financieras y los riesgos:
a) Tener en cuenta los gastos corrientes: impuestos, seguros, comunidad de propietarios…
b) Adelantarse a escenarios adversos.
c) Asumir durante un tiempo la volatilidad del mercado.

Y un último consejo: haz tu Due Diligence y gástate algo de dinero si no tienes conocimientos técnicos (arquitecto o aparejador), comerciales (comercializadores), financieros (economistas) y legal (abogados) para asegurarte qué sabes que es lo que estás comprando.
¡Suerte!

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