Cambio de ciclo

Delegada de Gesvalt en la Comunidad Valenciana

2014-abril-Gesvalt-Estela MolinaLa situación económica en España ha vivido un período de transición marcado por la falta de crédito, las divergencias de los precios y la sobreoferta de producto. Realizando un análisis del modo en que ha afectado la situación económica al sector inmobiliario en el último año, se deduce que el año 2013 fue un año de cambio de tendencia del volumen de transacciones. El sector inmobiliario nacional en los últimos meses ha evolucionado y podemos decir que ya ha llegado un cambio de percepción, que está animando al inversor internacional.

España tiene en estos momentos una gran oportunidad para atraer inversiones extranjeras. Así lo percibe Gesvalt, presente en mercados tan atractivos como el alemán, británico o el norteamericano, y a través del departamento de Advisory Services de nuestra compañía, estamos ampliando considerablemente nuestra relación y colaboración con inversores de estas y otras nacionalidades, interesados en inversiones en nuestro país.

Sin duda, los protagonistas hasta ahora han sido los fondos internacionales de distinto perfil, tanto los que han adquirido plataformas inmobiliarias de algunas entidades financieras, como los que se han posicionado a través de compra de deuda corporativa de grandes inmobiliarias.

No obstante, el abanico ya se ha abierto a otro tipo de inversores y habrá ya particulares con grandes patrimonios que quieran comprar vivienda, locales comerciales, pasando por family offices y fondos de inversión nacionales con operaciones de mayor envergadura.

Los compradores entraban en España con retornos muy por encima de mercado, al considerar que nuestro país tenía un componente de riesgo. Esas expectativas pueden ir moderándose a lo largo de este año, lo que ayudará a dinamizar el mercado. En cualquier caso, depende del perfil del activo. Aquel que no requiere mucha transformación (reformas, obras o reposicionamiento en el mercado), puede estar en TIR por encima del 15%; si la necesitan, la TIR esperada se situará por encima del 20%.

Sin embargo, aún existen situaciones que deben ser desbloqueadas dentro de las entidades bancarias, los fondos de inversión y la propia Sareb.

El sector financiero empezará a prestar en márgenes más bajos y algunas entidades que deshicieron posiciones en nuestro país ya han comenzado a financiar. Entendemos que todos estos factores facilitarán el cierre de transacciones. La imagen de España está cambiando gracias al inversor internacional, lo que sin duda también ha influido en el inversor nacional.

La acumulación de activos inmobiliarios en el mercado es aún muy importante. Posiblemente, se acuse una caída de precios aún mayor, por lo que el número de transacciones posiblemente aumentará, marcando un punto de inflexión en la recuperación del sector inmobiliario español.

Existe una importante demanda latente en espera de oportunidades, que se activará en cuanto se ajuste el mercado a la oferta existente, lo cual cada vez parece más cercano.

Ante este escenario, a nuestros clientes les interesa cada vez más saber qué hay detrás de un activo.

Incluso más que su propio valor, necesitan saber la rentabilidad, el valor de liquidación, los plazos de venta, el atractivo comercial, así como la inversión que se debería realizar, tanto en cuestión de licencias y suministros, como en los posibles deterioros materiales del activo, entre otros estudios específicos que se analizan según la particularidad del inmueble. Todo ello es imprescindible para estudiar la viabilidad de la operación.

De este modo, nos hemos posicionado como asesores en operaciones corporativas y de grandes portfolios, prestando servicios muy diversos dentro de los campos de la valoración y la consultoría inmobiliaria, industrial y financiera, lo que ha proporcionado sin duda un valor añadido a nuestra organización.

Las boutiques de M&A y los fondos de capital riesgo e inversión no suelen tener equipos internos de asesoramiento y de valoración de activos, o son bastante reducidos, por lo que nos estamos situando como expertos independientes, asesorando a estas firmas, tanto en el ámbito de normativa nacional (Orden Ministerial ECO/805/2003), como en normativa internacional: ‘Red Book’ RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) y/o ‘Blue Book’ TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations).

Nuestra extensa red de tasadores propios, distribuidos por toda la geografía nacional, nos aporta una capilaridad casi infinita, proporcionándonos de este modo una visión global y un amplio conocimiento local, por lo que estamos preparados para abordar cualquier cambio de tendencia en el mercado.

Este asesoramiento empieza a contemplarlo seriamente el pequeño inversor, dado que es el que tiene mayor riesgo si realiza una elección equivocada ante una oferta de condiciones menos favorables que estos fondos. Nuestra firma se ha mantenido siempre independiente de cualquier entidad financiera o grupo empresarial, y nuestra profesionalidad y ética nos obliga a exponer, mediante una base analítica, una realidad a veces inesperada para nuestros clientes.

La experiencia en el pasado debe servir para prevenir las consecuencias a corto y largo plazo de las inversiones, mediante un análisis exhaustivo que les permita tomar la decisión correcta.

Así mismo, las Administraciones Públicas también tienen camino por recorrer para racionalizar su patrimonio inmobiliario y se debe avanzar mejorando la gestión y el rendimiento de sus activos. Sin duda, desde nuestro punto de vista todo pasa por llevar a cabo un buen inventario de esos activos, en el que se atienda a su situación actual desde un punto de vista inmobiliario, jurídico y técnico.

Ese sería el punto de partida a partir del cual se debería cruzar con las necesidades actuales de las Administraciones Públicas, buscando, por un lado, identificar aquellos activos que aporten una mayor liquidez a las arcas del Estado y, por otro, una optimización de costes en aquella cartera que se mantenga. Un adecuado proceso de desinversión apoyaría esta línea y maximizaría el retorno para las Administraciones Públicas.
Gesvalt asume la gran responsabilidad que implica este asesoramiento, porque nuestro principio se fundamenta en el valor de la confianza.

www.gesvalt.com

Suscríbete a nuestra newsletter