La llegada de la fórmula «build to rent» -en español, construir para alquilar- al sector inmobiliario promete redefinir tanto el panorama actual como el futuro desarrollo de la promoción residencial. Este modelo representa un cambio significativo no solo en la gestión de activos, sino también en la capacidad del mercado para adaptarse a las crecientes demandas de inquilinos y a las necesidades de una demanda creciente. Además, este sistema abre la puerta a nuevas formas de financiación y asesoramiento que podrían transformar la manera en que se desarrollan y comercializan los proyectos inmobiliarios.

Para profundizar en los desafíos, el presente y el futuro de esta fórmula, Economía 3 ha reunido, en el privilegiado espacio del Club Deportivo Empresarial Alcatí, a algunos de los principales players del sector. Buscando entablar un diálogo público privado, el acto ha contado con la presencia de Sebastián Fernández, Secretario Autonómico de Vivienda. Por parte del sector privado, han acudido al encuentro Alejandro Almenar, de Vareser, o Blanca Marín, socia de Leckman Urbanistas.

También Antonio Olmedo, en representación de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia (Aprova); y José Roca, socio director en Kaizen Consulting. El encuentro ha contado además con la participación de Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, que ha aportado a este medio el punto de vista de la inversora.

Durante las últimas semanas, en Economía 3 hemos analizado a través de diversos artículos la situación de la vivienda en la Comunidad Valenciana. Una tarea de análisis que culminamos con esta mesa de debate que nos ofrece una nueva perspectiva para entender la situación del mercado.

¿En qué momento se encuentra el «build to rent»?

La socia directora de Economía 3, Elisa Valero, arrancaba la discusión exponiendo una visión general de la situación del mercado inmobiliario en la actualidad. De entre los muchos desafíos a los que nos enfrentamos, recordaba la directiva, el principal es la fuerte demanda insatisfecha de vivienda «sobre todo por el colectivo de los jóvenes, que no pueden acceder a una vivienda en propiedad y que se han visto repelidos por los altos precios del alquiler». Para estos colectivos el «build to rent» podría suponer una solución, pero, ¿en qué momento se encuentra?

Elisa Valero, socia directora de Economía 3.

Pese a la novedad de la fórmula, ha comenzado a exponer Blanca Marín, el modelo «build to rent» se halla en un momento todavía incipiente. No obstante, la totalidad de los asistentes se han mostrado de acuerdo en que esta tendencia se va a desarrollar con fortaleza en el futuro. Para la socia de Leckman, en la actualidad «estamos en un momento de oportunidad para el sector inmobiliario y, de aprovecharla, podemos desarrollar un sector profesional del alquiler de la vivienda basado en su gestión por parte de empresas».

Blanca Marín, socia de Leckman Urbanistas.

En este sentido, Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, ha explicado a este medio que el desequilibrio actual entre demanda y oferta de vivienda ofrece «una clara oportunidad para fórmulas que permiten aumentar la vivienda disponible, en particular en las grandes capitales. Diría que el sector está preparado pero, como en toda inversión, es necesario comprobar que los números cuadren y examinar muy bien los fundamentales concretos de cada mercado».

En referencia a las ventajas de implementar este tipo de modelo, José Roca, de Kaizen Consulting, abordaba alguna de las ventajas del «build to rent». Entre ellos, destaca la profesionalización de la explotación del alquiler «que se traduce tanto en una mejor experiencia tanto al inquilino como a quien alquila».

José Roca, socio director de Kaizen Consulting.

«Sin embargo, el modelo también presenta desafíos a superar. Por ejemplo, hay que entender que las inversiones que requiere esta fórmula las tiene que pagar alguien y en muchas ocasiones el promotor no puede desembolsar el 100% de la inversión. Es necesario tener en cuenta todas las variables para que el proyecto sea viable, como el de combinar diversos financiadores o explorar el mercado de la financiación alternativa», aseguraba Roca.

¿Están listos los promotores para el «build to rent»?

La confianza entre los agentes también es necesaria en este cambio de paradigma. En dicho sentido, Alejandro Almenar aseguraba que «existe el dinero o la liquidez por parte de determinados inversores, que han acumulado el capital y lo han tenido parado». No obstante, más allá de contar con el capital, debe existir confianza en el equipo promotor, explotador y el constructor.

Alejandro Almenar, de Vareser.

«Muchos promotores están optando por un modelo tradicional en el que ellos mismo hacen toda la inversión y asumen toda el riesgo. Desde el punto de vista de dilación de plazos y de la seguridad jurídica, todo esto tendrá que meterse en la ecuación para regular la oferta», aseguraba Almenar.

Citando una máxima keynesiana, Antonio Olmedo se sumaba al debate sobre si las empresas están preparadas asegurando que «en el largo plazo estamos todos muertos». Las empresas, recordaba, están preparadas, pero «todo es cuestión de tiempos».

Antonio Olmedo, presidente de Aprova.

«Cuando vienen los inversores quieren tener en cuenta todos los datos antes de decidir cómo emplear su dinero. En este sentido, las intervenciones públicas en los suelos son muy potentes pero se prolongan mucho en el tiempo. ¿Cuánto se tarda en desarrollar un suelo? Muchas veces demasiado tiempo, como consecuencia del devenir de un ciclo o por la oposición de la administración», asegura el presidente de Aprova.

Y concluía: «La clave de la cuestión está en que la situación de tiempos. Estamos viendo cómo se llevan adelante en la actualidad desarrollos que vienen de los años 80. Si el inversor ve que estos proyectos se prolongan tanto tiempo, especialmente si la situación obedece a vicisitudes políticas, produce inseguridad política».

Built to rent, ¿colaboración público privada?

La conclusión es que estamos ante una situación real de emergencia habitacional, aseguraba Sebastián Fernández. «Ante esa situación, modelos como el de construir para alquilar viene sin duda para quedarse. De hecho, de alguna manera, fórmulas de colaboración público privada como las que estamos impulsando, podrían tener una similitud con esta fórmula».

Fomentar dicha colaboración público privada, recuerda José Roca, puede ser fundamental. «Si se une al trabajo que ya se está realizando por parte de la Administración, esto puede ayudar a desarrollar promociones de viviendas para alquilar. Es una buena idea desde el punto de vista social y económico, y existen precedentes como en la Comunidad de Madrid».

Sebastián Fernández, Secretario Autonómico de Vivienda.

Dirigiéndose al secretario autonómico de Vivienda, Alejandro Almenar hacía referencia a que «resolver una forma viable de colaboración público privada es una obligación que tenemos todos los agentes que queremos operar con cierta seriedad. Tenemos unas empresas promotoras que son líderes mundiales, pero que tras el periodo de crisis, tanto promotoras como obra pública tienen muchos desafíos que subsanar».

El secretario autonómico respondía que «eso es lo que vamos a hacer, lo que ya estamos haciendo, y tenemos más confianza hoy en día de que esas viviendas a las que hacía referencia Antonio se puedan sacar adelante, pero es verdad que la financiación por parte de las empresas adjudicatarias está siendo uno de los principales lastres», añadía Fernández.

Y concluía Blanca Marín: «Estamos en un momento de oportunidad para el sector inmobiliario y podemos desarrollar un sector profesional del alquiler de la vivienda. Ojalá fuésemos capaces de avanzar en esos dos ámbitos».

La mesa de debate al completo podrá leerse en la publicación de junio de la revista de Economía 3.