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Invertir en vivienda para alquilar en 2022: todo lo que debes tener en cuenta

Una oportunidad bastante provechosa en estos tiempos que estamos viviendo es la de invertir en vivienda para alquilar. Los especialistas en temas económicos están previendo un desarrollo sostenible para los próximos años referente a la economía. Otro punto importante es que la tasa de interés se encuentra por debajo del promedio histórico habitual.

Comprar viviendas para alquilar te permitirá obtener una cuota inmobiliaria eficaz la cual te permita cubrir la cuota de hipoteca. Por otro lado, dicha cuota te ayudará a cubrir los gastos de la casa o tener un ahorro extra para dedicarlo a otras inversiones. Son muchos los factores que debes tener en cuenta para que tu inversión sea próspera.

La renta que cobrarás por el alquiler de tu propiedad debe ser lo suficientemente provechosa como para que te queden ganancias luego de los gastos. El Cash Flow hace referencia al dinero que te quedará posterior a haber pagado los gastos de la casa y la cuota de hipoteca. Entre estos gastos encontramos:

  • El IBI.
  • Gastos de mantenimiento.
  • La cuota de comunidad (si se trata de un edificio).
  • La tasa de basura.

A esta breve lista se le puede sumar un último ítem que es un extra por inmueble vacío. Esto es un fondo que es conveniente separarlo para el caso en el que tu vivienda quede vacía por un tiempo entre inquilino e inquilino. Esto es algo que quizá no lo llegues a necesitar nunca, pero recomendamos tenerlo siempre previsto. Como lo mencionamos anteriormente, debes asegurarte que el flujo de efectivo esté positivo frecuentemente. Esto te permitirá que tu inversión sea rentable con el paso de los años.

Invertir en la vivienda adecuada para alquilar

Un tema esencial que debes considerar para que tu inversión sea exitosa es escoger una vivienda cuyo valor esté acorde al alquiler que puedes encontrar. Para esto, debes tener en cuenta dónde se ubica la vivienda en cuestión, el estado actual del inmueble y el metraje. Posteriormente, hacer un estudio de mercado específico para saber cuál es el precio que puedes encontrar por un inmueble de ciertas características.

Por otra parte, también se debe estudiar cuáles son las condiciones de la demanda de los inquilinos y el posible perfil de cada uno de estos. Por ejemplo, si te enfocas en una zona universitaria, te conviene seleccionar un inmueble modesto y pequeño, pero funcional. Algo que no sea tan lujoso ni ostentoso. Esto se debe a que tendrás una alta demanda de estudiantes y estos, habitualmente, no poseen gran poder adquisitivo. Por esta razón, no tienen interés en contar con ciertos tipos de lujos.

Ahora bien, si escoger una zona más exclusiva y lujosa, es conveniente que escojas una vivienda amplia y con acabados de lujo. Estos inmuebles, en su mayoría, son solicitados por familias con alto poder adquisitivo, o parejas con buen nivel económico.

Fijar el precio justo del alquiler

Luego de haber seleccionado un inmueble y estudiado el perfil de tus clientes, es importante que definas un precio por la renta de tu inmueble. Para lograrlo, debes tener en cuenta todos los gastos que hemos mencionado con anterioridad. Si solicitas un precio de alquiler muy bajo por querer alquilar rápidamente, corres el riesgo de obtener un flujo de efectivo negativo. Esto no te conviene debido a que, a mediano o largo plazo, deberás sacar dinero de tu bolsillo para cubrir gastos.

Asimismo, si estableces un precio de alquiler por encima del promedio actual, te expones a pasar muchos meses sin inquilinos. Esto se reducirá a pérdidas de ganancias durante todo ese tiempo. Por esta razón, debes tratar de asesorarte con un bróker inmobiliario o intentar hacer el estudio por tu propia cuenta. Si decides hacerlo tú, debes dedicarte a estudiar el mercado en el barrio y sus alrededores. Intenta precisar los precios de alquileres similares. Posterior a esto, sacar adecuadamente las cuentas para establecer un precio realmente competitivo.

Considerar las nuevas normas de arrendamientos urbanos

Si eres novato y no posees experiencia en temas referentes al alquiler de viviendas, debes intentar asesorarte en el tema jurídico. Trata de hacerlo antes de firmar el contrato de alquiler previsto en la nueva ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 2019. Es importante resaltar que, el plazo de los contratos de alquiler se prorrogó de 3 a 5 años. En caso que la persona sea física. Si el propietario es persona jurídica, se prorrogaron a 7 años.

La asesoría jurídica también es importante al momento de establecer la renta inicial debido a que el aumento anual estará ligado al IPC. Por esto, deberás informarte sobre las previsiones inflacionarias de los futuros 5 años. Por otro lado, debes considerar estar al tanto de las notificaciones previas a la finalización del contrato. Si no tienes interés en renovarlo, debes avisar con 4 meses de anticipación.

¿Qué tener en cuenta al invertir en una vivienda para alquilar?

Esto es un tema que no es complicado, pero de igual forma se debe tratar con cuidado. Hay múltiples cosas que debes tener en cuenta antes de comenzar dentro de este negocio. Y más todavía si no cuentas con experiencia previa. Primero, debes diferenciar tu vivienda familiar con la que comprarás para destinarla al alquiler. Esto mayormente se debe a que, una vivienda familia posee un alto valor emocional para las personas, mientras que, una casa destinada al alquiler se observa como un bien comercial, en su totalidad.

Al comenzar debes preguntarte ¿esta vivienda posee un verdadero potencial y es rentable para alquilar? Este par de preguntas te ayudarán a realizar un estudio de mercado previo a la compra. Apenas hayas escogido el modelo de inversión que más se adapte a tus necesidades, es conveniente que estudies la oferta y la demanda de la ubicación donde quieras comprar.

En definitiva, antes de realizar la compra de una vivienda para alquilar, debes llevar a cabo un estudio preciso y detallado. De esta manera, podrás saber si verdaderamente es rentable o no. Lo cierto es que, invertir en una vivienda en los tiempos actuales que vivimos es un negocio rentable. Pero recuerda que, si no cuentas con experiencia previa dentro del mundo de los bienes raíces, te recomendamos que busques una asesoría profesional y beneficiosa.

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