Arcano avisa: la gestión urbanística ineficiente limita la inversión en vivienda

España afronta una de las mayores crisis de vivienda de Europa. Los precios crecen a un ritmo del 12% anual -más del doble que la media europea, que ronda el 5%-, mientras el país acumula un déficit de 70.000 viviendas y un parque inmobiliario cada vez más envejecido. Así lo pusieron de relieve Ignacio de la Torre, socio y economista jefe; Pedro Larrasquitu, economista; y Leopoldo Torralba, director de Análisis, todos ellos en Arcano durante el desayuno de trabajo «Cómo afrontar el problema de la vivienda en España», en el que se abordaron los factores que explican la actual escasez de oferta, los grandes mitos sobre el sector y las soluciones viables para revertirla.

«La oferta se desplomó tras la crisis de 2008 y nunca se ha recuperado. Si queremos equilibrar el mercado, tenemos que construir el doble de viviendas al año» ha reconocido Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners.

Mitos que perpetúan el problema

Durante el encuentro, los analistas del grupo financiero desmontaron una consecución de mitos sobre el mercado inmobiliario español, ideas extendidas que impiden un debate riguroso y desvían el foco de las verdaderas soluciones.

El primero de ellos es pensar que la ley de la oferta y la demanda no afecta al sector inmobiliario. «Es falso» han corroborado. «Cuanta más oferta haya, más capacidad habrá de estabilizar los precios», han explicado. En la misma línea, han calificado de errónea la idea de que intervenir los precios del alquiler ayuda a frenar el encarecimiento. «La evidencia demuestra lo contrario: cuando se limitan las rentas, se reduce la oferta, se incentiva la economía sumergida y se produce gentrificación ya que se expulsa de sus barrios a los que tienen rentas más bajas y, además, porque los propietarios buscan inquilinos más solventes», han incidido.

Otro de los tópicos que han desmontado ha sido el de la supuesta abundancia de viviendas vacías en España. Aunque el 14,4% de los inmuebles no están ocupados, casi la mitad de ellos -un 47,2%- se localizan en municipios de menos de 50.000 habitantes, donde apenas existe demanda. «El problema no es la cantidad total de vivienda, sino su localización y adecuación a las necesidades actuales», han aclarado.

También se han encargado de desmentir que las viviendas turísticas sean la principal causa del aumento de los precios. Representan solo el 1,5% del parque total de vivienda, y aunque pueden tensionar los centros urbanos, «no son el núcleo del problema». Del mismo modo, los grandes tenedores no concentran la propiedad del mercado: el 93% de las viviendas en alquiler pertenecen a particulares con una o dos propiedades.

Por último, los expertos insistieron en que ni la descentralización del urbanismo ni la elevada tributación son «beneficiosas» para el mercado. «Tenemos una fiscalidad excesiva e ineficiente que puede representar entre el 6% y el 12% del precio final de una casa, sin que esos recursos reviertan en vivienda social», han denunciado.

En esta misma línea, desde Arcano también han manifestado que «si tenemos que fabricar el doble de casas tenemos que atraer el capital. Y para atraer capital tenemos que tener un fundamento jurídico atractivo y no es así», han corroborado.

Un diagnóstico estructural: poca oferta y demasiada burocracia

El problema de fondo es estructural. España cuenta con un sistema de producción de suelo obsoleto, una burocracia urbanística que ralentiza la inversión y un sector de la construcción con graves carencias de productividad.

Desde 2013, el país ha pasado de construir dos viviendas por cada mil habitantes a necesitar al menos cuatro para responder al crecimiento demográfico, impulsado principalmente por la inmigración.

El sector de la construcción se enfrenta además a un déficit de mano de obra cualificada y una productividad un 37% inferior a la media de la economía. Las vacantes se han cuadruplicado y solo el 1,5% de las nuevas viviendas que se construyen actualmente utiliza métodos industrializados, lo que encarece los plazos y los costes. «Hay que elevar la capacidad constructora contratando inmigrantes cualificados con visados temporales y apostando por la industrialización, como ya hacen otros países como es el caso de Canadá», han apuntado desde Arcano Partners.

A todo ello se suma una escasa inversión en vivienda social. Mientras en España representa apenas el 2,5% del total, la media europea asciende al 9,3%, con ejemplos como Países Bajos, donde alcanza el 30%.

«La vivienda genera una elevada carga fiscal, pero esos ingresos no se traducen en políticas efectivas de vivienda social», han remarcado los expertos de Arcano.

Posibles soluciones que podrían funcionar

Frente a los mitos, Arcano ha propuesto una serie de medidas reales que, según su análisis, podrían aliviar el problema de acceso a la vivienda en nuestro país.

Entre ellas, fomentar la densidad vertical en las zonas urbanas para incrementar la oferta sin necesidad de consumir más suelo. Se trata de una estrategia ya aplicada con éxito en ciudades como Toronto u Auckland, que permitiría entregar viviendas en menos de dos años y mejoraría la accesibilidad de los jóvenes a los centros urbanos de las grandes ciudades.

Otra línea prioritaria pasa por liberar suelo finalista ocioso y permitir el cambio de uso de terciario a residencial. Con esta medida podrían construirse hasta 75.000 viviendas adicionales de forma rápida.

Los expertos de Arcano también abogan por aumentar la oferta de vivienda asequible mediante la colaboración público-privada, a través de programas de alquiler concertado por debajo del precio de mercado. En este sentido, han citado el modelo estadounidense que destina parte del suelo militar a proyectos de vivienda asequible tanto para personal de las fuerzas armadas como para jóvenes u otros colectivos.

La digitalización y la tecnología también deben jugar un papel clave. Los economistas destacaron que la inteligencia artificial y las herramientas BIM ya están reduciendo los tiempos de tramitación urbanística en países como Finlandia o Austria. «Cada año que reducimos en la tramitación administrativa repercute directamente en el precio final del suelo», han subrayado.

En materia fiscal, han planteado la aplicación de un IVA reducido y el diferimiento del pago de impuestos para los jóvenes que adquieran su primera vivienda. Asimismo, han propuesto abaratar los costes de construcción eliminando requisitos innecesarios, como las plazas de garaje, que encarecen los proyectos.

Un reto económico, político y moral

La conclusión de los expertos ha sido clara: no hay soluciones mágicas, pero sí margen para actuar. «España necesita construir al menos 160.000 viviendas anuales para alcanzar una velocidad de crucero razonable», han afirmado.

También han recordado desde Arcano que en torno al 40% de la población activa está afectada por la dificultad de acceso a una casa, «lo que plantea una cuestión de gran relevancia política y moral».

A todo ello se suma que «el retraso en la emancipación juvenil, -han añadido- reduce la natalidad y compromete la sostenibilidad del Estado del bienestar». Por ello, han insistido en la necesidad de abrir un debate «serio y basado en datos» sobre la vivienda en España.