F. Cos-Gayón, UPV: «Una empresa pública de Vivienda solo provocará más retrasos»

El mercado de la vivienda en la Comunidad Valenciana se había visto profundamente tensionado durante los últimos años, debido principalmente a la falta de oferta en el mercado y un gran aumento de la demanda. Tras la DANA del pasado 29 de octubre, esta situación se ha visto todavía más agravada debido a los daños que la riada ha causado en buena parte del parque inmobiliario.

Para conocer y analizar la situación de la «marca Valencia», en Economía 3 llevaremos a cabo una serie de entrevistas a profesionales y expertos de aquellos sectores que serán clave para la recuperación. En esta ocasión hablamos con Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV.

Tras la DANA, ¿qué ocurre con la vivienda?

– Conocemos los antecedentes, venimos de una situación de profundo tensionamiento del mercado de la vivienda en la Comunidad Valenciana. Teniendo en cuenta que la DANA ha impactado principalmente en aquellos municipios que más oferta de vivienda disponían, ¿cómo va a afectar esto al mercado de la vivienda en la Comunitat?

Desde la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV estamos haciendo un estudio de cómo en estos pocos días ha ido evolucionando la oferta, incluso aquella de alquiler, que se está moviendo mucho debido a toda esa gente que, por desgracia, se ha quedado sin casa. Como bien decías, veníamos de una situación absolutamente extrema y agravada por la gran inacción por parte de las administraciones. La DANA impactó directamente en la zona que tenía unos precios menos altos, lo cual ha supuesto quedarnos sin la parte baja de la oferta en cuanto a precios, lo que ha hecho subir la media.

También impacta en la oferta de vivienda de segunda mano, ya que no es que hubiese una gran oferta de obra nueva en la zona. También lo hace en el alquiler de manera muy contundente. De hecho, estamos participando, junto a la Escuela Técnica Superior de Ingeniería en Edificación (ETSIE), en una valoración de los daños en las viviendas y lo que estamos viendo es que hay daños importantes en buena parte de los inmuebles de la zona afectada. De hecho, algunas estarán temporalmente fuera de uso y otras no se podrán volver a habitar.

Todo ello congestionará todavía más la oferta en la zona, por tanto, urge poner en marcha un plan de vivienda protegida muy ambicioso. También es necesaria una vivienda específica de emergencia con una tipología determinada. Una hogar temporal, nunca más de cinco o seis años, para gente que se ha quedado sin casa tras la DANA. Debemos hacerlo de manera rápida, ya hemos incluso localizado suelos en diferentes municipios para poder hacer estas promociones de emergencia con toda la dignidad que merece una vivienda. No se está pensando en un poblado de chabolas prefabricadas, sino en viviendas con todas las garantías y llevadas a cabo con rapidez.

Cuando esta ola de solidaridad lleve unos meses, habrá gente que querrá recuperar sus vidas y para lograrlo necesitarán tener una casa.

Construir, ahora todavía más

– El pasado mes de abril se presentó el Plan «Viu Comunitat Valenciana», el cual pretendía impulsar la construcción de 10.000 nuevas viviendas de protección pública antes del fin de 2027. ¿En qué posición deja la DANA este plan? ¿Continúa valiendo?

Tiene que valer. Lo que no podemos hacer es un cambio de ritmo similar al que provocará la medida que pretende poner en marcha el Ministerio de Vivienda de crear una empresa pública que se encargue de construir viviendas. Me parece una idea completamente equivocada que sólo provocará más retraso a la hora de construir promociones.

– ¿Por qué cree que es equivocada?

Porque poner una empresa en pie de cero para hacer viviendas en todo el territorio nacional es absolutamente imposible antes de dos o tres años. Necesitaríamos un año tan solo para montar los cuadros y tendríamos problemas muy graves, como la falta de competencias que están delegadas en las comunidades autónomas.

Hay precedentes para este tipo de planes y, aunque pueda sonar duro decirlo, se dieron durante la dictadura. La situación ha cambiado mucho desde que estamos en democracia y las comunidades autónomas son ahora quienes tienen las competencias, aunque el Gobierno central marque unas líneas estratégicas de actuación.

Construir un edificio de viviendas tiene una gran complejidad y este tipo de medidas, aunque generan muchísimo ruido, despistan de la finalidad, que es crear mucha vivienda protegida. Estamos a punto de que se publique el nuevo decreto de Viviendas de Protección Pública (VPP), que está parado por la DANA, pero tiene que salir para que el sector privado, que es el único que puede tirar con músculo, pueda empezar a construir.

Si todo eso cambia y ahora resulta que tiene que ser una empresa pública la que tiene que construir toda esa vivienda, nos iríamos a unos plazos terribles. Si el Gobierno quita la financiación a aquellos que deben construir y dejamos que lo haga una empresa que todavía ni existe, más aún en un momento de rotura de stock, esto será un desastre. No podemos cambiar las reglas a mitad de partido.

– Nos encontramos en un momento post DANA políticamente muy inestable, en el que la legislación del Consell puede pender de un hilo. 

Independientemente de la situación política en la que quede el President y todo el Consell, debido a las cuestiones obvias de la actuación durante y después de la DANA, desde un punto de vista puramente inmobiliario lo mejor que pueda pasar es que la tramitación del decreto siga adelante. El sector está esperando eso y ha costado mucho convencerlo de que ya es viable construir vivienda protegida, pese a que los costes de construcción han subido mucho.

Ahora mismo, tanto Valencia como el área metropolitana son zonas prioritarias para construir vivienda protegida, con sus correspondientes reservas.

¿Bajarán los precios en la zona afectada?

– Durante noviembre, según el portal inmobiliario Idealista los precios en la Comunidad Valenciana han seguido subiendo hasta situarse en el 15% interanual. En las zonas no afectadas el precio está subiendo todavía más, mientras que en las afectadas no termina de caer. ¿Cómo se explica esta tendencia?

El precio no va a caer porque lo que ha caído es la oferta. Lo que ocurre es que tenemos una oferta que escasa y en malas condiciones, pero la gente que está pensando en comprar una casa lo hace con una perspectiva a largo plazo, por lo que piensan que la situación actual se resolverá. Eso no va a bajar, pero sí puede que lo hagan, por ejemplo, las viviendas en plantas bajas, que serán muy difíciles de comercializar después de lo que ha ocurrido.

Hay mucha gente que está buscando una casa, más allá de aquellas personas que se han quedado sin vivienda. Hablamos de una ciudad de 835.000 personas con un flujo migratorio que se tradujo en 22.000 personas empadronadas en la ciudad el año pasado. Somos humanos y es natural quedarse en shock cuando recibimos un golpe como este, pero la vida sigue y la percepción que desde el extranjero se tiene de nosotros es muy diferente. Desde fuera lo que se piensa es que hemos sufrido un desastre, pero que tenemos la capacidad de reponernos. Esto no afectará a la cantidad de gente que quiere vivir en Valencia, que seguirá llegando.

La ciudad de Valencia se ha demostrado solvente, ha superado una crisis brutal debido al nuevo cauce y continúa siendo atractiva. Tenemos una gran resiliencia, por lo que no debemos esperar grandes bajadas. Desafortunadamente habrá una parte importante de las poblaciones afectadas que habrá que reubicar hasta que se hagan los desvíos del barranco. No podemos permitirnos el lujo de que esto vuelva a pasar, por lo que lo lógico es desalojar algunas partes, de ahí la urgencia de construir viviendas industrializadas de forma rápida y digna.

Lo mejor y peor del ser humano

– ¿Qué puede ocurrir con las viviendas directamente afectadas por la DANA? ¿Podemos ver en el futuro, como ya está ocurriendo, casos de especulación inmobiliaria con los inmuebles afectados?

El ser humano no dejará de ser el ser humano. Es cierto que es un sector que tiene cierto estigma, pero en el que no se dan más prácticas cuestionables que en sectores como la moda o la tecnología. Se han dado y se darán circunstancias de todo tipo, desde agencias de seguros con peritos privados tratando de valorar pérdidas o particulares que intenten alquilar viviendas de manera irregular…

Pese a ello, no creo que sea más de lo que ya hay normalmente. Esta situación ha sacado lo mejor y lo peor del ser humano, mientras cientos de personas ayudaban en todo lo que podían, algunos cafres se dedicaban a espoliar…

Lo que sí es muy probable es que veamos mucha imaginación. Las personas que quieran vender sus inmuebles en las zonas afectadas tendrán que buscar la forma de volver a hacerlas atractivas, principalmente en el caso de los bajos. Es posibles que ese tipo de viviendas se acaben derivando en un uso turístico, por ejemplo. Puede que veamos ese tipo de transformaciones.

– Hay estudios que indican que este tipo de eventos pueden repetirse durante los próximos años con cada vez mayor frecuencia. ¿Cómo podemos proteger las poblaciones frente a futuros eventos de este tipo?

Haciendo lo mismo que ha salvado a la ciudad de Valencia. Debemos hacer lo que ya están pidiendo desde la propia Universidad Politécnica de Valencia (UPV), presas de laminado en los cauces y desviar el río Magro y el barranco del Pollo. No podemos estar ya tranquilos ante la perspectiva de que pueda volver a ocurrir, la zona inundable sobre el mapa es inasumible.

Habrá que hacer una obra muy importante, que constará mucho dinero, pero aquí el dinero no importa. Lo que importa es salvar vidas. Por una vez, debemos hacer caso a los técnicos de cada una de las áreas y dejar de improvisar. Debemos hacer caso a la gente que está estudiando recorridos de hace 500 años y ver cómo lo solucionamos, más aún teniendo en cuenta los efectos del cambio climático.

Esto no es nuevo, se viene documentando desde el siglo XVI prácticamente… No tiene sentido actuar sobre las viviendas si no atacamos el problema de raíz.