Más crédito y vivienda cara: Bernardos sitúa el ajuste de tipos en 2026

El Centro de Estudios de Trioteca (CET) ha presentado los resultados de su análisis trimestral sobre el comportamiento hipotecario durante 2025, de la mano del doctor en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Barcelona (UB) y advisor de la firma, Gonzalo Bernardos, y Ricard Garriga, CEO de Trioteca.  Para el economista la situación es clara: no hay burbuja inmobiliaria y el esperado gran recorte de los tipos de interés llegará en 2026. A su juicio, el Banco Central Europeo (BCE) «es lento al tomar decisiones», por lo que el descenso de los tipos se intensificará el próximo año hasta situarse «en torno al 1,5 %», un nivel que, según su lectura, favorecería la inversión y el consumo y daría aire a unas economías europeas que necesitan crecer más.

El diagnóstico, sin embargo, no pierde de vista los riesgos. Bernardos también advierte de que un episodio de inestabilidad política en Francia podría tensionar al euro y alterar las previsiones. También ha señalado la persistencia de precios elevados en los alimentos no elaborados —con tasas interanuales todavía altas en verano— como un elemento que podría explicar la prudencia del regulador a la hora de bajar tipos.

«Estamos en un entorno en el que los tipos ni dan crecimiento ni lo quitan», resumió, para defender a renglón seguido la conveniencia de un «empuje» a través de abaratar el dinero cuanto antes.

No hay boom inmobiliario

Ese marco monetario se ha trasladado durante el tercer trimestre al terreno inmobiliario con señales de dinamismo. Bernardos describe un mercado en el que las entidades han incrementado la concesión de crédito respecto al año pasado y donde el precio de la vivienda crece alrededor del 10 %. En las zonas más exclusivas de Madrid, Barcelona y Palma, sin embargo, detecta desajuste evidente entre las expectativas de precio de los vendedores y la capacidad —o la voluntad— de los compradores, lo que ralentiza los cierres.

Para el conjunto del país, su previsión se mantiene: los precios seguirán subiendo en 2026, no por un boom crediticio, sino por la falta de oferta nueva.

«Lo niego taxativamente: no hay burbuja», afirmó. Su argumento se apoya en la comparación histórica del crédito para la compra de vivienda. Ajustado por inflación, el volumen de 2025 no alcanza, según su estimación, el 35 % de lo concedido en 2006. «Los bancos no están haciendo barbaridades; están siendo sensatos», insistió.

Ese comportamiento prudente convive, además, con unos resultados empresariales que muestran que “con tipos más bajos pueden ganar más dinero”, un incentivo adicional —dijo— para que las entidades sigan apostando por dar crédito durante 2026.

Un cuello de botella productivo

El cuello de botella, para Bernardos, es productivo. La oferta de vivienda se expande con dificultad porque los promotores encuentran trabas para financiar la compra de suelo y porque la mano de obra especializada escasea. Con ese telón de fondo, su estimación es que, en el mejor de los casos, en 2026 se iniciarán unas 170.000 viviendas. El mercado, sin embargo, «podría absorber del orden de 400.000» por la existencia de una «demanda de reserva» relevante, alentada también por los flujos de inmigración. El resultado es una tensión estructural entre oferta y demanda que, si no se corrige por la vía de la construcción, mantendrá los precios sostenidos.

El alquiler, añadió, «está desaparecido» para parte de los hogares. El problema no es sólo el precio, sino la inseguridad que muchos inquilinos sienten al término del tercer o cuarto año, cuando temen no encontrar condiciones similares si no se renueva el contrato. Ese clima empuja a parte de la demanda hacia la compra, especialmente en los segmentos jóvenes o con apoyo familiar.

Bernardos recordó que 2024 registró el máximo reciente en donaciones inter vivos, y apuntó a que el trasvase de recursos de padres a hijos no se canaliza únicamente con donaciones, sino también mediante préstamos entre particulares u otras fórmulas privadas.

El ITP, el gran freno a los jóvenes

En el frente fiscal, el economista fue particularmente crítico con el diseño del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). A su juicio, el ITP está alimentando la recaudación autonómica «muy por encima de la media europea» y, al mismo tiempo, encareciendo el acceso a la vivienda. Bernados propone rebajar el gravamen, permitir el pago fraccionado y facilitar el tránsito del alquiler a la compra sin exigir una entrada, con especial atención a los menores de 40 años.

«Si queremos que los jóvenes compren, hay que ayudarles a dar el paso», insiste. En la misma línea, Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, abogó por eliminar el ITP para quienes se emancipan por primera vez y recordó experiencias comparadas, «como el caso de California, donde el impuesto de transmisiones lo asume el vendedor».

Los datos de Trioteca que acompañaron la intervención de Bernardos sirvieron de contexto cuantitativo. El CET sitúa la hipoteca a tipo fijo como la clara ganadora del trimestre. La media del tipo fijo ronda el 2,22 % en operaciones bonificadas, con plazos en torno a los 27 años, mientras la variable permanece en mínimos y la modalidad mixta muestra un pulso discreto.

La paradoja de este momento, según Garriga, es que «a los clientes más interesantes para los bancos se les están ofreciendo hipotecas por debajo del 2 % sin ningún tipo de bonificación», una estrategia que revela la prioridad de captar clientes solventes más que la de competir exclusivamente por precio hipotecario.

Fuerte ajuste en 2026

En paralelo, el Euríbor ha frenado su descenso y encadena varios meses por encima de los tipos oficiales, a la espera de que las futuras decisiones del BCE se trasladen con claridad a los índices de referencia. Trioteca anticipa recortes de tipos hacia finales de 2025 que podrían empezar a descontarse en el Euríbor, aunque la expectativa de Bernardos es que el ajuste fuerte se produzca en 2026. El CET también recoge un salto del precio medio de la vivienda en términos interanuales —de aproximadamente 237.000 a 305.000 euros— que la firma relaciona con la tensión entre la demanda activa y una oferta que no despega al ritmo necesario.

Esa tensión se refleja en el comportamiento de los compradores. Bernardos destacó la presencia de muchos menores de 40 años en el mercado y un creciente papel del ahorro familiar como palanca de acceso. En su opinión, la discusión pública debería centrarse menos en grandes programas de vivienda pública y más en desbloquear la oferta privada y en retirar obstáculos fiscales. «Lo esencial —dijo— es hacer que el paso del alquiler a la compra no requiera aportar un euro de entrada», un objetivo para el que reclamó instrumentos financieros y fiscales específicos.

Trioteca, por su parte, dibuja un 2025 que podría cerrar como el mejor ejercicio hipotecario en más de quince años. La combinación de tipos fijos competitivos, una banca con apetito por el crédito y una demanda sostenida configura, de acuerdo con la compañía, un escenario favorable. Bernardos coincide en el diagnóstico de actividad: «más madera, más crédito» como consigna de unas entidades que ya han cumplido objetivos y que ahora deben definir su estrategia para el próximo año.

Mientras nada cambie, la vivienda seguirá cara

La incógnita, una vez más, se resolverá en Fráncfort. Si el BCE acelera el ritmo de recortes y la economía europea responde, el coste del dinero podría converger hacia el nivel que Bernardos considera óptimo. Si, por el contrario, se impone la prudencia por la persistencia de tensiones inflacionarias o por factores políticos, el mercado hipotecario español afrontará 2026 con un aterrizaje más pausado.

En cualquiera de los dos casos, el mensaje del economista es inequívoco: los precios no están disparados por un exceso de financiación y el gran problema sigue estando del lado de la oferta. Mientras esa ecuación no cambie, la vivienda seguirá cara, y las hipotecas, aún con tipos a la baja, no bastarán por sí solas para resolver el acceso.

En este punto, aportó referencias históricas y proyecciones propias: «En el año 2024 se vendieron más de 717.000 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento. Este año acabaremos con 790.000. Calculo que para el año que viene la subida de precios puede ser del 8 %, que nos marcharemos a las 840.000 viviendas vendidas».

«Debemos recordar de que somos bastante más población que en 2006, y que este año se vendieron más de 900.000 viviendas, con una aportación muy importante de viviendas nuevas. En esta tesitura lo que vemos es una continuación del boom inmobiliario y no veo ningún síntoma de que pueda bajar el precio de la vivienda», concluyó.