Los promotores lamentan que nadie esté trabajando para que haya suelo “mañana”

¿Es posible construir vivienda nueva? En estos momentos existe una situación de desequilibrio entre la oferta y la demanda. ¿Cómo podemos afrontar esta situación desde el sector? Estas son  solo alguna de las preguntas a las que han dado respuesta Sixto Bayo, director territorial de Levante de Neinor Homes; Roberto Blanco, director territorial Levante de Vía Celere; Pablo Andreu, director territorial de Levante de Metrovacesa; y Rubén Rojas, director territorial de Landco.

También se han puesto sobre la mesa otras cuestiones como la escasez de suelo, la necesidad de poner en marcha otras fórmulas de vivienda, la importancia de la seguridad jurídica o la necesidad de modificar el reglamento de vivienda protegida.

La mesa de debate se ha celebrado en el marco de la octava edición del Congreso AIRE que reúne en Valencia a expertos, promotores de viviendas y administraciones públicas para debatir sobre las necesidades del sector y las demandas a la nueva administración.

El evento se celebra en la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la Universitat Politècnica  de València (UPV)  y que ha sido organizado también por la Cátedra Observatorio de la Vivienda está marcado por la necesidad de actuar con urgencia para evitar el colapso en el acceso a la vivienda, con precios de venta y alquiler disparados.

Enfermedad anunciada

Rubén Rojas (Landco) ha sido el primero en tomar la palabra y ha manifestado que se trata de  «una enfermedad anunciada y no nos ha sorprendido a nadie». A su juicio, «la solución es una responsabilidad pública».

«¿Qué hemos hecho para seguir produciendo viviendas? Hemos abierto mercados en los que antes no entrábamos» ha confirmado. «Existe un desequilibrio entre la localización de la oferta y dónde quiere comprar la demanda». En definitiva, ha corroborado que «hay suelo donde la demanda no quiere comprar«.

En esta misma línea, ha informado que su compañía ha abierto mercados en Torrent, Quart de Poblet, Sagunt… «Zonas que antes ni nos planteábamos, las hemos puesto en marcha para generar más oferta».

Por su parte, Sixto Bayo ha confirmado que «existe suelo pero hay que ver cuáles valen porque no todos los solares son óptimos».

En su opinión, sigue habiendo un desequilibrio en el precio del suelo. «Las promociones de 2022 sufrieron un importante incremento de costes de construcción que conseguimos equilibrar con el precio de venta y el incremento de demanda que teníamos en aquel momento y de esta forma,  conseguimos hacer viables esas promociones».

Sin embargo, ha explicado el responsable de Neinor, «el suelo ahora ha subido entre un 20% o un 25%, con lo que ya hemos tocado techo y ya no podemos trasladar a la demanda tanto la subida del coste de suelo y de los materiales de construcción». «Llega un momento en que tienes que renunciar a tus márgenes», ha confirmado.

Ha declarado también que «el suelo que escasea no está a valores de mercado para hacerlo rentable».

¿Y el suelo para mañana?

Roberto Blanco ha sido el siguiente en tomar la palabra y ha expresado que «los promotores tenemos que salir de esa zona de confort e irnos a edificar a otras poblaciones». Ha explicado también que «el coste de producción  es el mismo que en una ciudad como Valencia y estas poblaciones están subiendo el precio del suelo debido a nuestra llegada. Y nos encontramos equilibrando este balanceo ya que nuestro trabajo es producir viviendas».

También ha puesto sobre la mesa una cuestión importante y es que «el problema del suelo es que nadie está trabajando para que haya suelo mañana y dentro de diez años. Las grandes promotoras de este país teníamos una auténtica cartera de suelo. Después de la crisis se han ido agotando estas reservas».

Blanco ha confirmado que han consumido todo el suelo que tenían a disposición. «Esta expulsión de la demanda que se produjo después de la crisis ahora se está produciendo por un problema de producto que tenemos que ir a buscarlo fuera».

En esta misma línea ha incidido también en que «no se está haciendo nada ni desde el promotor ni desde la Administración en generar suelo, algo que sí ocurre en otras comunidades autónomas como Madrid».

Pablo Andreu ha reconocido que sí que están en la generación de suelo finalista. Ha recordado que «el plazo de producción de suelo es mucho más largo y los únicos que están desarrollando suelo es alguien con mucha experiencia que conoce todos estos riesgos».

Otro de los temas que se ha planteado a los participantes en el debate es el mensaje que deberíamos enviar a la Administración para resolver el problema de acceso a la viviendas.

Rubén Rojas ha hecho hincapié en otras cuestiones para la generación de oferta como «la necesidad de actualizar el Reglamento de Vivienda Protegida».

No al intervencionismo del mercado

Por su parte, Sixto Bayo ha pedido «seguridad jurídica plena para los promotores y no estar en manos de diferente gobiernos». También ha demandado «reglas de juego transversales sin tener en cuenta el partido político que gobierna».

Bayo ha reclamado también que no haya intervencionismos por parte del Estado para regular el mercado porque este es libre. «El mercado se está desequilibrando, pero la solución no es limitar los precios de venta. Esta es la solución más fácil».

Roberto Blanco ha apostado por la importancia de potenciar todo tipo de viviendas. «Construir viviendas es un negocio y la Administración tiene que trabajar para todos y no se está haciendo».

Sobre la vivieda protegida, Blanco ha incidido en que «la Administración tiene que liberar el suelo» y ha abogado por la importancia de la colaboración público-privada.

Prioritaria la figura del agente urbanizador

Sobre la gestión de suelo, Pablo Andreu ha reconocido que «las personas propietarias lo convierten en ingestionable» y ha reclamado como prioritaria la figura del agente urbanizador como desarrollador de suelo de manera adecuada.  «El señor que tiene un campo tiene que convertirse en experto en urbanismo para saber si le interesa o no y si el promotor le está tomando el pelo».

Ha reconocido Andreu que «los ayuntamientos no quieren hacer nada con la figura del agente urbanizador. Solo quieren hablar con el propietario y esto es muy complejo ya que se trata de una relación muy a largo plazo, donde los particulares tendemos a desconfiar, porque no llegas a entender y todo el mundo tiene el mismo objetivo que se haga al menor coste y menor plazo».

Andreu ha indicado también que «hay suelo urbanizable suficiente pero hay que gestionarlo».

¿Y otra tipología constructiva?

Otra de las preguntas que se ha lanzado para abrir debate es si nos podemos plantear otra tipología constructiva, que no tiene por qué ser incómoda.

Roberto Blanco ha reconocido que cada vez «estamos más encorsetados, el código técnico es cada vez más exigente». Recomienda también que habría que replantearse las normas de calidad y diseño.

En cuanto a la importancia de ser cada vez más sostenibles en los procesos constructivos, Blanco ha advertido que  «ser más sostenible significa construir más caro».

Sixto Bayo ha reconocido que en el sector de la construcción «hacemos las cosas como lo hemos hecho toda la vida» y ha abogado por acortar los plazos de construcción. «Al mismo coste de construcción, si consigo acortar los plazos ganamos y en eso no estamos trabajando. No invertimos tiempo en buscar soluciones para reducir los tiempos de construcción. Hay que acortar meses y no semanas», ha corroborado.

Nuevas alternativas de vivienda

Roberto Blanco ha abogado por buscar otras fórmulas alternativas de vivienda, que sean igualmente dignas y que «podrían solucionar la gran demanda de vivienda de un perfil económico más bajo».

Pablo Andreu ha sacado a colación la importancia del build to rent que ha ido al alza y que va a continuar.

Sixto Bayo ha informado que este año se han construido  2.500 viviendas de build to rent. «Hay una mayor oferta en el mercado pero no ha distensionado los precios».

Ha reconocido que «se trata de una rentabilidad muy ajustada y eso ha expulsado a grandes actores que pudieran construir viviendas en alquiler». En este sentido, ha advertido también que  «a corto o medio plazo pensamos que esa oferta que ya hemos inyectado en el mercado no va a estar y habrá que esperar a que bajen los tipos de interés».

En esta misma línea, Ruben Rojas ha destacado que se trata de una tendencia que viene para quedarse ya que deben atender a la demanda de mucha población extranjera.

En cuanto a los planeamientos de las ciudades, Rubén ha explicado que «los planeamientos deberían ser muy flexibles porque cuando llegue a suelo finalista no sabremos que estará demandando el mercado en ese momento».