La incertidumbre fiscal, la inseguridad jurídica y la transición generacional están entre los temas que más preocupan a los family office. Los tipos de interés tardarán más de lo esperado en bajar. Y el inmobiliario sigue siendo el activo preferido en España.

Son algunas de las apreciaciones compartidas por ocho expertos financieros que intervinieron la semana pasada en una mesa de debate organizada por Economía 3, en la que la compañía Link Securities actuó como anfitriona cediendo sus instalaciones.

En la mesa participaron Joaquín Poblet, CEO de Link Securities; Francisco Ato Alfaro, socio director de Welcome Asset Management; Santiago Reyna, CEO de Atalaya AI Wealth; Rafa Juan y Seva, socio consejero en Wealth Solutions; María Suárez, socia y CEO de Suandco; Livia Romero, socia economista de Suandco; Alberto Alonso, presidente ejecutivo de Grupo Valía; y Antoni Quintana, fundador y CEO de TQ Alternative Investments. Elisa Valero, socia directora de Economía 3, se encargó de conducir el debate.

Elisa Valero, socia directora de Economía 3. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

Las bajadas de tipos se harán esperar

Joaquín Poblet, CEO de Link Securities, confirmó que, salvo sorpresa, «la subida de tipos ha alcanzado el máximo y se está pensando en las bajadas». El especialista explicó que «la idea es ir alargando duraciones en renta fija para esperar la bajada de tipos. En renta variable estamos viendo expectativas de nuevas empresas que puedan acudir al mercado, salidas a bolsa y oportunidades alternativas».

Joaquín Poblet, CEO  de Link Securities. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

Francisco Ato Alfaro, socio director de Welcome Asset Management, insistió en que «tal y como están los tipos, un activo en el que hay que estar es la renta fija». Lo que sí observa es «mucha complacencia en el mercado», ya que «hay una búsqueda de yield absoluta y se están obviando ciertos riesgos a nivel geopolítico, empresarial…».

«Ahora mismo no nos tiene que quemar el dinero en fondos monetarios o duraciones cortas. Habrá un momento en el que el mercado nos dé una oportunidad y haya que coger duraciones más largas e irse a cifras en torno al 5,5 o 6 a más plazo», explicó el financiero, que, sin embargo, admite que en Welcome Asset Management todavía son cautos porque el crédito ha corrido mucho en los últimos meses de 2023.

«Nosotros estamos muy positivos en deuda corporativa con Beta alta, tanto subordinados financieros como híbridos corporativos, en los que la regulación juega un papel importante y en los que hay que mirarse mucho el folleto», ilustró Ato.

Francisco Ato Alfaro, socio director de Welcome Asset Management. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

El experto en inversión apuntó también que las bajadas de tipos no son tan inminentes como pudiera parecer: «Estamos en techo, pero vamos de la mano de los bancos centrales y tiene que haber algo gordo que les haga hacer efectivas esas bajadas. Con elecciones a la vista en EEUU y riesgos inflacionistas, como las guerras o el petróleo, hay muchos frentes que hacen que esas bajadas no sean tan inminentes. Vamos a estar más tiempo en tipos altos».

Además, Ato pronostica que va a haber «una criba de unos años de tipos 0% o planos en los que todo valía y aunque no fueras muy bueno los números salían, y se va a ver a lo largo de estos años quiénes son los buenos gestores de verdad, sea en energía, real estate u otros sectores».

Rafa Juan y Seva, socio consejero en Wealth Solutions, reconoció tener «una aproximación más agnóstica de los mercados». «Quizá el mayor riesgo que vemos es que hay demasiado consenso, y siempre que hay mucho consenso, por algún lado se rompe. Lo que hay que averiguar es por dónde se va a romper», sostuvo.

Rafa Juan y Seva, socio consejero de Wealth Solutions. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

Por su parte, Alberto Alonso, presidente ejecutivo de Grupo Valía, le resto importancia a esta cuestión: «A la mayoría de la gente que invierte no le importan tanto los tipos de interés, su filosofía no es la de la gente de la calle que depende más de ellos».

Los family office valoran los intangibles

Tras más de 20 años dedicándose a la gestión patrimonial, Juan y Seva tiene una idea muy clara de qué es lo que más ayuda a los family office: «Los clientes no se han planteado qué objetivos quieren conseguir, sobre todo cuando el patrimonio es de nueva generación. Les ayudamos a ver dónde están, lo que llamamos análisis patrimonial; y dónde quieren ir, lo que definimos como política de inversión. A partir de ahí, vemos cuál es el camino a recorrer».

En Wealth Solutions ponen mucho énfasis en los aspectos intangibles de la gestión patrimonial: «Los clientes valoran mucho más que les ayudes a resolver un problema relacionado con la formación de sus hijos o entre ramas familiares que medio punto más o menos de rentabilidad en la cartera. Aporta mucha más rentabilidad al patrimonio que el haber acertado si la duración tenía que ser de 4 o 6 años».

La importancia de proteger riesgos en familias con origen empresarial

Santiago Reyna, CEO de Atalaya AI Wealth, comentó un error habitual en las familias primerizas: «La primera decisión que toman es que el CFO de la empresa empiece a gestionar el patrimonio. Este se preocupa de no sacar el dinero en vez de vaciar la empresa para quitarle riesgo. El CFO debe quedarse en su sitio para que la familia organice la gestión patrimonial de forma independiente».

Santiago Reyna, CEO de Atalaya AI Wealth. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

«El empresario está acostumbrado a ganar mucho dinero, con porcentajes de beneficio de más de dobles dígitos, y cuando les pasan oportunidades del 6% o el 7%, les dan igual», apuntó el experto.

Ante esta problemática, desde Atalaya AI Wealth ayudan a las familias a digitalizar los datos de su patrimonio para que todas las generaciones puedan ver en qué situación están, además de asesorarlas en la búsqueda de oportunidades off market.

«Las familias están muy ávidas de inversiones fuera del mercado habitual para hacer crecer su patrimonio, sobre todo por una preocupación fiscal. Buscan muchos cincos por cientos en compañías», comentó el experto.

«Ayudamos a las familias a tomar decisiones tácticas que ayuden a proteger riesgos más que a buscar rentabilidad. Si aciertas en la protección de riesgos, terminas teniendo más rentabilidad», subrayó por su parte Juan y Seva, el cual matiza que cuando el patrimonio viene de una gestión empresarial, esta labor es más complicada.

«Es complicado hacer entender eso a la gente que ha generado un patrimonio con unas apuestas muy concentradas y de mucho riesgo, como sucede en la gestión empresarial, que normalmente al principio es binaria: o te sale bien o te sale mal». Por ello, desde Wealth Solutions dedican mucho tiempo a la pedagogía con las familias empresarias: «Te has hecho rico una vez, no intentes hacerlo dos veces. Ahora tienes que proteger y hacer crecer«.

El dilema entre rentabilidad y cumplimiento fiscal

En términos de fiscalidad, Juan y Seva expuso que «el efecto del impuesto a las grandes fortunas ha generado una mayor avidez por inversión inmobiliaria debido a la afección de activos, sobre todo cuando hay un gran patrimonio en activos líquidos», y señaló que «la rentabilidad fiscal está muy bien, pero hemos visto operaciones de cincos por ciento a lo largo de la historia que han costado bastante más que el cinco por ciento».

Livia Romero, socia economista de Suandco, corroboró que este tipo de operaciones suelen tumbarse en fiscalía: «Casi todas las del 5% creadas ad hoc para un motivo en concreto han sido infructuosas. No hemos visto ninguna que haya tenido éxito tras una inspección».

Livia Romero, socia economista de Suandco. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

María Suárez, socia y CEO de Suandco, manifestó, sin embargo, que «el impuesto a las grandes fortunas ha vuelto a dinamizar patrimonios que se habían dormido un poco, de campo e inmobiliarios, y las familias vuelven a tener preocupación por rentabilizarlos».

Romero intervino de nuevo para puntualizar que «el impuesto a las grandes fortunas, viendo los resultados, no ha tenido un afán recaudatorio» y que más bien «fue una pelea política» para equiparar las comunidades autónomas. Su temor, en cualquier caso, es que «apliquen el mismo criterio para el impuesto de sucesiones», algo que «puede pasar perfectamente», afirma.

La conversión al ecológico del patrimonio campestre

La CEO de Suandco destacó la tendencia hacia la sostenibilidad de los patrimonios agrarios: «Estamos viendo mucho patrimonio de campo que está intentando convertirse al ecológico. Tenemos campos que están haciendo el primer queso manchego ecológico, ganaderías de bienestar animal… Como son personas que están muy vinculadas a la tierra desde el siglo XV, tienen mucho amor por los animales, por la conservación del campo… No les es extraño ese propósito medioambiental de mantener lo que tenían, ya que llevan manteniéndolo cinco siglos«.

El nuevo paradigma en la transición entre generaciones

María Suárez cuenta cómo desde Suandco llegaron al mundo del family office al ver que las necesidades de las familias iban más allá del acompañamiento fiscal: «Cuando se pasa de una generación a otra entran perfiles distintos que no son iguales ni quieren hacer lo mismo que sus padres. Ese perfil se ha encontrado huérfano de compañía».

María Suárez, socia y CEO de Suandco. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

Para resolver estos problemas en la sucesión, en Suandco aportan «tecnología, para que puedan tener una visión 360 del patrimonio y evaluar la integración de la actividad empresarial con la actividad inmobiliaria; y propósito, para que las nuevas personas que vengan tengan algo que decir».

«Buscamos con ellos cómo situarse con algo que sea significativo para ellos, que esté dentro de ese propósito ESG, y encontrarle sentido no solo individualmente, sino desde el punto de vista colectivo del bien común. Hay generaciones que vienen muy potentes con ese planteamiento de hacer algo bueno para el mundo», agregó la experta.

Los fondos de deuda como alternativa a la financiación bancaria

La financiación alternativa es complementaria a la tradicional, apuntaba Antoni Quintana, que explico cómo desde TQ Alternative Investments. son capaces de entrar en momentos y con condiciones en los que la financiación tradicional no entra, mediante préstamos bridge o development en los que diversos family office coinvierten con ellos.

«Cuando realizamos una promoción en el grupo, seguimos una fórmula: sabemos que, aunque compremos el solar a un precio razonable, hemos de realizar mucha más aportación de fondos si solicitamos financiación bancaria», subrayó Quintana. «En la financiación alternativa, en la cual actuamos con nuestra empresa del grupo TQ Eurocredit, somos capaces de adaptarnos a las necesidades del proyecto, haciendo que sea muy atractivo para el promotor», recalcó.

Antoni Quintana, fundador y CEO de TQ Alternative Investments. | Reportaje fotográfico: Santi Burgos.

Francisco Ato afirmó, en vista del contexto y en respuesta a las declaraciones de Quintana, que «los fondos de deuda en estas condiciones de financiación tienen una oportunidad muy buena para entrar en el mercado».

El inmobiliario sigue siendo atractivo para los family office

Quintana explicó que, aunque trabajan en distintas tipologías inmobiliarias como activos comerciales, hoteleros o retail, «al final lo que buscamos es que sean proyectos en los que nosotros invertimos directamente».

«Hacemos un plan de negocio y comprobamos que la desviación sea mínima en un contexto macroeconómico normal, aunque a veces hay factores políticos exógenos que pueden afectar a los proyectos, como últimamente hemos visto con conflictos bélicos cerca de nuestro entorno y que son muy difíciles de prever. Pero incluso con un escenario normal, tenemos claro que no nos apuntamos a cualquier proyecto. Nos tiene que convencer y ver que realmente es viable«, aclaró el fundador y CEO de TQ Alternative Investments,

«Donde invertimos la mayor parte es en segunda residencia o vivienda no habitual. Y luego hemos diversificado, porque vimos de la época anterior, del 2006-2007, que es lo más prudente. La segunda residencia y el perfil de cliente que accede a ella, sobre todo si es una segunda residencia de calidad, está más descorrelacionado de la evolución económica y de la subida o bajada de los tipos de interés«, explicó Quintana, que además ve una tendencia en el interés de los family office en el retail y en los hoteles: «Vienen a nosotros para comprar retail en rentas. Lo necesitan. En el hotelero, si tienes un buen activo, un contrato de alquiler con un buen operador y con un plazo razonable de obligado cumplimiento, cubres las necesidades de inversión y retorno de los family office«.

Desde TQ Alternative Investments también trabajan en otros tipos de inmuebles con rendimiento a largo plazo: «Por ejemplo, hace unos años comercializamos unos edificios en los que iban a estar ubicados unos juzgados. Con esto se consiguió un contrato de alquiler a 20 años de obligado cumplimiento, dando con ello al inversor que lo adquirió un retorno estable y de larga duración«.

Quintana apuntó también al endurecimiento de la financiación tradicional en los préstamos promotores, con restricciones en preventas, suelo pagado y contribuciones adicionales. En este apartado de financiación inmobiliaria en el grupo TQ, mediante la financiación alternativa de TQ Eurocredit, dan soluciones más flexibles que permiten la viabilidad del proyecto para el promotor. «Si la rigidez de la financiación tradicional requiere una aportación de capital mayor de la necesaria, la TIR del proyecto será menor y, por tanto, el proyecto financieramente puede ser menos interesante«, explicó.

Por su parte, Alberto Alonso ve difícil que haya caídas fuertes en el inmobiliario porque «hay mucho dinero invirtiendo y mucho dinero esperando a que bajen los precios para invertir, con lo que es difícil que bajen mucho los precios».

Alberto Alonso, presidente ejecutivo de Grupo Valía.

Para el especialista, que suban los tipos de interés es positivo para los ahorradores: «Tienen más rentabilidad de los activos que tienen. Las subidas de tipos para los patrimonios de family office son positivas. Nosotros queremos tipos del 3% o del 4%. Tipos al 0% para los ahorradores es malísimo. Por la parte inmobiliaria, por tanto, no veo que haya una situación desequilibrante».

¿Por qué el inmobiliario español atrae tanto al inversor extranjero?

«Desde una visión global o internacional, al igual que el mercado americano o el alemán se basan mucho en sus bolsas, el activo premium en España es el activo inmobiliario. La gente cuando viene a invertir a España invierte mucho en inmobiliario, no viene a invertir en el IBEX, y así está el IBEX», señaló Alonso. «El mercado inmobiliario alemán está hundido. La gente prefiere invertir en BMW, en DAIMLER, empresas cotizadas alemanas», añadió.

El especialista hizo una reflexión sobre el diferente comportamiento del mercado anglosajón y el latino a la hora de invertir: «¿Cómo ahorra la gente aquí en España? Teniendo una casa. El americano medio tiene su fondo de inversión o su plan de pensiones y piensa más en su financiero. Es un mundo más anglosajón, y nuestro mundo es latino y se enfoca más en tener en propiedad. Esto viene de la influencia latina que hemos tenido. La madre latina te fomenta la seguridad, la casa… Cosas que no te fomenta la madre anglosajona, que promueve más la inversión empresarial, el emprendimiento».

El experto también realizó una distinción entre «mercados de inversión inmobiliaria» y «mercados para vivir». Entre los primeros, destacó Madrid, Málaga, Baleares y San Sebastián. «Alguien de fuera que quiere invertir aquí mira esos tres o cuatro», aseguró.

Alonso incidió en que la subida de los precios es localizada: «Si ves el inmobiliario de fuera de estos sitios, hay muchos mercados y ciudades de provincia normales que no han superado el precio de 2007-2008. Ves precios en niveles prequiebra de Lehman.

El caso de Madrid: una excepción dentro del sector inmobiliario

Livia Romero puso sobre la mesa un tema que preocupa en el sector: «¿Cómo creen ustedes que va a influir ese mix entre el furor de la inversión latina en Madrid y los tipos? ¿Qué va a pasar con la vivienda?».

Sobre esto, Francisco Ato aseguró que «Madrid es una burbuja que no es comparable al resto». Antoni Quintana profundizó en la cuestión asegurando que «el fenómeno de Madrid, con el tema de la llegada de capital extranjero que está adquiriendo muchas viviendas en el centro, está haciendo subir de forma exponencial el precio de estos activos». «Esto hace que para los madrileños sea más complicado acceder a la compra de viviendas en esta zona», alertó.

No obstante, el experto en inversión también manifestó que se han detectado inversiones que no cumplirán las expectativas: «Se están viendo algunos planes de negocio de grupos inversores extranjeros, con licencia y proyecto, que nos están ofreciendo comprar. Es posible que se equivocaran en la compra. Compraron el suelo caro y ahora, para desarrollarlo, no les salen los números e intentan vender el proyecto».

Rafa Juan y Seva destacó que en el caso de Madrid es muy especial. «Yo dividiría claramente entre el que invierte para su uso y disfrute personal y el que es un proyecto empresarial».

En el primer caso, el experto cree que «no va a haber fin» porque «se combinan tres cosas»: «primero, que esa gente busca algo que no tiene en sus países, la tranquilidad de poder pasear tranquilo por la calle; segundo, un entorno cultural amigable, porque hablan el mismo idioma y tienen una gran oferta cultural; y tercero, un tema de materialidad, ya que cuando tienes un patrimonio de 500 o 600 millones de dólares, el pagar medio millón más o menos de euros no te cambia la película, buscas la rentabilidad personal y de felicidad».

Además, el socio de Wealth Solutions precisa que «a pesar de lo que ha subido, Madrid no es tan cara como otras ciudades o capitales europeas como Londres o París, que son las que podrían plantearse como alternativa para un gran patrimonio», con lo que «el fenómeno, por suerte o desgracia para los que tenemos que vivir aquí, va continuar».

«Otra cosa es un proyecto empresarial. Ha habido gente que se ha lanzado mucho a la piscina con determinados temas de desarrollo y se ha pillado un poco los dedos», puntualizó el especialista.

Barcelona: la otra cara de la moneda

«Barcelona se ha quedado algo rezagada en los últimos años en este tipo de proyectos», afirmó Quintana, quien lamentó que «se están realizando menos proyectos de los que se podrían por su potencial», apuntó.

Alberto Alonso también reparó en la pérdida de interés inversor en Barcelona por la cuestión legislativa: «Llegó la ley Colau y dijo que el 30% tenían que ser alquileres sociales. Los que tienen patrimonio en Barcelona perdieron un 20% del valor de sus activos. Está claro que no es un mercado para tener inversión, pero simplemente por un tema legal».

¿A qué riesgos se enfrentan los family office?

Para Alberto Alonso, los dos máximos riesgos que tienen los family office son la fiscalidad y la legislación laboral. «¿Por qué en un país claramente de micropymes y pymes no se hacen dos estructuras fiscales?. Una para multinacionales y otra para el resto. Realmente debería haber una fiscalidad y legislación laboral absolutamente diferentes. Si no, nos vamos a cargar las micropymes. De hecho, el año pasado fue el año con más quiebras de micropymes».

«En muchos de los family office, las siguientes generaciones emprenden, tienen sus micropymes o pymes, por lo que nos preocupa mucho la fiscalidad la legislación laboral que hay en cada país, porque afecta mucho a las actividades económicas», alertó Alonso.

En cambio, para el experto la inflación no es negativa per se: «Para nosotros es peor un IPC 0% o negativo que un IPC del 3%. Una inflación del 2 o el 3 es buenísimo para las actividades económicas. Una economía en la que no puedes aumentar precios es una economía enferma. Una inflación sana nos viene muy bien a todos. Por encima del 4 empieza a ser peligrosa».

Juan y Seva, por otro lado, enumeró tres temas que preocupan a las familias por su influencia en la cuestión patrimonial: «La seguridad jurídica, la inteligencia artificial y los temas de ciberseguridad». El experto insistió especialmente en el primer punto: «Es uno de los mayores temas de preocupación que percibimos en los family office. Estamos en un país que demuestra años tras años que la seguridad jurídica es bastante escasa y te cambian las reglas del juego a mitad del partido».