Responsabilidad de la gestora de una cooperativa de viviendas frente al cooperativista

Socio-abogado Auren

La demanda en cuestión arranca como consecuencia de una reclamación de un cooperativista frente a la propia sociedad cooperativa de la que ella misma forma parte y frente a la gestora, cuyo objeto consistía en la construcción de un edificio de viviendas bajo el régimen de cooperativa.

La demandante, entendiendo que se ha incumplido el contrato de adquisición de vivienda por ambas codemandadas, solicita que se declare la resolución del citado contrato de adquisición de vivienda sobre plano así como que se las condene solidariamente a la devolución de las cantidades anticipadas hasta la fecha.

Bajo estas premisas y tras ser resuelta previamente esta cuestión, tanto en primera instancia como en apelación, con resultados contradictorios (estimación íntegra de la demanda en primera instancia y revocación de sentencia con desestimación de la demanda en segunda), la demandante, acude al auxilio del Tribunal Supremo, al amparo del art. 477.2-3.º LEC esto es por interés casacional, en la modalidad de doctrina contradictoria de Audiencias Provinciales.
Con este planteamiento, la Sala Primera en pleno del Tribunal Supremo dicta la reciente sentencia, de fecha 12 de julio de 2016, a través de la cual procede a analizar las cuestiones planteadas, en concreto; la resolución del contrato de incorporación a la cooperativa de viviendas y la devolución de cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa por incumplimiento de la cooperativa y de la gestora demandadas.

Tal como expone el pleno del Tribunal Supremo en su sentencia: “La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación por interés casacional consiste, esencialmente, en si quien anticipa cantidades para adquirir una vivienda en régimen de cooperativa puede resolver el contrato de incorporación a la entidad por incumplir la cooperativa las obligaciones legales que se imponían al promotor en la por entonces en vigor Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en particular la obligación de garantizar mediante aval o seguro la devolución de las cantidades anticipadas que aquí se reclaman”.

La Sala concluye que por lo que respecta a la garantía de las cantidades anticipadas, la doctrina jurisprudencial es terminante al calificarla de obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de modo que la omisión de la garantía facultará al “cesionario” de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, si el contrato es de compraventa, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas.

Por ello y, en principio, “La aplicación de la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta a un caso como el presente, no de compraventa sino de incorporación a una cooperativa, no plantearía ningún problema si lo pretendido por la cooperativista demandante-recurrente fuese no seguir cumpliendo el calendario de pagos mientras no se constituya la garantía, pues obligarla a cumplirlo equivaldría a privarla de un derecho legalmente irrenunciable”.

Y en base a ello, el Pleno resuelve, que “la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma situación”, estimando que, en este caso, procede la condena al pago contra la gestora de la cooperativa.

La base jurídica empleada por el Alto Tribunal para tomar la decisión de condenar a la gestora y no a la cooperativa, arranca de la siguiente consideración; el citado Decreto 3114/1968 identifica a las juntas rectoras de las cooperativas o a los gestores de las comunidades, pero la d. adicional 1.ª LOE se refiere a “la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores y gestores”. Esta especial mención de los gestores permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la codemandada ***** S.L., la responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la cooperativa, en este caso no demandado.

En cuanto a la siguiente cuestión que consiste en la resolución del contrato de incorporación a la cooperativa de viviendas el Alto Tribunal concluye indicando que: “Cuestión distinta será, una vez recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación de la cooperativa, que habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria”.

La resolución comentada considero que resuelve y aclara definitivamente una cuestión que como bien indica la recurrente generaba serias dudas hasta el punto de verse obligada a plantear el recurso por interés casacional bajo la modalidad de sentencias contradictorias, dejando meridianamente claro no solo el derecho del cooperativista sino las opciones de las que dispone en función de cuál sea su intención final (adquirir la vivienda o en su caso recuperar lo puesto) y por supuesto, quién es el último responsable por la falta de depósito de las cantidades anticipadas por el cooperativista.