Compradores más jóvenes y extranjeros: las tendencias en la vivienda de lujo en España

Cada vez más jóvenes y, principalmente, extranjeros. Así es el perfil del comprador de viviendas de lujo en España, un mercado que sigue al alza en nuestro país. España está de moda para adquirir propiedades exclusivas y así lo confirman expertos del sector, quienes apuntan a un perfil de inversor internacional y más joven.

Si en el pasado la media de edad acostumbraba a ser más alta, ya que este tipo de propiedades requieren un poder adquisitivo muy elevado, en los últimos años, la edad media ha empezado a disminuir, es decir, se está dando un relevo generacional en el mercado de la vivienda de lujo. Según un informe de Hiscox España, los Millenials o Generación Y (nacidos entre 1981 y 1995) y Centennials o Generación Z (nacidos entre 1996 y 2010) representarán un 60% de este segmento del mercado este año 2025.

Actualmente los Millenials ya suponen el 25% del total de las transacciones, pero la Generación X (nacidos entre 1961 y 1980) sigue liderando la compraventa de viviendas de lujo por una cuestión de poder adquisitivo. Además de ser cada vez más jóvenes, el perfil de comprador sigue siendo mayoritariamente internacional. En general, se trata de ciudadanos que buscan realizar una inversión segura en España o contar con una segunda residencia a la que acudir en épocas puntuales del año.

Los mercados de Latinoamérica y EE.UU. cogen fuerza

La mayoría de los inversores proceden de países europeos, principalmente de Alemania, Reino Unido y Francia, además de Rusia. También hay mucho comprador nacional y han empezado a coger fuerza mercados como el latinoamericano, el estadounidense u Oriente Medio.

No obstante, la nacionalidad de los compradores también depende mucho de la ubicación de la vivienda. Por ejemplo, en Madrid tienen mucho interés los latinos, a Marbella llegan los europeos del norte y, en el caso de los archipiélagos, Baleares y Canarias, están más interesados los ingleses y los alemanes.

A pesar de que los compradores extranjeros muestran un gran interés por el segmento de mercado inmobiliario de lujo en nuestro país, aún queda por ver el impacto que podría tener la eliminación de las ‘Golden Visa’ inmobiliarias, las cuales permiten obtener el visado o autorización de residencia a aquellos extranjeros que inviertan en inmuebles por valor de más de 500.000 euros en nuestro país.

El Gobierno de España anunció el pasado mes de abril su intención de eliminarlas para reducir la presión sobre el sector inmobiliario, pero aún no se ha concretado el encaje legislativo para que esta medida entre en vigor. En cualquier caso, se trata de una decisión que podría tener efectos en el flujo de inversión extranjera.

¿Qué buscan los compradores?

Si hay algo que define el lujo en el mercado inmobiliario, son sin duda los precios. Sin embargo, hay una serie de características o servicios distintivos que van más allá del valor económico.
Los compradores de viviendas de lujo buscan propiedades amplias, con diseños arquitectónicos sofisticados, y materiales de alta calidad y con acabados elegantes. Se trata de viviendas que suelen estar ubicadas en zonas residenciales exclusivas y tranquilas, a menudo rodeadas de paisajes naturales o vistas, lo que añade un valor extra a la experiencia de vida que ofrecen. La privacidad, la seguridad y el acceso a servicios de alta gama son también otros elementos que completan el concepto de lujo en el ámbito inmobiliario.

Desde la inmobiliaria Gilmar explican que las viviendas de lujo suelen estar en los lugares más premium de cada zona. En la costa, por ejemplo, estarán en primera línea de playa. «En general son sitios tranquilos, con suficiente distancia entre sí para asegurar la privacidad. Normalmente incluyen elementos como spas, saunas, piscinas, gimnasios, bodegas…», señalan desde la inmobiliaria.

Acostumbran a ser propiedades amplias, ya sean chalés o pisos, y estar en zonas residenciales cerradas, con seguridad 24 horas y privacidad adicional. También suelen situarse cerca de servicios como escuelas internacionales, hospitales privados y centros comerciales.

En la misma línea, la inmobiliaria Lucas Fox detalla que aquellos que buscan una vivienda de lujo lo hacen por su exclusividad, ubicación, tamaño, arquitectura y, a menudo, por su historia. «Nosotros comercializamos propiedades únicas que, en muchas ocasiones, destacan por su valor artístico, como una singular finca en Denia con más de 100 años de historia que cuenta con 300 azulejos diseñados y firmados por el pintor Salvador Dalí», resalta el socio y cofundador de Lucas Fox, Alexander Vaughan.

Por su parte, el presidente de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, Juan-Galo Macià, también insiste en que el lujo va más allá del precio y «cada vez más se asocia a exclusividad, diseño y estilo de vida».

Málaga copa el 30 % del mercado

En 2023, en España había alrededor de 40.200 viviendas a la venta con precios superiores al millón de euros, según datos de Hiscox. Aunque hay viviendas de lujo en todas las comunidades autónomas, normalmente están ubicadas en las grandes ciudades, islas o lugares de costa. En el caso de los municipios del interior, suelen encontrarse en forma de palacetes o casas señoriales.

Las provincias donde tradicionalmente se concentra el lujo en el mercado inmobiliario, que coinciden con las áreas donde la vivienda es más cara, son Málaga, Islas Baleares, Madrid, Barcelona y Alicante. El caso de Málaga es especialmente llamativo, ya que copa más del 30% del mercado de lujo, especialmente por el conocido como Triángulo de Oro, formado por Benahavís, Estepona y Marbella.

Si nos centramos en las tres ciudades más grandes del país, sobresalen ciertos barrios. En Barcelona, el lujo se agrupa especialmente en l’Eixample, Sant Martí y Sant Gervasi. En el caso de Madrid, el mercado prime se encuentra sobre todo en el barrio de Salamanca y el centro de la ciudad, mientras que, en Valencia, en el distrito de Ciutat Vella.

Hasta los 30 millones de euros

Respecto a los rangos de precios, el portal Idealista define el segmento de lujo de un mercado como el 10% de las viviendas más caras del mismo. Es decir, tomando como referencia esta definición, lo que se considera de lujo varía enormemente en función de los diferentes mercados.

Por ejemplo, en provincias como Baleares o Málaga, dos de los mercados con los precios más altos en España, el segmento de viviendas de lujo comienza a partir de los 2.675.000 euros, en el caso del archipiélago balear, y a partir de los 1.950.000 euros, en el caso de la provincia de Andalucía. Lo mismo ocurre en provincias como Madrid, donde el mercado más exclusivo está en venta a partir de 1.200.000 euros.

En el lado opuesto, en la provincia de Ciudad Real, ese 10 % de viviendas más exclusivas se sitúa a partir de los 210.000 euros o a partir de 220.000 euros en la provincia de Zamora.

De acuerdo con Engel & Völkers, la definición del lujo en el sector inmobiliario incluso tiene diferencias dentro de una misma ciudad. Juan-Galo Macià pone como ejemplo la ciudad de Madrid: «El lujo en el barrio de Salamanca es un piso en finca clásica, con un mínimo de tres balcones a la calle, techos altos con molduras, portal representativo, portero que viva en finca y cerca de las arterias principales (Serrano o Velázquez)». Mientras, en Chamartín, el lujo sería, por ejemplo, «un ático con gran terraza y de gran formato (500/600 metros cuadrados) o un chalet en El Viso con jardín y piscina», añade.

Una tendencia en la que coinciden los expertos inmobiliarios es que el mercado de lujo parece no tener techo, al igual que sus precios. Este segmento no es ajeno a la constante subida que experimenta el mercado de la vivienda en España, tanto en las propiedades en venta como en alquiler.

De acuerdo con la inmobiliaria Gilmar, los precios siguen al alza en las casas de lujo, ya que la demanda no ha hecho más que subir y la oferta cada día es menor. «En algunas ciudades como Madrid contamos con una inyección de dinero extranjero que significa que los precios siguen subiendo sin dar señales de lo contrario en un futuro próximo», añaden.

Según cifras de Lucas Fox, desde 2019, el volumen y el valor de las transacciones en el segmento de lujo han aumentado un 50%. En la primera mitad de 2024, los precios de las viviendas de lujo se han mantenido estables y han registrado crecimientos en áreas con una escasez excepcional de producto.

Si nos detenemos en algunas de las viviendas más caras que las inmobiliarias tienen en venta en España, Engel and Völkers y Lucas Fox disponen de propiedades que rondan los 30 millones de euros, las cuales se sitúan generalmente en Madrid, Marbella o Ibiza.

Un mercado que sigue creciendo

Pese al aumento de precios, se espera que el mercado de lujo continúe creciendo, impulsado tanto por un entorno económico favorable como por el creciente interés que los compradores extranjeros están mostrando en España como destino para inversiones inmobiliarias.

Engel & Völkers anticipa un crecimiento del 40% en la compra de viviendas de más de un millón de euros en España durante este año, especialmente en lugares como Málaga, Mallorca, Madrid, Barcelona y la Costa Blanca. Según la inmobiliaria, en 2023, entre el 15% y el 30% de las viviendas vendidas por la compañía en estas áreas superaron el millón de euros, alcanzando un precio medio de 5.000 euros por metro cuadrado.

«España está de moda, Madrid está de moda, en la costa estamos recibiendo ahora muchísimos estadounidenses y europeos. Tanto estos como los latinos y los nórdicos son tipologías de clientes con un nivel adquisitivo alto que buscan calidad de vida», explican fuentes de Gilmar.

De cara a este 2024, las perspectivas son optimistas también, puesto que se espera una fuerte demanda. Hay una situación económica que, además, lo favorece, como los tipos de interés o el sentimiento general de los compradores.

«España está de moda, está afianzando su atractivo por la excelente calidad de vida, el clima, la gran oferta cultural y de ocio, y es uno de los países más deseados para instalarse», señala el socio y cofundador de Lucas Fox.

A pesar de que el mercado prime en España es relativamente pequeño en comparación con otros países, cuenta con un gran potencial. Este segmento del sector inmobiliario se está consolidando y sigue atrayendo a inversores y compradores de todo el mundo que buscan un lujo y una exclusividad al alcance de muy pocos