A.M. (Apresco): "Los centros comerciales incorporan nuevos operadores del mundo digital"

En 2023, la inversión en centros comerciales en España alcanzó aproximadamente los 1.200 M€, reflejando un incremento en el interés por estos activos debido a la recuperación económica y el repunte del consumo. En los cinco primeros meses de 2024, y según datos facilitados por Savills, la inversión se acercó a los 740 millones de euros, casi seis veces el total de lo registrado en 2023, (126 M€).

Igualmente, y tal y como recoge el informe de Savills, los fondos de inversión han sido los protagonistas con el 72% del volumen invertido en centros comerciales. Las principales operaciones incluyen centros de referencia como Islazul (Madrid) adquirido por Henderson Park y Eurofund a Nuveen; La Salera (Castellón de la Plana) adquirido por Resilient/Light house properties a DWS; o la venta de los centros comerciales SOM Multiespai (Barcelona), Ruta de la Plata (Cáceres) y Zubiarte (Bilbao) por parte de ASG.

Además, la rentabilidad de los centros comerciales prime, tal y como explican desde Savills, ha alcanzado un 6,50%, la más alta en los últimos 11 años.

Ángel del Monte, director general de Apresco

¿Por qué se han convertido los centros comerciales españoles en activos deseados por los inversores? Hablamos con Ángel del Monte, director general de la Asociación de Propietarios de Centros Comerciales (Apresco) para que nos aporte algunas claves.

– Los centros comerciales se han convertido en activos deseados por los inversores. ¿Qué es lo que buscan?

Parece que el mercado de inversión está volviendo a interesarse por los centros y parques comerciales en España. Este interés se debe sobre todo a los buenos datos operativos que el sector viene mostrando durante los últimos dos años, tanto en ventas, que ya superan en casi un 20% las previas a la pandemia, como en tasas de ocupación que se sitúan en el 95%, lo que supone prácticamente plena ocupación.

Las tasas de esfuerzo, que miden el esfuerzo que les supone a los arrendatarios pagar las rentas del alquiler, se ha mantenido en torno al 11%, en niveles similares a 2019, a pesar de la elevada inflación que ha supuesto en muchos casos aumentos de las rentas. Estos datos, unidos a las elevadas rentabilidades que se están observando hacen de los centros comerciales un activo cada vez más atractivo para todo tipo de inversores, tanto nacionales como internacionales.

Clave un mix comercial atractivo y actualizado

– ¿Qué cualidades debe reunir un centro comercial para que funcione? ¿Qué papel juega en todo ello Inditex, Carrefour… para tirar de la demanda?

La clave para el éxito de cualquier centro comercial es que sea capaz de adaptarse y cubrir las necesidades de los clientes y del entorno donde se ubican. No hay fórmulas mágicas para todos los centros, sino que cada uno analiza y conoce bien las necesidades de su público potencial y trata de responder a las mismas. Sí podemos destacar algunas tendencias generales como mejorar la oferta de servicios, ocio y restauración, favoreciendo la experiencia de visita y que los centros y parques comerciales sean espacio de encuentro y en los que pasar el tiempo libre, no únicamente lugares de compra.

Tradicionalmente, los grandes operadores de moda, alimentación o incluso los cines han actuado como anclas y motores de demanda de los centros y actualmente en muchos casos esto sigue ocurriendo.

Sin embargo, estas anclas han ido evolucionando a lo largo del tiempo y ahora la fuerza está más en la combinación de todos los productos y servicios ofrecidos, resulta clave contar con un mix comercial atractivo y actualizado, en el que como mencionaba previamente cada vez juega un papel más relevante los servicios, el ocio y la restauración.

– ¿Cómo se están reinventando para no perder su atractivo y mejorar la experiencia de compra del cliente?

Los centros han demostrado ser un formato muy resiliente y con una gran capacidad de transformarse y adaptarse al nuevo entorno y las tendencias y hábitos de consumo de los clientes. Para ello, los centros llevan a cabo numerosas reformas y renovaciones de los activos enfocadas en hacerlos más atractivos para los clientes y sobre todo para mejorar su eficiencia energética y su accesibilidad.

Nuevas tipologías de operadores

Precisamente, las empresas de Apresco invirtieron en 2023 más de 210 millones de euros en la mejora de sus activos, de los cuales un porcentaje muy elevado se destinó a mejorar su eficiencia energética o, por ejemplo, a instalar placas fotovoltaicas o puntos de recarga eléctricos.

Adicionalmente, el sector está viendo como su oferta comercial es cada vez más variada con la incorporación de nuevas tipologías de operadores, que tradicionalmente no tenían presencia en los centros y que, en muchos casos, provienen del mundo digital. Cada vez vemos además más combinaciones con otras actividades (oficinas, instalaciones deportivas, clínicas, etc.) en edificios de usos mixtos.

Las medidas ESG también contribuyen a incrementar el valor de los activos

Un informe elaborado por Apresco recoge que España tiene un parque de centros comerciales relativamente recientes (en torno a 20 años de antigüedad media) y con un buen estado general de conservación, ya que una gran parte de ellos fueron desarrollados a partir de 2000.

Con el objetivo de mejorar la experiencia del cliente y de incrementar el valor de los activos, el sector invierte de forma permanente en renovaciones, reformas y ampliaciones de sus centros. Una gran parte de estas inversiones van dirigidas a actuaciones en materia de sostenibilidad, que mejoran el rendimiento energético de los centros y además dan cumplimiento a la cada vez más prolija normativa existente en este ámbito.

Concretamente, el sector, tal y como ha confirmado su director general, en 2023 ha invertido 210 M€ en renovación de instalaciones y mantenimiento; más del 70% cuentan con la certificación BREEAM; el 75% consume energías certificadas con origen renovable; y