La vivienda de lujo, barrio a barrio: el 80% se concentra en estas 4 provincias

En España hay 40.295 viviendas a la venta con precios superiores al millón de euros. La mayoría de la vivienda de lujo se concentran principalmente en cuatro zonas del país. En concreto, Málaga cuenta con el 23% del total de viviendas por encima de esta cantidad. Le siguen, muy de cerca, Baleares con el 22%, Madrid con un 12% y Barcelona con otro 12%. Estas cuatro provincias concentran el 70% de todos los inmuebles disponibles por encima de un millón de euros, según datos del portal inmobiliario idealista.

Alicante es la quinta provincia en la que se acumula más vivienda de lujo por encima del millón, con el 10,6%, seguida por Girona con el 5,5%. El ranking se completa con Santa Cruz de Tenerife (2,2%), Cádiz (2,1%), Valencia (1,7%), Las Palmas (0,8%), Granada y Vizcaya (0,7% en ambos casos).

Si nos enfocamos solamente en las viviendas de lujo con un precio superior a los tres millones de euros, la concentración es aún mayor en las cuatro provincias mencionadas. De las más de 7.000 propiedades de este precio que hay anunciadas en el portal idealista, más del 80% se concentran en Málaga, Baleares, Madrid y Barcelona.

En Economía 3 analizamos, de la mano de Hiscox, el perfil del comprador, el precio de la vivienda de lujo, su evolución en los últimos años y los barrios más codiciados de cada una de estas cuatro provincias españolas.

Más del 80% de la vivienda de lujo se concentra en cuatro provincias

El ‘Triángulo de Oro’ de Málaga

En términos de viviendas exclusivas de más de tres millones de euros, Málaga cuenta con aproximadamente el 34% del total del mercado español. La mayoría de estas propiedades se encuentran en la Costa del Sol donde este tipo de propiedades inmobiliarias son la norma. Es el caso del llamado ‘Triángulo de Oro’ formado por Benahavís, Estepona y Marbella.

En total, hay en el mercado unas 2.500 viviendas de lujo en la provincia de Málaga. El número más alto de España y ligeramente superior al de su competidor más cercano, Baleares.

La provincia se ha posicionado como destino de lujo, gracias en parte a la buena conectividad aérea que tiene con el resto de Europa, con conexión directa a 48 ciudades de fuera de Europa y a casi 100 ciudades europeas, principal proveedor de compradores extranjeros de casas de lujo de nuestro país. Málaga-Costa del Sol es el principal aeropuerto internacional de Andalucía, concentrando el 85% de su tráfico internacional.

Marbella y Benahavís se sitúan como las áreas más demandadas en el segmento lujo dentro de la provincia de Málaga. Dentro de estos dos municipios, las mejores ubicaciones incluyen la Milla de Oro de Marbella y la urbanización La Zagaleta. Sin embargo, hay otras áreas de alto valor como es el caso en Marbella de las Lomas de Marbella, Puente Romano, Lomas de Río Verde, Puerto Banús, Las Brisas y Los Monteros. En el caso de Benahavís, El Madroñal.

La demanda en Marbella se disparó desde abril de 2021 con los precios al alza entre un 8% y un 10% de media. Desde 2015 los precios medios en las zonas analizadas han mostrado una tendencia general positiva. Aunque entre los años 2018 y 2021 los precios medios disminuyeron, siempre se han mantenido en el rango entre los 5 y los 5,9 millones de euros.

El perfil del comprador de vivienda de lujo marbellí

Las viviendas de más de tres millones de euros a la venta en las zonas analizadas en los municipios de Benahavís y Marbella representan el 6% del total del stock de vivienda en dichos municipios. A cierre de 2022, las operaciones de casas de más de tres millones de euros representaron algo más del 3,5% (casi 2.900 viviendas) del total de viviendas transaccionadas en los municipios analizados (en 2021, representó algo más del 2%, con casi 1.800 residencias transaccionadas).

En concreto, en Marbella el perfil de comprador es el de residentes madrileños más pudientes, el de los británicos, quienes a pesar del Brexit han seguido fieles a este municipio, y representan el 20% de transacciones llevadas a cabo por extranjeros; así como los franceses y europeos del norte.

Entre los compradores madrileños hay una clara tendencia a raíz de la crisis sanitaria: antes estos compradores pasaban sus vacaciones y muchos fines de semana al año en Marbella. Sin embargo, ahora muchos han establecido su primera residencia en Marbella y solo se desplazan a Madrid de manera ocasional para atender reuniones de negocios.

Por otro lado, y menos conocida por el gran público que otras zonas exclusivas de la provincia, está Finca Cortesín en Casares, entre Sotogrande y Marbella. Elegido durante varios años mejor resort de golf de Europa, esta urbanización de 215 hectáreas cuenta con un gran hotel de lujo y exclusivas villas privadas junto al campo de golf, con servicios 24 horas a disposición de los propietarios.

El encanto de Baleares

Baleares cuenta con el 33% del total de viviendas de más de tres millones de euros del mercado español, siendo la segunda provincia española con más propiedades de este tipo. Inversores de todo el mundo buscan en las Islas Baleares villas y fincas, principalmente como segundas residencias, en localizaciones muy determinadas. En el caso de la isla de Mallorca, estas propiedades se concentran en el suroeste de la isla, en los municipios de Calviá, Andratx, Deià y Palma, que es precisamente la zona con mejores conexiones de la isla.

Al igual que en el caso de Málaga, el aeropuerto de Mallorca es estratégico. Situado a tan solo 8 km del centro de la ciudad, es el tercer aeropuerto más importante de nuestro país (más de 28 millones de pasajeros en 2022). Su buena conectividad aérea con el resto de Europa y su buena conexión por carretera con la zona suroeste de la isla ha ayudado a posicionar y consolidar el área como destino de lujo.

Si hay una zona de entre todas en la isla balear que destaca a nivel nacional es Costa d’en Blanes, en Calviá, con un precio medio de 9,5 millones de euros. Otras zonas de viviendas exclusivas dentro de Calviá incluyen Portals Nous, Sol de Mallorca e Illetes.

En el municipio de Andratx encontramos casas de más de 3 millones de euros en zonas de Puerto de Andratx, así como en Es Camp de Mar.

De Palma a Formentera

En la ciudad de Palma destaca la urbanización de Son Vida, conocida como el ‘Beverly Hills’ de Mallorca. Otras zonas de lujo dentro de Palma son Génova y otras muy concretas como La Llotja, Puerto de la Palma, San Nicolau, Cort, La Seu, Monti-Sión y La Calatrava.

Si nos referimos a Ibiza, las zonas exclusivas están mucho más concentradas en San Juan de Labritja, Sant Josep de sa Talaia, Ibiza y Santa Eulalia del Río, sin distinción más específica. Al igual que Formentera, que abarca toda la isla.

Las viviendas de lujo representan el 6% del stock total a la venta en dichos municipios. Habiéndose transaccionado unas 2.300 viviendas por encima de los 3 millones de euros en dichos municipios (4% del total de transacciones). En 2021, se transaccionaron unas 1.600 viviendas de este tipo en los municipios analizados.

Madrid, la capital de la vivienda de lujo

Madrid se sitúa como una de las capitales más atractivas para la inversión residencial de lujo a nivel mundial. Los precios en comparación con otras capitales europeas son más competitivos. Esto, junto con la calidad de sus proyectos, hace que Madrid como lugar de residencia sea cada vez más popular entre compradores de todo el mundo.

Más allá del reconocimiento ya obtenido por inversores internacionales, la ciudad se ha posicionado como una de las 10 ciudades más atractivas del mundo para invertir y establecer un negocio. Madrid tiene el aeropuerto más importante de España, ofreciendo vuelos directos a 178 destinos y recibiendo al año una media de 50 millones de pasajeros.

Dentro de Madrid, el barrio de Salamanca y ciertas zonas de Chamberí son el área preferida por grandes comunidades de extranjeros. Destacan aquellos procedentes de América Latina. En la almendra central también destacan ubicaciones como El Viso y Jerónimos.

Otras zonas predilectas de la capital para los compradores de lujo son La Finca, La Moraleja y Puerta de Hierro. En cada uno de ellos predomina un tipo de comprador muy característico por encima del resto.

Tercera provincia española con mayor número de viviendas de lujo

Madrid cuenta con aproximadamente el 10% del total de residencias de más de tres millones de euros del mercado español. Este número sitúa a Madrid como la tercera provincia española con mayor número de viviendas de lujo.

Las viviendas de más de tres millones de euros a la venta en las zonas analizadas en los municipios de Alcobendas, Madrid y Pozuelo de Alarcón, representan el 1% del total del stock de vivienda en dichos municipios.

A cierre de 2022, las operaciones de vivienda con un valor de más de tres millones de euros representaron algo más de un 0,5% (algo más de 900 viviendas) del total de viviendas transaccionadas en las áreas analizadas. En 2021, representó casi el 0,3%, con cerca de 600 viviendas de lujo transaccionadas.

En cuanto a los precios medios en las zonas analizadas, observamos como desde 2015 estos se han mantenido constantes. Un rango muy acotado entre los 4,7 y los 5,1 millones de euros.

Barcelona

La provincia de Barcelona cuenta con aproximadamente el 6% del total viviendas de más de tres millones de euros del mercado español. Barcelona se ha posicionado entre los destinos preferidos para inversores internacionales. Su estilo de vida sencillo, ambiente festivo y arquitectura lo convierten en una buena elección para invertir en inmobiliario.

A pesar de su panorama político, Barcelona ha mantenido su atractivo con respecto a sus rivales europeos por su abundante oferta de alta calidad. Notablemente entre compradores franceses, quienes buscan su residencia de vacaciones en la Costa Brava y su primera residencia en la propia ciudad condal. Barcelona cuenta con el segundo aeropuerto más importante de España. Ofrece vuelos directos a 202 destinos, recibiendo al año una media de 40 millones de pasajeros.

Las viviendas de más de tres millones de euros a la venta en las zonas analizadas en los municipios de Barcelona, Castelldefels, Sant Andreu de Llavaneres, Sitges y Naut Aran, representan el 1% del total del stock de vivienda en dichos municipios.

A cierre de 2022, las operaciones de viviendas de más de tres millones de euros representaron el 0,3% (casi 500 viviendas) del total de viviendas transaccionadas en las áreas analizadas. En 2021, representó el 0,3%, con más de 370 viviendas de lujo transaccionadas).

Villas y escuelas internacionales en los barrios más caros de Barcelona

Las zonas más caras de Barcelona y que forman parte de los mejores barrios de la ciudad son Pedralbes y Sarrià. Los dos están situados en lo que se conoce como la zona alta de la ciudad condal. Otras zonas con vivienda de lujo dentro de la ciudad condal incluyen Dreta del Eixample y Diagonal Mar.

Pedralbes es un vecindario residencial de alta gama que alberga varias escuelas internacionales prestigiosas de alto nivel y que es conocido por sus elegantes villas. Las calles más caras de Barcelona se encuentran aquí, con la avenida Pearson, la avenida de Pedralbes, paseo Reina Elisenda, calle Bisbe Català y calle del Doctor Ferran, donde se concentra la mayoría de los comercios.

Por otro lado, se encuentra Sarrià, con zonas como Vallmajor y Turó Parc.

Otras de las zonas más lujosas es Ciutat Diagonal, al norte de la ciudad, en Esplugues de Llobregat, muy cerca de la montaña de Collserola. Cuenta con algunas de las escuelas más elitistas de Barcelona y varias urbanizaciones como La Miranda y La Mallola.

En cuanto a los precios medios en las zonas analizadas, observamos cómo desde 2015 estos se han mantenido una tendencia positiva. Con una ligera caída entre 2019 y 2021. Aun así, se han mantenido en un rango entre los 4,8 y los 5,3 millones de euros.